不論景氣好壞，買房的需求一直都在。買房是人生大事，目前是低利環境，首購族也開始增加。但怎麼樣在房價已高的情況下，買到穩定保值、價格合理的好房？還是得靠自己。
林姓夫妻結婚時以老婆名義買下第一間房，隨著3個小孩陸續出生、生活空間不堪使用，夫妻倆決定小屋換大屋，第二間房本來打算登記在老公名下，卻發現這麼做無法申請重購退稅。高昂的稅金逼得夫妻倆臨時更動原有規畫，直嘆始料未及，其實這個「變數」是可以及早掌握、做出最好因應的。
買屋、賣屋有許多稅金要繳，例如契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅等，什麼情況下要繳什麼稅？繳稅期限？怎麼繳比較省？在交易前先搞懂這些稅金的報稅規定與退稅條件，就能安心節稅。
動作1登記自用住宅，大省地價稅、房屋稅
林姓夫妻持有不動產期間須繳交地價稅與房屋稅，登記自用住宅的情況下，地價稅適用千分之2的稅率；若是一般用地，稅率就跳升5倍，來到千分之10。房屋稅同樣也是以自用住宅申報較優惠，自用稅率1.2%，營業稅率3%，非住非營業稅率2.4%。
每年5 月申報綜合所得稅時， 自用住宅銀行貸款利息可以用來扣繳所得稅，佳昌律師代書聯合事務所負責人吳秋榮強調， 只有房貸利息可以扣繳，本金不能列入，且以一處為限，最多30萬元。
動作2所有權人登記同一人，重購可退稅
當林姓夫妻要賣屋，就得繳交土地增值稅與房地合一稅或財產交易所得稅，適用何種課稅制度，就看取得不動產的時間點是落在2016年以後或以前。
土增稅節稅可以從2方面下手：申請「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率。吳秋榮表示，雖然「一生一次」與「一生一屋」優惠稅率皆為10%，但前者適用條件較為寬鬆，建議先使用過「一生一次」，再申請「一生一屋」享用土增稅優惠。
至於房地合一稅，2016年後取得的房屋，只要符合自用住宅條件，包括：
1 、個人、配偶、未成年子女設有戶籍；2、持有滿6年並有實際居住事實；3、無供營業或出租使用狀況，賣出時獲利就能享有400萬元的免稅額，超出的部分以10%稅率計費。
若夫妻倆決定小屋換大屋，不論登記為自用或一般用地，只要符合以下條件，土增稅都可申請重購退稅：
1、新舊屋要同一所有權人
2、買屋與賣屋間隔不能超過2年
3、 舊屋出售前戶籍不能遷出，也不能有出租營業使用或非相關人設籍的情況
4、 新屋土地公告總價要高於舊屋土地公告總價
5、 新屋過戶時沒有公司或他人設立其中
6、 退稅後5年內新屋不能改做其他用途或移轉（包含贈與），戶籍也不能遷移
7、 夫妻及未成年子女6年內只能有一戶適用
退稅金額則以公告價格計算，公式如下：
（新購土地公告價＋出售已繳土增稅）－（出售土地公告價）
情況1. （500萬＋50萬）－350萬＝200萬→大於已繳土增稅，50萬可全退
情況2. （320萬＋50萬）－350萬＝20萬→小於已繳土增稅，50萬可退部分
情況3. （290萬＋50萬）－350萬＝-10萬→無法退稅
得出的數字若比已繳土增稅高，已繳土增稅就可全數退稅；數字若小於已繳土增稅，就部分退稅；若得出數字為負，則無法退稅。
動作3單據保管好，賣屋繳稅時方便列舉扣除額
吳秋榮提醒，若房屋賣出時，賣價低於原取得價格，賣家欲主張免徵財產交易所得稅，需提出兩份買賣契約書及仲介服務費、契稅、政府規費、印花稅、代書費、搬遷費、裝潢費等收據或憑證，且上述扣除額以當年度申報的財產交易所得為上限。
若是採房地合一稅申報， 同樣有可以扣抵的費用， 舉凡房仲發票、代書收據、稅單正本，或是有蓋戳章的裝修估價單、發票、付款憑據（匯款單） ， 都可以在賣屋繳稅時列舉扣除。
房地合一稅可申報扣抵的費用與成本
本文摘自今周特刊《買房實戰計畫》
