不想被當盤子，如何出價才能成交？SWAY私傳4招，神抓屋主內心底價

第一招：先學會查價

出價議價有4大訣竅，房市專家SWAY建議，第一步得先學會查價。所謂知己知彼百戰百勝，要是一聽到賣方開價就隨意出價，若是出個脫離行情的超級芭樂價，恐怕會淪落到被屋主攆出去的下場。因此事先查詢區域行情、社區交易價格可是買方的基本功。

SWAY表示，消費者可自行上網搜尋區域行情，管道非常多元，除了內政部實價登錄網站之外，像是「實價登錄比價王」，輸入喜歡的物件名稱，就可以搜尋到價格資訊；且若能提供完整資訊，亦能查詢到過去該房屋買賣次數、交易價格，運用這些歷史訊息，就可以掌握出價區間。

此外，在實價登錄上線之前，市面上最大的信義房屋集團、永慶房屋集團即在自家官網上提供旗下店頭成交紀錄，其中永慶房屋近期推出實價登錄3.0版本，可以經由「永慶房仲網」、「永慶快搜APP」查詢揭露到門牌號碼的成交行情，信義房屋網站則每日更新成交行情，還有漲跌地圖、社區房價通等。

而第一線的「房仲」更是值得挖寶的對象，像是尚未登錄到實價資訊的交易狀況，都可以要求房仲提供數據，SWAY說，「房仲每天都在區域走跳，通常只要看到門牌區間，就知道是哪一戶成交，因此只要跟房仲混熟一點，通常什麼都會講，但如果你的房仲什麼都不知道、什麼都不肯透露，那建議你就換人吧。」

在出價的最後關鍵，SWAY建議，可以跟銀行確認一下房屋的估價，「因為銀行通常比較保守，確認估價是避免超乎行情太多，而且也可一併估算可貸成數及利率。」

漂亮出價，關鍵在掌握市場＋賣家＋估價

對的市場

1. 股市大跌時，較易遇到急著脫手求現的屋主

2. 空屋率高的區域可開7折

對的賣家

1. 怕被套牢的投資客，較可能願意降價求售

2. 持有10年以上的賣方，買進成本低廉，議價空間較大

對的估價

1. 上實價登錄網站確認歷史成交行情

2. 向房仲打聽尚未登錄的交易現況

3. 跟銀行確認房屋估價

第二招：789折出價法

SWAY指出，想要運用789折出價法，就得先看懂實價登錄價格，判斷房屋區位，「建議取實價登錄之最低價格出價，且所有出價都得用建物單價、計算總價後，再以整數出價。」

為什麼取低價交易作為出價依據，SWAY認為，「高價紀錄有9成都是含裝潢、服務費，甚至在備註欄上，還會註明夾層、頂樓加蓋、防火巷加蓋等等」，都是因為附加價值才墊高交易價格，因此高價紀錄幾乎沒有參考價值。

接著依房屋所在的區域分類依照7、8、9折出價，以7折而言，就是針對空屋率高、拋售物件多的地方，像是「新莊副都心」；8折就適用於一般生活圈；而9折則用於近期交易大熱門的區域。

例如， 位於台北市精華區的物件，若屋主以30坪的物件、每坪開價80萬元， 可用單價先打9折， 再乘以總面積，得出總價2,160萬元，再去掉尾數60萬元，買方以2,100萬元去跟賣方議價。

第三招：股市大跌就出價

過去房仲都會以「上一組買方出價XXXX萬元被打槍， 而要求新買方加價。」但現在這種說法是大錯特錯，價格的判斷取決於屋主的心態，若屋主不急著用錢，出價怎麼看都太低；但若有財務調度問題時，價格都好商量。

「通常投資房地產的屋主，也會投資股市，而股房連動，因此，股市大漲時，買方就千萬不要出價；但如果連續大跌好幾天，就是出價的好時機了。」SWAY說。

第四招：從屋主身分、屋況做判斷

SWAY說，賣方可大致分為3種，第一種是持有超過10年的賣方，房屋通常會以原始屋況出售，第二種則是買進不到幾年的自住買方，其三是手上貨很多的投資客，而當中最難議價的為自住客，「因為自住客多半只是想探探市場行情，發現有賺頭才會出售。」

而對持有多年的賣方來說，因為買進成本低廉，「怎麼賣都是賺」。至於投資客，像是空屋率高的重劃區，「只要有人出價就要偷笑了，如果財務快要出狀況，就會隨便賣，自砍1,000萬出售的也大有人在。」

屋比房屋總監陳傑鳴提醒，購屋者不用在意屋主或建商的開價高低，而是應該直接參考實價登錄，並依據區域、坪數、樓層條件與周邊同類型房子成交價格進行出價調整。

目前房市熱度雖升溫，但整體房市賣壓仍不小，購屋者想便宜買房難度仍不小，但只要精挑細選，試著以「行情價」出價，依然有可能買房圓夢。

至於，時下最熱門的預售屋沒有實價資料可參考，SWAY建議，買方可用區域新成屋價格去推估，或是用廣告戶的價格推算單價，作為出價的參考依據。

避免套牢，參考近一年平均行情

屋比房屋總監陳傑鳴建議，可由目前實價登錄或房仲彙整的實價社區行情進行參考，先以近半年或是近一年社區平均行情進行出價，除非一定要某物件，不然還是以不超過近一年最高價格為出價指導原則，如此可避免市況不如預期，一買房就立刻陷入套牢的狀況。

另外，針對新成屋或是預售屋，若無同社區實價揭露資訊，民眾購買前可先蒐集附近的社區行情，以屋齡、樓層或坪數接近的標的作為參考依據。

最後，民眾在應用實價登錄資訊作為出價參考時，一定要注意「備註欄」是否有註記特殊關係買賣，這類「特殊交易物件」價格往往偏高或偏低，並無代表性，參考實價行情時，一定要排除這些。

本文摘自今周刊特刊《買房實戰計畫》