林律師，我租約結束交屋給房東，結果房東說我的屋況要跟當時承租時的屋況「一模一樣」，連油漆都要重刷，全新交給他，不然就要扣押金，請問這樣合理嗎？
不少租屋族或房東，會來問我這個問題。尤其對於房東來說，我租給你的時候是怎樣，退租的時候本來就應該「原貌返還」，這不是天經地義的嗎？
其實，還真的不是。
▲租約終止後，房客交還房屋給房東的屋況是否要是「原狀」？是常見的爭議。
租屋的返還義務大多是恢復「應有狀態」而非「原狀」
常見的租約大多是文具店買的制式合約，通常關於承租人的保管義務約定文字是：
「承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有毀損或滅失者，不在此限。」
而目前內政部的住宅租賃契約書範本中，對於承租人保管義務則規定在第11條：
承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
其實文字都非常相近。有些房東會認為，承租人的保管義務就是不能讓房子有一點受損，否則就是違約，可以扣押金。實務上也確實很多租客，因為不懂法律，或是考量上法院跟房東要那幾千或幾萬塊押金不敷時間成本，於是跟房東協商後，被扣就算了。不過，如果租客真的訴諸法院，房東可能是站不住腳的喔！
為什麼呢？
因為房屋，都有自然耗損和折舊的問題。
一般最常見會隨著居住時間而有耗損痕跡的如牆面油漆、地板、燈具、紗窗等，還有就是部分房東自己附的家具，隨著時間過去，本來就會有一定程度的破損，這些部分都算是房客依據正常使用收益方法下，房東應該要負擔的成本，不能因此認為房客違反租賃物保管義務，進而要扣房客押金。
若上法院，房東需舉證證明房客有人為破壞情事才能扣押金
一般給付押金的訴訟，原告（租客）只要舉證自己已經把房屋交還給房東、雙方已經終止租賃關係，就有請求押金返還的正當理由。
而房東若有扣押金的正當事由（例如抵償租金、損壞修繕費用等），此部分若租客否認，一般法院都會要求房東必須舉證證明所主張的損壞確實是租客造成（這樣的舉證有時並不容易，畢竟有時光要舉證租賃物交付時的狀況就是個問題了，「舉證之所在、敗訴之所在」可不是隨便說說的）。
且這樣的損壞即使是租客使用所造成，但若損壞屬於自然耗損的一部份，仍然不能要求租客需賠償、故無法取得扣押金的正當理由，自然就必須返還押金給租客。
因此，除非雙方於租賃開始時，就交還的屋況程度另外有約定，否則如果照一般常見的租約約定，租客租期結束還屋給房東時，房東要求要返還「一模一樣」的原狀，不然扣押金，這樣的要求法律上是站不太住腳的！
若上法院，很可能會被法院判需返還押金，房東也要注意喔！
作者簡介_林明忠律師
現為立勤國際法律事務所主持律師。 經手過上百件訴訟案件，專長為不動產訴訟、商務訴訟、投資吸金案件與契約設計，深刻瞭解到法律跟買保險是一樣的，好好安排，有備無患。 有不動產或商務法律問題，歡迎臉書搜尋「不動產法律的專家」私訊或加入Line＠進一步諮詢: ＠masterlaw
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