買個店面、公寓或小套房，再出租賺取每月固定收入一直是滿受歡迎的理財方式。但當包租公或包租婆出租房屋，各項不動產稅負其實有別一般自住，了解出租房屋衍生的額外稅費，才能清楚知道出租房屋的真實報酬率。接下來就是要主題探討包租公和包租婆有那些稅務議題。
各種稅費增加，租金報酬率降低
這幾年透過當包租公或包租婆賺取租金的實質收益大不如前，現階段的包租公和包租婆面臨兩個難題。一個是「持有不動產稅費大增」，另一個則是「國稅局稽徵技術進化」。
我國一連串對於房地產的稅制改革，包括調漲土地公告地價、房屋標準單價、提高非自住房屋稅率等措施，都對於持有大量房地產的「多屋族」不利。此外，當單筆給付租金達2萬元時還可能產生額外2.11％的二代健保補充保費。
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（圖片來源：《艾蜜莉會計師教你聰明節稅》）
另一個難題是「國稅局稽徵技術進化」。過去常有房東要求房客不能申報租金支出的列舉扣除額，或是不能將租約拿去公證，免得被國稅局查到逃漏稅，而房客為了省下一點房租，很容易就向房東妥協。國稅局查緝時也只將焦點放在一人名下持有3間以上房屋，或者黃金店面。外加一旦誠實報稅就要面對上表中多項稅負，抱著不容易被抓到的僥倖心態，不少房東都選擇不申報租賃所得。
不過，106年開始，台電、中華電信、自來水公司等將開立電子發票，這就代表國稅局可以透過發票掌握房屋的水電使用情形，將是查緝漏報租金的一項有利資訊。一改過去要逐一訪查的查緝方式，能更有效掌握房屋使用情形。當逃漏稅難度提高，過去少報所得的房東們，同樣也得額外將以前漏繳的稅費納入考慮。
租金怎麼認定？
原則上，國稅局應核實認定納稅義務人所申報的金額。但《所得稅法》第14條第1項第5類另有規定「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入」，而每年度財政部均會公布當年度的房屋及土地之「當地一般租金」標準。
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（圖片來源：《艾蜜莉會計師教你聰明節稅》）
換句話說，政府對於租金水準設下低標，當國稅局認為申報的租金偏低時，會按照每年所訂定之「房屋及土地之當地一般租金標準」來調整，原則上是按照房屋評定現值的一定比率為房屋（含土地）之當地一般租金標準。不同行政區依「住家用房屋」、「非住家用房屋」，都有不同的比率。土地之當地一般租金標準，則一律按土地申報地價之5%計算。若想知道詳細資訊可上網搜尋「房屋及土地之當地一般租金標準」或詢問國稅局。
