請問林律師，現在疫情那麼嚴重，我出租房子，如果房客染疫死亡，會讓我的房子變成凶宅嗎？
最近臺灣的新冠疫情大爆發，雙北每天幾乎合計都有上百例確診案例，在雙北地區有數十間套房在出租的專業房東A先生，憂心忡忡的問我這個問題。
為什麼A先生那麼擔心呢？因為如果房子變成「凶宅」，房價一般就會馬上跳水，因為「凶宅」的價格一般會比普通物件低個好幾成（一般價格會低於同條件房屋的30％～50%），出租的行情，自然也不可能會好到哪裡去。
而且，如果是「凶宅」，出售房子時，賣方者就必須要負誠實告知義務，如果沒有誠實告知，被買方嗣後發現的話，買方是可能可以主張：
- 減少價金或
- 損害賠償或
- 解除契約
- 嚴重一點的，甚至可能被買方提告刑事詐欺罪。
所以，到底什麼是凶宅呢？
有人說，凶宅就是有人死在房子裡阿！不過，這個說法其實是錯的喔！畢竟，如果有人死亡就算凶宅，依據臺灣108年的死亡率，臺灣平均每天會有480人過世，那應該太多房子會變成凶宅了。
那，到底什麼是「凶宅」呢？目前民法或其他相關法律其實沒有具體「凶宅」的定義，不過比較正式的定義可以參考內政部頒佈的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，目前不少法院將「凶宅」的意思限於這個定義：
本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。若有，應敘明。
重點來了，回到A先生的問題，如果是得到新冠肺炎病死是否為上面所說的「非自然死亡」呢？
目前法院判決大多認為，如果是「病死」或「自然死」的死亡，就不算是所謂「非自然死亡」，所以如果建物內曾有人因為得到新冠肺炎而死亡，這樣的狀況就不屬於所謂「凶宅」，如果買方事後得知此事，也不能夠主張這個房子會成為一般認知的凶宅，而要求要解約或減少價金喔！
那是不是代表，就算房子內有死過人，只要不是他殺或自殺，即使是因染疫而病死，賣方都沒有告知義務呢？
其實也不能這麼說喔！
雖然在屋內染疫死亡的狀況，不構成實務上常見的「凶宅」瑕疵，但在目前全台聞疫色變的狀況下，這樣狀況是否可能構成法院對瑕疵的一般定義？就會有所爭議
所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院82年度台上字第1158號判決要旨參照）（註：白話來說：房子內若曾有人有染疫死亡，是否一般均會影響買方的購買意願，或大眾會因此認為這個房子會有跌價、住起來跟一般房子不同.....等狀況）
所以，「屋內曾有人染疫死亡」到底是否符合法律上「物之瑕疵」定義，而屬交易上重要資訊，故有需要告知的必要，就蠻見仁見智的，如果真的訴諸法院，這一定也是法官心證和雙方交鋒的重點。
因此，即使屋內有人染疫病死不算是「凶宅」瑕疵，但如果從避免未來紛爭、比較周全的角度，若屋內有人曾病死的資訊，建議還是誠實告知比較好喔！
作者簡介_林明忠律師
現為立勤國際法律事務所主持律師。 經手過上百件訴訟案件，專長為不動產訴訟、商務訴訟、投資吸金案件與契約設計，深刻瞭解到法律跟買保險是一樣的，好好安排，有備無患。 有不動產或商務法律問題，歡迎臉書搜尋「不動產法律的專家」私訊或加入Line＠進一步諮詢: ＠masterlaw
本文透過「方格子直送」計劃合作轉載，原文：住戶染疫死亡，會讓房子成為凶宅嗎？
