捷運環狀線推升新店房市　「永和土地公」重金搶進　他們看到什麼機會？

二○一九年十二月時值歲末，北台灣建商獵地消息依舊頻傳，先是這幾年被視為熱門推案地點的新北市新店央北重劃區，捷洋開發與漢皇集團旗下的漢吉建設合資，以每坪一六五．一萬元、總價十五億元，買下斯馨段四十七地號，一舉成為央北新地王。接著，位於台北市基隆路精華地段的仁康醫院，漢皇開發以九億元、設定為最高限額抵押權的方式，買下部分大樓產權，驚動房地產圈。

兩則標地新聞的主角──漢皇集團與捷洋開發，向來都是固守「中和、永和（雙和）」大本營的低調建商，這次為何主動出擊、跨出雙和地盤，不但引發市場關注，也讓外界想一窺蒙上神祕面紗、惦惦吃三碗公的雙和幫建商面貌。

深耕雙和  樹立地王江湖地位

「去年九月我就標過央北重劃區土地，後來推案銷售率不錯，讓我再揪漢皇集團董事長孫正乾一起來標地，沒想到一出手就創新高。」首度接受媒體採訪的捷洋開發董事長張鑫榮透露，去年一標就成為央北地王的過程，證明他對新店房市的信心。

張鑫榮說，這幾年他曾在新店推出「鑫洋百景」豪宅，見識到新店透過外來人口支撐起高房價的驚人力道。他分析，「新店購買人口結構與以軍公教為主的雙和不一樣，做生意的人多、也比較有錢。我才會揪孫董來新店買地，以後很難看到像新店央北這麼大面積、有基礎建設題材的漂亮重劃區土地釋出了。」

但真正的大咖，其實是漢皇集團的孫正乾。去年九月，漢皇開發在距離樂華夜市不到二百公尺、永和路與自由街口推出基地一一三三坪的口碑建案「漢皇盛世」，燈火輝煌的接待中心極其氣派，開案至今五個多月，銷售率約七成，售出三百多戶。推案前，孫正乾經常坐在接待中心角落，與代銷業者研擬二○二○年的銷售策略。

人口結構以軍公教為主的雙和區，從二○○三年開始，房價走勢就是新北市的領頭羊，尤其是永和，房價更是年年稱冠新北市。像這樣耕耘雙和久矣，又擁有地利之便的在地建商，過去以來總顯得老神在在，因為光在永和推案就足以支撐整個集團的營運，其中孫正乾更是個中代表人物。

近十五年來，漢皇集團在雙和區推案戶數逾二千戶，是目前雙和區推案量最多的建商。據了解，光在幾乎找不到素地的中和、永和地帶，孫正乾至少還握有五千坪土地，而被喻為「永和土地公」。他靠著一路穩紮穩打的戰略，屹立雙和房地產界十五年。

綜觀孫正乾在雙和區十五年的推案策略，大致上可以區分出下列三項成功關鍵。

成功關鍵一》土地只進不出

先從孫正乾的購地哲學說起，他買土地有項重要原則：只進不出。

「我爸有句話總是掛在嘴邊：『自己可以蓋的土地，怎麼可以出售？』」孫正乾的次子、漢皇集團副董事長孫鼎翔說，包括早期的「銀河水都」，以及目前正在推案的「漢皇盛世」土地，原本都是家族關係企業銀河機構時代就已經持有，一開始孫正乾的持分並非最大，後來因部分股東不想繼續持有，進而由孫正乾承購並開始推案。

「孫家看土地很準，而且總是在土地末跌段大舉入場，這是別人不敢做的事！」信義代銷副總經理呂信銓分析，也正因為撐過景氣波動，只要有土地就不放過，讓漢皇集團在永和累積的土地愈來愈多；加上建案口碑佳，對軍公教為主、心態上相對保守的永和民眾來說，「把手中土地交給信譽佳的建商開發」是非常重要的事，這就是漢皇的機會。

不只買土地眼光精準，漢皇近年也以快速累積推案規模，建立起知名度，而開發規畫則由孫正乾的夫人仇淑華協助處理，夫妻倆一個看地精準，一個規畫切中市場，可說是最佳組合。這幾年，漢皇集團在永和開發土地最為人稱道的精采戰役之一，就是拿下位於秀朗路一段永和區衛生所旁、原為美豐毛紡織染廠的七百多坪土地，正是孫正乾與仇淑華的代表作。

孫鼎翔的印象非常深刻，美豐毛紡織染廠董事長是位成功的寧波商人，財力非常雄厚，後來紡織廠歇業、土地開始閒置，許多永和建商用盡各種方法要與地主接觸，想取得這塊土地加以開發，但最後都無功而返。

孫家就住在廠區旁邊，對這塊土地自然也有高度興趣。仇淑華於是出面透過各種管道找上地主，把心中對這塊地的規畫描述給這位老鄰居，「站在地主立場，思考這塊土地對於地主的意義，不只是價錢而已，更重要的是未來能以大坪數、素質整齊的產品更新，再加上漢皇在雙和區累積多年的品牌口碑。」成功說服地主，將這塊土地交給漢皇集團來開發。

這塊基地後來推出每戶一百坪起跳的「漢皇極品．喬治五世」住宅案，成為永和第一個依照《都更條例》重建的都更案；此案也是永和第一件成交單價站上四十萬元的住宅，堪稱漢皇集團近年來的一大代表作。

成功關鍵二》合作共享利潤

永和因地狹人稠、土地開發取得不易，在地建商很早就看清楚這點，因此建立「相互合資推案且利潤共享」共識，成立「永和兄弟會」，不但每月固定聚會、討論手中整合到哪些土地，交換資訊資源之餘，也不時合縱連橫組成共同推案的夥伴。

張鑫榮說，兄弟會成員若嗅到合作商機，就會一起推案，「合作推案有個好處，可以統一發包、採購，降低成本。」他明白點出重點。據了解，以漢皇與捷洋為例，過去幾年就陸續合作推出漢皇德居、鑫洋百景等建案，近期漢皇正在銷售的漢皇盛世，捷洋也有投資參一腳。

▲去年9月開賣的漢皇盛世，是漢皇集團歷年總銷金額最高的建案，成為永和房市觀察的指標。

（攝影/唐紹航）

成功關鍵三》營造在地品牌

「只要在永和推案推出名號，永和人就是會買單。」一位永和區代銷業者這麼說。

這幾年，漢皇在永和幾個代表地點，包括最著名的秀朗路（漢皇極品與漢皇德居）、新店溪水岸（銀河水都）、樂華夜市（漢皇盛世）都有推案，透過在地化品牌特色打造，不但有利於土地取得，也有助銷售，很多永和在地客戶都直接指名要買漢皇集團的建案，這是外來建商很難從漢皇身上複製的原因。

尤其漢皇集團最重視建築的品質，近年來除了將各項工法提升，並延長防水保固期，更用品牌永續的精神與豪宅的配備導入新建案規畫，並推出總價適中的建案，頗獲客戶的青睞。

此外，透過合縱連橫、相互合作所累積出來的雄厚實力，讓雙和幫建商不只在一地難求的市況中，仍能掌握土地資源。如今，更把觸角向外延伸到新店、台北市，看來以漢皇為首、深藏不露的雙和幫，實力才正要發威而已。

漢皇集團
董事長：孫正乾
副董事長：孫鼎翔
主要業務：住宅及大樓開發、買賣
旗下事業體：漢皇開發、銀河開發事業、漢永建設、漢吉建設、漢鴻地產、鼎極國際開發、漢達投資、漢久投資、笙洋實業、漢庭營造