房價越來越高、預算有限的購屋人只能越買越小，看著預售屋廣告傳單，「大三房」、「小三房」、「2+1房」，同樣都是三房格局，是否常常搞不清楚差別在哪？屋比房屋總經理葉國華指出，民眾在買預售屋時，往往只能根據格局圖，做初步判斷，若能掌握其中「眉角」，有助避免想像與實際狀況落差過大的問題。
一、從三張格局圖分辨物件優缺點
常在各大建案的宣傳DM上看見精美格局圖，一旁還寫著大三房、2+1房等字樣，但看格局圖卻「有看沒有懂」，葉國華以三張格局圖說明其中差異。
▲正（大）三房格局圖，紅框處為樑柱位置。（圖／屋比房屋提供）
葉國華說，一般而言，可從坪數及床位大小判斷，標準「大三房」權狀坪數約40坪、室內實坪約為32坪，且每間房間都可容納雙人床，甚至還有多餘空間可放衣櫥或書桌。
以上面這張圖來說，所有臥室內皆有對外窗，空間規劃各自獨立，雖然是相當標準的大三房，但缺點是右下角房間有樑壓床的問題、廁所也都沒有對外窗。
▲小三房物件格局圖，紅框處為樑柱位置。（圖／屋比房屋提供）
至於「小三房」的權狀坪數，就小了不少，約32坪、室內坪數約22坪左右，從上圖可看出，除了主臥室可放雙人床外，其他兩間次臥，僅能放單人床，若想放衣櫥或書桌，也只能挑選較小的尺寸，放完之後，空間就所剩無幾。
葉國華提到，這間房子從格局圖上來看，所有臥室都有對外窗，除主臥室使用空間較寬敞外，其他兩間房，幾乎沒有多餘使用空間，且中間次臥還有樑壓床的問題，另一個缺點則是飯桌正對廁所。
▲2+1房格局圖，紅框處為樑柱位置。（圖／屋比房屋提供）
另一種同樣是「三房」形式的2+1房，葉國華說，此種房型權狀坪數約24坪左右，室內坪數則不到20坪，雖然看來「似乎有3房的空間」，但實際上僅有兩間房可放床，另一間房，通常規劃成開放空間，只能當作書房或小孩的遊戲間使用。
圖中可以觀察到，主要的兩間臥室，都沒有樑壓床的問題，也都有對外窗，但衛浴間只有一間，廁所還正對房門，且廚房和客廳也沒有隔開。
二、想買標準「三房兩廳」物件 先評估這些條件
購屋時，若想買標準三房兩廳物件，葉國華建議，客廳約需6到8坪，才不會太擁擠，加上餐廳1.5坪，一間主臥約6到7坪，次臥一間3到4坪（共兩間）、廚房1.5坪，主、客兩間浴廁共3坪，以及放洗衣機及曬衣服的陽台1坪，這樣算起來，室內約需30坪。
若以公設比30％計算，房屋權狀要買到43坪，室內才會有30坪的空間，不過，目前市場中，已有建案20坪（含公設）就隔成三房的狀況，因此各生活空間所剩無幾，感覺相當「迷你」，因此民眾購買前，還是要實際檢視，是否符合使用需求。
葉國華提到，若以使用需求考量，原則上「大3房」適合孩子已長大的換屋族，或是與長輩同住者；「小三房」則適合未來有生育計畫的首購夫妻，而「2+1房」則適合暫無生育計畫的新婚夫妻，或僅夫妻兩人自住的退休族。
三、擔心圖和實際狀況不符？這些細節要注意
民眾在買預售屋時，往往只能根據格局圖，做初步判斷，葉國華提醒，目前建商或售屋網站所提供的格局圖，難以完全反映實際現況，且並無法律效益；例如，有可能沒畫出門窗開關方向、看不出是採光窗或落地窗，實際採光及通風狀況只能自行想像，比較適合用來作為房間配置動線，或簡易風水參考。
葉國華建議，第一，購屋前，消費者可先透過格局圖判斷樑柱位置，大致瞭解樑柱走向，避免買房後才發現柱子影響室內空間使用，或是想擺床的位置上方有樑，造成樑壓床的狀況產生。
第二，格局圖通常會畫上不少家具、家電示意，這也是消費者需要留意的部分，有些不肖業者會刻意將家具、家電比例縮小，讓消費者誤以實際空間足以容納這些家具或家電，等到購屋入住後才發現，正常尺寸的家具無法擺放。
第三，消費者在購屋前，除了要看格局圖外，還須留意屋內實際坪數，避免花大錢買房後，才發現和理想狀況落差過大。
