全球經濟趨緩，如何降低整體的資產波動，並保有相當收益，成為投資人關心議題。而房地產類的資產因穩定性相對較高，因此REITs 成為現今低利率環境下，最獲青睞的投資標的。
美國聯準會（Fed）啟動降息循環，2019 年下半年已降息3 次，將基準利率下調至1.5％～1.75％區間，市場開始憂心：這些年帶領全球經濟動能的美國經濟是否有放緩停歇之虞。國際貨幣基金（IMF）10 月15 日發表世界經濟展望報告，也再度調降2019 年全球經濟成長率預測至10 年來最低，為連續第5 度下修。（參考圖一）
市場訊息雜沓，有壞消息也有好消息。近期美國企業正陸續公布第3 季財報，多數優於市場預期，而在各產業中，財報表現最佳的是住宅不動產，法人機構預估，在全球經濟成長放緩的環境下，全球央行短期將維持低利率水準，也正提供了REITs（不動產證券化基金）的表現空間。
降息已成全球趨勢
雖然台灣央行利率連凍，但放眼全球，除了美國降息外，已有多個區域早就步入負利率。歐洲央行在2019 年9 月宣布了寬鬆政策，基本利率0％，存款利率-0.5％，正式進入負利率時代，並自11 月起要開始購債計畫。甚至部分歐洲國家公債也是負利率，例如德國10 年債殖利率-0.5％，瑞士10 年債殖利率-0.74％。在歐洲央行的寬鬆政策下，低利率趨勢難以扭轉。
有了歐美國家領頭，新興市場今年以來更是積極降息，包括印度、俄羅斯、印尼、菲律賓、泰國、南非、墨西哥等，顯示在經濟趨緩的格局下，降息已成為主要趨勢。
既然經濟趨緩，就該思考應往哪一類的資產布局，才能降低整體的資產波動，並保有相當收益。而在投資組合中擁有「房地產」有許多優點，由於房地產與其他金融投資（例如股票和債券）的相關性較低，因此，將房地產納入現有投資組合中可以分散風險，另一個優點是在低利率環境中，房地產因具有收益性，投資價值更因此而提高。
該如何將房地產納入資產組合呢？當然不需要把大筆資金投入置產、買房，而是投資REITs基金。REITs 是透過不動產信託基金，將資金布局在具有租金收益的商用不動產、住宅、廠房或學生宿舍等房地產資產上，除了具有保值效果，更因為穩健的租金收益特質，而能不斷分配股利給股東，是現階段值得入手的資產之一。
投資REITs 優點多
最近正是美國的超級財報月，美股企業陸續發布第3 季財報。就美國REITs 產業來看，第3季財報整體優於預期的比例來到60％，是近幾年最高的一季，低於預期的僅15％，其中住宅、工業、商辦最好，整體市場2020 年預估獲利成長5.4％，較2019 年4％高。目前美國住宅供需情況改善，租金有加速現象，2020 年供給持續下降，有利承租率與租金續升。
換句話說，REITs 產業的獲利估值上調，對於提供穩定現金流的能力更加提升，有利於資產布局的穩定度。事實上，根據美林全球基金經理人調查，經理人偏好配置如REITs、現金、債券等防禦性資產，2019 年以來的確也在市場環境多變之下，獲利能見度及穩定度較高的REITs 相對獲市場青睞。
國際法人偏好REITs 是因為投資不動產投資信託（REITs）具有以下的優點：
★優點1：收益穩定
REITs 的現金流量，主要來自租金收入、管理維修費用等，收入相對穩定，且在美國，法令規定REITs 必須將當年度90% 的收益以股利形式分配給股東（在臺灣證交所掛牌REITs 買賣方式如同其他上市股票一樣，而其交易成本包含交易稅、系統服務費、券商手續稅率及現金股利稅率30%）。
★優點2：抗通膨
利率上升多伴隨經濟加溫，當民眾支出與企業租用率增加，有利公寓、辦公室及工業REITs 表現；且通貨膨脹發生時，租金、停車費等REITs相關收益，也會跟著物價水準往上調整。
★優點3：降息趨勢下依然提供穩定現金流
降息，雖然意味著衰退風險上升，在低利環境下仍可提供穩定的現金流，且現階段不妨留意租金現金流較不受景氣影響的倉儲及健康照護等產業REITs。
★優點4：分散投資組合風險
可用較小金額投資於一籃子的不動產標的，以投資組合分散風險。此外，REITs 與其他股債市資產類別的相關係數低（如圖二），可達到分散風險的效果。
2019年以來漲聲不斷
主動式基金機構法人增持REITs，被動式投資的REIT ETF 代表Vanguard Real Estate ETF（紐約證券交易所股票代碼：VNQ）2019 年迄今已上漲約23％（截至2019 年10 月底），而標準普爾500 指數的回報率為15％。
《華爾街日報》近期引用了達夫與菲爾普斯投資管理公司（Duff ＆ Phelps Investment Management Co.）的執行董事約翰．克雷斯威爾（John Creswell）的話，並指出，如果經濟放緩，讓其他類的資產收益受到壓抑，則REITs 可能會成為更好的選擇，這是因為REITs的投資組合多元，即使部分出租物業因為景氣下滑受到影響，但大型物流倉儲中心、大數據中心和電塔等相關物業的穩定租金則對不動產投資信託的收益做了相當貢獻，受景氣影響相當有限。
除了選擇REITs 基金外， 透過ETF 進行投資也是一種管道。例如世界知名的Vanguard Real Estate ETF， 該ETF 的年股息收益率為3.43％，2019 年初至今報酬率為26.64％，表現相當亮眼。
事實上，REITs 的長線報酬率絲毫不輸大型股或是小型股、債券， 以（下表一）來看，只要長期持有REITs 超過10 年以上， 年化報酬率皆優於上述三類資產。因此，若能將REITs 基金納入資產組合中長期持有， 除了能發揮避震效果外，長期更具有累積資產的好處。
低利時代下的資產優選
既然今年以來已漲了許多，REITs 現階段還具有投資價值嗎？依據商業不動產服務公司CBRE Group 預估，2019、2020 年全球不動產產業獲利成長率，將分別達6.8％與6.2％，尤其看好日本、美國與中港REITs，認為將是今年成長最強勁的三大區域。
隨著全球經濟進入低成長、低利率環境，即便是近期美國經濟數據轉佳，加上中美貿易戰風險趨緩，市場認為聯準會未來降息機率偏低，但投資人仍具有居高思危的意識。目前美國REITs 市場未來一年的本益比約20 倍，股利率達3.5％，受惠Fed 持續降息、企業財報佳、商用不動產現金流增加、資金回流等，長多行情看俏，在市場大幅震盪、低利環境下，深具吸引力。
惟考量不動產市場在不同市況下都會產生區域、類股的快速輪動，建議投資人布局REITs 時不妨採全球布局策略，降低單一區域投資風險。(本文由：元大證券 國際金融業務部提供，並刊載於元大證券創富典藏春季號第21期)
註： 本文提及市場資訊及投資配置僅供參考不涉及推介，所提供之資訊無法適用於所有客戶或投資人，建議投資人須依自身的財務狀況與需求進行評估，並衡量自身之投資風險及承擔投資結果。
