2012年，我決定「出國深造」，選擇到上海工作，因為這趟奇異旅程，讓我開始接觸房地產，開始有投資理財的觀念，也才第一次知道，原來想當包租公，根本不需要擁有房子。
我進入的是一家房地產新創公司，但我們所做的事情，不是買賣房產、也不是仲介，而是把閒置的空屋，說服屋主交給公司管理，簽訂5到10年的租約，接下來會將房子做一番整修，再以分租的形式轉租出去。老舊、屋況不佳的房子，經過整修之後，變得美輪美奐，並且透過分租的形式，讓年輕上班族可以只用一個房間的租金價格，就住進像家一樣的公寓，這不但讓空屋重新產生了居住價值，也大幅降低了年輕人的租房壓力，而自己，則是賺進為房子租金增值後的價差，簡直一舉數得！
這樣「不需要買房就擁有收租權」的房地產盈利方式，叫做「輕資產包租」模式，當時的中國正處在房價不斷上漲、近乎泡沫的時代，「擁有產權」不再是主流價值，轉而提倡的是「使用權」。
向屋主取得轉租同意、裝修同意，並且簽訂長期租約，就是「使用權」的具體展現。我們不一定要「買」下這間房子，才能使它創造收益，藉由「經營方式」的改變，就能使房子為自己帶來收益。並且，因為不需要買房的頭期款，裝修也使用成本低、工期快的「輕裝修」工法，使得每一間房子投入的現金降到買房的十分之一，是進入房地產投資領域最低門檻的方式；因為沒有產權，所以退場的風險也低，萬一遇到海砂屋、輻射屋等有問題的房子，最多就是賠2個月押金和一些裝潢費，而不必像買房一樣賠掉幾百萬的頭期款，還留下一間賣不掉的房子！
2014年開始，有越來越多中國的新創企業，加入了輕資產包租的戰場，使得「品牌公寓」百家爭鳴，租房市場在短短幾年時間改頭換面，招租網站上比比皆是經過專業設計翻修過的房子，而我也協助公司在很短的時間內，成長為一間旗下有2萬多間出租公寓的租房平台。靠「買房」當包租公已經不流行，「租房」當包租公才是主流。
低成本高收益收租模式，創造出比利息高出十倍以上的現金流
帶著這樣的經驗，2016年，我回到台灣定居，準備租房子，驚訝地發現，招租網站上滿滿是不經整理、破爛不堪的房子，與我2012 年離開台北去上海工作前，完全沒有進步，反倒是租金漲了不少！於是我立刻意識到，台灣的租房市場，就像是2012年前的中國，到了急迫需要改革的時間，也代表市場充滿了機會。在別人眼裡殘破不堪沒有價值的房子，在我眼裡，卻是一間間充滿潛力、可以創造收益的黃金屋。改造房子，使它產生更高的租金價值，這不正是我在上海做的事情嗎？
現在，我只需要進行一些實驗，來驗證台灣市場也需要租房品牌化。
我找到一間在信義區邊陲的山腳下、荒廢了10年的房子。一進門，刺鼻的霉味撲鼻而來。山邊潮濕，屋裡滿是壁癌，還有各種蚊蟲。我卻大膽地與屋主簽下5年租約，並且將我的理念告訴屋主，說服他讓我進行裝修改造並且轉租。
很幸運的，屋主不但認同我的理念，在知道我要為裝修花費不少後，又主動調降了租金。而在房子裝修完成後，一上架到臉書的租房社團，立刻引起廣大的迴響與討論。因為當時並沒有同類型的租房產品，市場有的僅是傳統與房東合住的雅房、或是不能煮食又空間狹小的套房，可以說是毫無競爭對手，4個房間在一週之內就全部順利租出，而扣除掉要付給屋主的租金、還有網路固定費用以後，我每個月有2萬5千元的正現金流！
這間房子的改造出租成果，讓我堅信，在平均每10間房子就有1間是空屋的台灣，「輕資產」包租模式，有非常大的發展空間，市場上需要更多經過設計改造的出租房。
不久後，我也搬進自己改造的家庭式公寓，有2位室友，他們都清楚知道我是合法二房東，也非常欣賞我的設計美感，即使租金價格較一般沒有整理過的房子來得高，他們仍然認為物超所值。扣除掉付給房東的租金以後，我自己負擔的租金不但降為0，還多了1萬塊錢的收入。原先我住在一個月租金要3萬6千元的公寓，每月的現金流都是負的，現在不但大幅降低支出，還多了1萬塊的零用錢。
加上那間山邊房子每個月帶給我2萬5千元的淨現金收入，我的可支配生活費達到了3萬5千元，已經是一般上班族的薪水，因此也可以說，只要我的生活費控制在3萬5千元以下，就達成了階段性的「財務自主」，不需要依賴典型就業模式，也能擁有可以養活自己的收入。
對照最一開始的4% 財務自由理論，假設投入30萬元買股票，年投報率4%的股息，每年收益是1.2萬，平均每個月是1,000元；但是一樣30萬元，投資到公寓改造出租，卻能創造每個月1.5 ～3萬的利潤。輕資產包租的投報率是買股票的15～30倍，我選擇能讓我發揮創造力又能更快累積財富的包租事業。
作者簡介_Tody 陶迪
2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業，選擇包租作為事業的新起點，致力於用自己的力量改善租房環境。
本文摘自時報出版出版《不買房當房東》
