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他買了房,才慘發現該屋是必須拆遷的違建...專家點名:這5種房子不要說賺錢,可能連保本都做不到

他買了房,才慘發現該屋是必須拆遷的違建...專家點名:這5種房子不要說賺錢,可能連保本都做不到

Simon, 傅曉霖

房地產

shutterstock

2021-06-09 16:03

具體看屋最重要的兩件事,第一是地點,第二是價格。若這兩點不符合你的標準,後面再好的條件,包括屋況很好、生活機能佳等等,都不再重要。

 

基本上,這兩者要兼顧。特殊情況下,若價格真的很好,可是地點不佳,也有投資人會考慮。例如某個物件因為前屋主急於脫手,以低於市價三成求售。即便如此,以低價買進後也要有心理準備,那就是取得成本雖便宜,但將來要售出時,因為地點不佳的因素,可能要等上一年半載也不一定有買家。

 

整體來看,若買屋要找出「唯一」重點要件,無疑就是「價格」了。

 

有句話說:「買便宜什麼都不是問題,買貴什麼都是問題。」

 

地點差的房子,若我們以市價7成價格取得,後來願意以7成5價格出售,例如市價300 萬元,我們用210 萬元取得,然後以約230 萬元賣出,相信價格夠低,就可以加快銷售速度。前提是因為我們當初入手價格很低,所以就會有很大的彈性銷售空間,即便壓低價格,我們也依然有利潤。

 

重點在於,便宜的後面要付出什麼「代價」?

 

所謂「便宜無好貨」,如果要我們用低價買劣質的食物,相信你我都不要;用低價買山寨版的手機,相信大家也都不要。但房地產市場不同,房屋基本上沒有什麼明確的優劣之分,只有「適合不同族群」的物件。除非已經被判定是海砂屋、輻射屋等不堪住人的,才是真正的「劣屋」,否則就算是「凶宅」,也都還有一定的銷售市場。例如無神論者,根本不信鬼神,更不怕什麼他們認為子虛烏有的靈異傳聞,他們就願意購買凶宅。

 

但便宜一定有原因,房子「堪住」仍是基本要件,倘若不堪住,再便宜也沒人要。在堪住的前提下,低價有兩大類原因,一類和房屋本身相關,一類和屋主相關。

 

1. 和房屋本身相關的低價原因

 

基本上就是屋況不好,包含漏水、屋內有破損,或者是屋況髒亂不堪等等。

 

2. 和屋主相關的低價原因

 

在房地產投資領域,對買方來說,最夢幻的交易物件自然是這類和屋主相關的低價屋,包含屋主因為要出國急於售屋,或者該屋是遺產,繼承人只想要拿現金,不嚴格要求價格等等,這類物件就是傳說中的「蘋果物件」。

 

但這類好康畢竟可遇不可求,大部分時候,便宜的背後往往就是屋況有某方面的問題。其中漏水是最常見的狀況,漏水相伴而來的就是壁癌,其他大部分是格局很糟導致賣相差等等。

 

對投資人來說,一個基本的投資心態是,我們要抱著伯樂看千里馬的心情來覓屋,甚至我們要了解,我們有將麻雀變鳳凰的能力。既然我們一開始設定要先找「看起來像麻雀」的對象,自然就不要追求完美。事實上,有時候反而看到麻雀型的房子要很高興才對,因為那代表:我們有殺價籌碼了!

 

殺價代表有機會更低價,低價代表有機會賺價差,價差就是我們投資理財的主要目的。所以「不完美」反倒是投資獲利的機會,只不過所謂不完美,必須要評估其嚴重程度。以汽車來比喻,車子外殼撞凹那是不完美,車子引擎整個報廢也是不完美,但前者車子還可以前進,後者則車子完全是無用廢鐵。

 

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