熱銷9成即將完銷？從業界不能說的秘密看「實價登錄2.0修法」：除了價格外重要的事

央行打炒房快狠準

行政院會前腳才宣布「健全房市場方案」，央行後腳就祭出4大限貸措施，檢視央行這四大信用管制措施，市場上是褒多於貶，而且這次央行打炒房可說是快狠準，速度快到讓市場措手不及，狠到讓業者叫痛，準到打擊面只及於投機炒作者，自住或是換屋等剛性需求絲毫不受影響，此舉更讓小英政府在居住正義議題上扳回不少失分。

央行的橫空殺出打炒房，讓房市主管機關內政部是有一點尷尬，基於輸人不輸陣的考量，日前迅即讓實價登錄2.0版再度送出行政院，要拚這個會期在立院闖關成功，儘管該法案送到立法院能否照章通過仍充滿變數，但因最近民氣可用，一般相信反對的力道應該是少很多了。

實價登錄2.0修法4大重點

這回實價登錄2.0版修法有4大重點，包括門牌（地號)完全揭露、增主管機關查核權、預售屋資訊報備制與提前申報，以及加重罰則等，其中預售屋資訊報備與簽約後30天內申報更是市場矚目的焦點，咸認為可讓預售屋價格登錄時間落差太大、自售不用登錄等等問題獲得改善，對購買預售屋的消費者而言，就可減少過去因價格資訊不對稱而受騙上當的情形。

實際上，在內政部官網上宣傳實價登錄2.0版，也是把重點畫在價格上面，但是不動產交易資訊透明化除了交易價格之外，還有交易數量也必須透明，特別是預售屋。

中古屋在市場上流通大多是單一戶銷售，買賣雙方不會有數量上資訊不對稱的狀況。不過，預售屋是整批銷售，賣出去多少戶，剩下多少戶，購屋人根本無從知悉，因此在預售廣告文宣上常會看到類似：「熱銷8成」、「熱銷9成，即將完銷」、「最後精華保留戶釋出」等等用語。

銷售幾成？是業界不能說的秘密

但實際上是銷售幾成？還剩下多少戶？是業界不能說的秘密，只有天知道，只有業者知道。因此購屋人常常會在業者刻意營造的緊張氛圍當中，在資訊不明情況下做出倉卒的決定，因此每一個預售建案的實際銷售數量，跟銷售價格一樣都有必要全部攤在陽光下，讓不肖業者不能再利用資訊不對稱獲取不當利得。

或許有人會說，修法草案已經送到立法院，上述筆者為消費者權益著想的美意恐怕是來不及了！不會，因為內政部的草案當中就已經鋪好這個資訊透明的完整架構，只要草案照單全過，未來內政部只要在實價登錄資訊查詢平台上，稍稍修改預售屋的查詢內容，就可完善此一價與量的透明機制。

查核權加重罰讓造假者知所忌憚

舉個例子，大家就清楚了！實價登錄2.0要求預售建案資訊公開銷售前事先報備，如此地政機關就已取得每一個建案的可銷售戶數，假設A建案有100戶，輔以建案預售簽約後30天內實價申報，據此勾稽比對就知道實際銷售數量，若A建案公開後簽約了25戶，等於最慢30天之後，購屋人就能在內政部平台上查到它實際的銷售率是25%，業者就不能再呼嚨消費者了！

要是業者以假成交真登錄方式來製造假銷售數量呢？消費者是不是一樣會被騙？這時實價登錄2.0當中的查核權就可派上用場囉！配合修法後的加重處罰，應該就可讓想造假者知所忌憚。

檢視內政部所提出的實價登錄2.0版本，內行人就知道它其實是個配套十分完整的法案，只可惜去年在立院闖關被「政治」給耽誤了，現在捲土重來，筆者認為亡羊補牢未為晚矣！

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》