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北市老公寓Q1「價格鬆動」成入手好時機?專家:買老屋三大風險不可不知

北市老公寓Q1「價格鬆動」成入手好時機?專家:買老屋三大風險不可不知

2020-05-26 18:00

為了在台北市置產,許多預算有限的民眾,會考慮購買屋齡較高的老公寓,但近年來,都更、危老等議題,讓老公寓題材發酵、房價不墜,購屋人未必「買得下去」;不過,據房仲業者觀察,台北市公寓產品第一季表現不佳,多數行政區的成交單價,有鬆動趨勢,價格似已出現疲態。

台北市公寓成交價表現偏弱 議價機會浮現

 

根據中信房屋統計,今年首季,公寓成了台北市各行政區中,單價滑落最多的產品類型,全市僅北投區、中山區和松山區,交易單價仍屬強勢(中山區甚至年增2成),其餘行政區比起2019年,價格略減,士林區、信義區與中正區,更連續兩年首季,出現價減現象。

 

▲台北市第一季公寓交易表現。(圖:中信房屋研展室統計。資料來源:交易實價查詢網;說明:統計期間均為第一季,部分數據可能會因揭露時間而有落差。以上單價僅供參考,實際單價依個案而有所不同(均價單位:萬元/坪))

 

中信房屋研展室副理張漢超表示,北市住宅過往都有5成左右比重,為30年以上的「高齡宅」,就今年首季數據來看,中山區公寓產品價格表現亮眼,但整體而言,相較其他產品,台北市公寓成交價表現仍偏弱,對有意購買公寓物件者而言,或許是個可議價的好機會。

 

值得注意的是,老公寓雖然有價格優勢,但若要購買,還是有不少地方需要注意,屋比房屋總監陳傑鳴提醒,大部分公寓都無電梯,家中有年長、行便不便者,建議別買老公寓;此外,貸款及維修裝潢成本,也需納入考量。

 

客戶兩千多家

拼出最有利訂單組合

 

胡連今年前九月營收六○.二億元,較去年同期成長近兩成,公司預估全年營收挑戰八十億元新高。至於獲利,上半年稅後純益六.二億元,較去年同期猛增一.一倍,當中雖然包含了近一.五億元業外收益,但即使只看本業的營業利益,仍比去年成長四三%。「胡連最厲害的,是在高度競爭的市場裡,不靠拉低價格仍能找到立足之地。」國內某連接器業者如此表示。

 

胡連長期以來毛利率均維持在三成左右,今年上半年進一步推升到三三%。背後有著公司一路堅持「巨量分散客戶」的謀略,而面對中國近年過度競爭的壓力,胡連也已提早布局,著手產品整合、提高單價的新戰略。

 

先看「巨量分散客戶」的謀略。攤開去年年報,十大主要客戶沒有任何一家占胡連全年銷售額的一○%以上。雖然截至今年九月,來自中國的營收占比高達七七%,但今年上半年,就連全球電動車銷售之王比亞迪,占胡連銷售額也僅九.六%,長安汽車約六.二%,比率稍高的吉利是十一.四%。

 

這並非中國汽車大廠下單保守,而是胡連的客戶總數已達驚人的二五○○家之多。張子傑坦言,廣泛抓取客戶,就是胡連的策略之一;過往,公司對客戶就是「不分等級,一視同仁」,而今即使已站穩腳步,也毫不排斥「小單客戶」,能接就接。

 

「賺錢之餘,還能分散風險。」對此策略,張子傑先從「防禦力」解釋,「如果某客戶占我們的營收兩成以上,對方一旦開口要求降價,假使我們不同意,就等於必須放棄一大塊市場。」接著他從「攻擊力」說明,當客戶夠多,胡連也能從利潤空間、未來潛力等角度評估,適度選擇,拼出對公司長期發展最有利的訂單組合。

 

線束結合控制器

線束結合控制器(攝影/陳睿緯)

 

 

線束結合控制器出貨

朝一階供應商前進

 

但光是做到分散客源還不夠,隨著中國市場競爭愈趨激烈,早在二○二一年年報,胡連就把「電子大廠與中國地區性小廠加入競爭」列為未來威脅,當時年報中載明的應對方法,是「建構線束開發、生產團隊,以及高頻、高壓零件開發能量」。胡連內部解釋,雖然做連接器的廠商只會愈來愈多,但能做垂直整合、一條龍服務的廠商很少,這就是胡連未來的突圍關鍵。

 

去年,胡連併購汽車零件廠上河工業,便是為了接手其線束廠,擴大胡連產能,朝垂直整合邁出一大步。

 

汽車零組件的產業生態中,胡連所屬的連接器廠被歸類在二階(Tier 2) 供應商角色,而線束廠則是一階(Tier 1)供應商。過往,胡連是將連接器端子出貨給一階供應商客戶製成線束成品,接著才交貨給車廠,近兩年則逐漸改變銷售模式,以「線束結合控制器」的模式打包出貨,朝著晉升至「一階」的方向前進。

 

  • Tier 1 :在汽車供應鏈中,Tier 1具備話語權,可直接面對車廠,偕同開發設計,關係緊密,並將所需零組件發包給Tier 2生產;Tier 3則是零組件的原料提供者。

 

業界分析,躋身一階供應商就能掌握更多「制定規格」的話語權,也有機會取得更有利的訂價權,從而確保、甚至拉高產品毛利率。而相對於業界看法,張子雄對垂直整合的效益仍然先從「防禦」角度出發,「綁在一起販售,不是只做單個連接器的生意,也就不容易被客戶汰換掉啦!」他說。

 

胡連新的打包銷售模式,已取得美國鏟雪車、歐洲比雅久機車線束訂單,另外也已有中國汽車自主品牌表達興趣。而線束產品占整體營收比率,也有望從今年的六%到明年突破一成。

 

不過,即使對激烈競爭態勢有所準備,在同業眼中,高度仰賴中國市場的胡連,仍須積極開拓其他地區市場,才能進一步淡化中國車市波動對公司的業績影響。對於一路用心維繫利潤空間的張子雄來說,這部分,或許就是下一步必須積極建立的「防禦工事」。

 

胡連精密

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