政府以前推都更重建都喊「1坪換1坪」，為什麼建商卻說做不到？行內人直指：2個原因是關鍵

站在地主的角度，自然會希望能換回的坪數越大越好，若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數，比方說原本的3房變成2房、2廳變成1廳，他們通常會對改建產生抗拒的心理；而對建方來說，在合建的狀況下，他們是沒有收取服務費的，如果沒能在成本和利潤上做好管控，這長達7、8年的辛苦努力，很可能變成白忙一場。

因此，在與地主洽談之前，我們必須仔細評估房屋本身的條件，才能精算出一個可讓地主接受的，同時又能取得合理利潤的分配比例。

評估建案價值的兩大重點

一般來說，在評估建案時，我們會從以下兩個角度著手：

（一）地段

對建方來說，房屋售價高的區域對建築材料及設備的要求較高，所以興建時需耗費較多成本，不過，因為改建後房屋的市場行情比較好，建方可以獲取較多空間來分配給地主，所以，地主分回的比例也會比較高；相對的，如果房屋的位置不是太好，改建後的售價也會因此受限，這時建方就得拿回更多的銷售坪數，才能打平成本、維持，或創造合理利潤，也因此地主的換回比例就比較低。

（二）房屋本身的條件

這裡所說的條件包括基地規模（大小）、形狀、臨路條件，和對外交通等等。若基地方正，便可更有效率的進行建築設計，若房屋臨大馬路，通常有較好的商效，臨近公園，則適合打造優質住宅，其次，如果距離離捷運站很近，房價也會比較高，這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。

當我們把所有會影響房價的因素都考量進去後，計算出來的結果可能是地主和建方五五分、六四分，或是七三分。因為每個建案的條件都不一樣，地主與建方所分得的比例也不盡相同，沒有固定標準，這個時候，最大的原則就是合意，也就是說，只要地主和建方可以達成共識，那就是最合適的數字。

決定好地主與建方的分配比例後，接著就是根據地主的土地持分來計算每一位地主可以分得的坪數。

為何無法「室內坪一坪換一坪」 

曾經有段時期，政府為了極力推動都更重建，喊出「室內坪一坪換一坪」的口號，希望藉此吸引更多地主參與重建。在舊屋換新屋的前提下，這樣的條件似乎非常划算，但事實上，經過這幾年的經驗，我們發現在目前這個40%到50%的獎勵值之下，位於住宅區的4樓以上公寓，在重建之後其實很難滿足室內坪一坪換一坪。

每次和地主溝通，只要一講到這一點，很多地主都會覺得很疑惑，甚至無法接受，所以我通常會以實際數字來舉例說明。

首先，一個很重要的觀念是，房屋重建後，地主可分回的面積是以持分的土地面積換算出來的，而不是以目前建物的實際坪數來換算，換句話說，地主可分回的坪數主要是看土地持分的大小，而土地可創造出的坪數又與使用分區（即容積率）有關。

以台北市第三種住宅區為例，法定容積率是225%，每1坪土地可蓋2.25坪的容積，假設我們可以申請到40%的危老獎勵，那就可以創造出1 x 225% x 140%的容積，亦即3.15坪，若再乘以每坪容積可創造出的銷坪係數，在此暫以1.55計（一般介於1.55-1.6之間），則3.15坪容積約可創造出4.88坪（3.15X1.55）的產權坪，但是，這個算式並沒有包含建方所需付出的成本，也就是說，如果選擇合建，這4.88坪還包括要分給建方的部分。

一般來說，重建後是否能夠「室內坪一坪換一坪」取決於以下2點，一個是土地持分，一個是現有建物的面積。

我們先來看土地持分，以50坪的土地來說，若只興建2層樓建物，那表示土地所有權人只有2人，各持分25坪，但若興建的是4層樓的建物，則各所有權人只能持分12.5坪（多數舊公寓的土地持分約在8至12坪），每個人可分得的面積只有2層樓建物所有權人的一半，以同一塊土地來說，當地主越多，土地持分就越小，重建後每位地主能夠分得的坪數，當然也會跟著變小。粗略的說，建物的樓層越高，地主通常也越多，要室內坪一坪換一坪的機會也就越小，但若真要精算，就不能單純只看建物的樓層數，而是要看土地持分大小。

其次是現有建物面積，同樣大小的土地持分，建物面積未必一樣大。現有建物面積小的地主或許真能室內坪一坪換一坪，但建物面積較大的地主可能就沒辦法。