雪球大戶：南港地區一定是全台灣最耀眼的地方

「人生就像雪球。重要的是要找到溼的雪，和一道長長的山坡。」華倫巴菲特分享他的投資致富秘訣。

如果，在台灣要找一位類似股神巴菲特的投資人，能藉由獨特投資眼光，讓財富越滾越大的人，「雪球大戶」傅君玉，絕對是不能遺漏的人物。

從小家中負債、困頓的傅君玉，在四十年前，用兩千五百元與友人合資買進第一張股票之後，就點燃了財富人生的火種， 以穩健的步伐，一路征戰海外內股市，從一個家道中落的窮學生，變成現在身家十位數的股市大戶。上海商銀、寶雅、新保、新產、錢櫃與台肥，都是他戰勝股海的勳章。

精準的操作，不只在股市，他對房地產的眼光，一點都不輸股票。三十四年前，他把原本準備出國留學的錢全部提出，用上班族的資產，一口氣買下位於新生南路的三間「台大新象」預售屋，後來轉手賣出，這筆不小的「錢母」，為富豪人生奠下穩健的底氣；去年，他又狠砸數億，豪爽地買下四戶台北豪宅，還號召親友團下訂近三十戶，搭上了這波房產景氣復甦的列車。

「雪球大戶」傅君玉看好新南港發展潛力。

未來呢？「每次有人問我這個，我都叫他們去南港看看︙未來，門牌是在南港，價格一定漲得快！」傅君玉坐在豪宅大院裡，氣定神閒地說出他對未來台灣房地產的看法。他說，打開地圖，南港這塊地，是現在大台北地區計畫最完整、面積最大、最具潛力的區塊。

一點沒錯！從昆陽站往東，一直延伸至南港展覽館，這大約3.5公里的廊帶，不僅包含了台北市政府最重要的「東區門戶計畫」，民間多項重大投資也往這裡集中。

先看看台北市政府精心打造的「東區門戶計畫」，將南港規畫了五大發展中心：軟體中心、會展中心、生技中心、轉運中心、新創中心。在未來三至四年內，投入26項子計畫，大型購物、北流音樂中心、會展場地，都將在南港發生。光是用面積比較，東區門戶計畫的總面積四四○公頃，就比信義計畫區的總面積153公頃大上三倍。

以南港展覽館（圖中）為核心所帶動的國家級會展聚落已成形，也吸引企業財團全面開發南港土地。

民間也不遑多讓，包括：漢來集團的旅館大樓、三井LaLaPort購物中心、台肥自建總部、集合辦公、頂級住宅及複合商場的世界明珠、國產實業總部、中華電信共構大樓、大聯大總部，也都集中在南港。「綜觀台北地區，幾乎沒有一塊地，像南港這樣完整！」傅君玉說。

而在這片區域中，最核心的一塊，應該要算是在南港輪胎舊址上興建的「世界明珠」了。世界明珠就在南港車站旁邊，高鐵、台鐵、捷運及客運四大路網匯集；北流音樂中心圍繞；臨近2022年即將完工的生技聚落核心；東接國家會展中心。身為東區門戶計畫自辦都更第一案的「世界明珠」，預計興建八棟大樓，包括兩棟辦公大樓、商場，六棟豪宅大樓，總樓地板面積達七萬坪。加上正對上萬坪公園綠地的優勢，使其總銷金額衝高到一千億元，成為台灣史上單一建案最高銷售金額的推案。

傅君玉指出，像世界明珠這樣的指標大案，「一定會帶動整體南港發展︙你看，聯強國際不是來了嗎！」去年九月，台灣3C通路巨頭聯強宣布，以每坪約一百萬元，一共約五十億元的價格，買下「世界明珠」頂級商辦的十二個樓層及八十個停車位，售價一舉打破南港的商辦售價紀錄。更重要的是，「世界明珠」的地位，「一定要跟整個南港地區一起看，價值才更凸顯！」傅君玉一再強調。

今年二、三月，北部流行文化中心就會完工，六月開始營運；接著三井LaLaport購物outlet，也會在2021年開幕；新光金控取得地上權所興建的三棟大樓，也會在2022年啟動。計畫一個接一個，就會把南港烘托得越來越熱鬧。「前幾天，我特別跑去看LaLaport的工地，真的都已經蓋到地面了！完工之後，捷運出口一分鐘就到︙開幕時，一定人山人海，非常旺︙」。他喝了一口茶繼續說：「你知道嗎，大台北地區真正的黃金軸線，就是板南線！」板南線貫穿台北市最核心的幾個區域，由西向東排列，從板橋、經過西門町、台北車站、東區、市政府，一直到南港，「沒有一個不是精華區」，但只要以上的計畫逐一落實之後，未來，在這條龍脈上，「最完整、最閃亮的區塊，將會是最東邊的南港！」為了要讓整體區域更為緊密，也為了落實人車分道的安全，未來從「世界明珠」到南港展覽館周邊區域，都會有空橋相連，「這就是非常聰明的做法！」傅君玉認為，如果一切依計畫行事，未來的南港，一定會顛覆現在老舊的整體印象，形成一道「非常漂亮的廊帶！」

但熱鬧、繁榮，會不會因此嚇退了高資產富豪進駐「世界明珠」這類頂級住宅的意願？

傅君玉認為，「大家多慮了，完全不會！」一般人可能以為，大戶或是高資產階級人士，都喜歡離群索居，其實不然，「便利性對有錢人，還是非常重要︙我家裡雖然有80吋的大電視，但我還是喜歡跟大家到電影院看電影！」而且，他認為，在機能密集的區域，安全性反而更有保障，「因為每棟大樓，幾乎都有保全，強盜、搶劫真的不容易發生，壞人作案之後，很難跑掉！」

他觀察「鮭魚返鄉」的置產行為強調：「台商回台，有一個心態，大家一定要了解，絕對不會錦衣夜行！價錢已經不是問題︙只要說服他們，這房子是頂級的，台商就會出手！」他認為，這波台商資金回來，短期內還沒看到停止的跡象，主要是自從經濟合作暨發展組織（OECD）在2017年「共同申報準則 」（CRS）施行後，已經有108個國家加入，90國進行資訊交換，台灣也預計2020年9月，與日本、澳洲進行資訊交換。台灣一旦進入這個CRS的框架，「會刺激更多有錢人，把錢匯回台灣，找尋優質資產！」他歸納，「豪華」、「安全便利」及「未來發展」，住宅只要這三個條件齊備，就是富豪未來出手的標的。類似「世界明珠」這類的南港頂級住宅，同時符合這三個條件。

以此標準看世界明珠，似乎價值又高了一層，因為「世界明珠」採用高強度鋼材SM570M及制震器，搭配220支基樁，深入岩盤十五米，相較一般高樓入岩兩至八米，更為穩固，耐震係數可達0.41G，可耐七級強震，一般傳統豪宅可能只會配備兩坪大左右的逃生室，「世界明珠」的住戶因為有了這些設計，得以享受「整間房間都是避難室」、「比醫院還安全」的居住環境，對於高資產富豪的安全保障，又再添許多。南港不只是大台北地區未來都市發展的發動機，更擔綱未來台灣生技產業打世界盃的重要角色。

世界明珠耐震係數可達0.41G，可耐七級強震，全室皆是避難室。

生技產業是集合人才、技術、資金、法規與環境的高度知識密集型產業。既要有研發的能量，更需要有製造的能力。依據現有的規畫，位於中央研究院旁邊的「國家生技研究園區」，將成為台灣最重要的生技研發大腦，以「轉譯醫學」、「生技製藥」為發展主力，建立學術研究發展及產業研發走廊，提供基礎研究銜接至動物及臨床試驗階段。

臨床試驗之後，就必須有生產搭配，此時，也在南港的生技產業聚落BOT案——「台北生技園區」，就接棒演出。

去年12月，台北生技園區已經動土，預計2023年啟用，內有生醫創新育成中心，也有研發、試量產、商務辦公合一等產業空間，可引進技術研發中後期，或規模較為成熟的生技企業，未來可望創造三千名就業機會，帶動生技產業年產值超過五百億元。此外，南港軟體工業園區二期F棟生技大樓，經濟部也設置「南港生技育成中心」，已經吸引台灣東洋、台灣微脂體、基亞生技等企業進駐。一旦完整的產業鏈建立，生技產業就可望繼資訊產業之後，成為下一個推動台灣成長的力量。

「南港，一定是未來台灣最有前途的地方，這點絕對無庸置疑！」傅君玉現在手上的核心持股，幾乎都脫不了「南港概念」這個題材，期待有一天，從前被黑炭蒙塵的舊南港，能翩然轉身，成為閃亮的新鑽石。