最近因為韓國瑜花7200萬購買南港預售屋一事在媒體上吵得沸沸揚揚，雖然韓聲稱認賠售出，但很多報導都指稱韓藉買預售屋「轉紅單」賺價差。
從這起交易的流程來看，這是預售屋市場常見的換約行為，不是紅單買賣。到底什麼是紅單？什麼是換約？其間是有很大差異的，可不要傻傻分不清囉！
在房屋市場有很多賺錢的機會跟方法，筆者在社區大學教房地產課程近10年，學生最有興趣的除了要老師報「明牌」之外，就是想知道如何在房市投資賺大錢，因此「投資房產賺大錢的5大手法」這門課一直是最夯、最熱門的一堂課，同學們很少缺席，而且還聚精會神勤作筆記呢！可見賺大錢人人都喜歡、人人都想要。
預售屋具槓桿效應 可小錢賺大錢
「投資房產賺大錢的5大手法」當中的槓桿操作模式，就是靠預售屋的槓桿效應「小錢賺大錢」，這有兩種操作手法可運用，其一是紅單，其二就是換約。
在前一波房市大多頭之際，很多投資客，甚至是散戶都靠這兩種操作方法賺大錢，但也有人手腳比較慢，最後落得偷雞不著蝕把米的下場。
預售屋在轉化為實體房子之前，大概有2~4年的興建期，在這期間如果房市景氣持續向上，就提供給購屋人一段很甜美的賺錢時機，就好像一支甘蔗一樣，你可以吃前段，也可以吃中段，當然也可以選擇吃後段，每一段所獲得的「甜美度」都不一樣，所要承受的風險也就不同。
最前段就是所謂的紅單，預售屋的銷售流程，一開始是由購屋人下個幾萬元的小定，表明購屋意願，賣方會開個紅色的「購屋預約證明單」，等同收據單以茲證明。
這時這個買方等於就取得了一個購屋的權利，經過7天契約審閱期（冷靜期）之後，若是自住客，要買就要回去補足訂金，並簽正式合約；不買的話，就拿此單據取回訂金。
若是投資客的話，這個正式簽約之前的時間空檔，正是他們轉售賺價差的時機點，買方會主動的拿此紅單對外兜售，或是被動的等待出更高價的有緣人出現，來取得該屋的購買權。
這就是典型的紅單買賣行為，因此這個時間空檔不會太長，大約是7~10天，除非業者在潛銷期就開始操作紅單交易，才會有較長的紅單「炒作期」。
紅單買賣最早出現在新竹
據了解，紅單買賣最早是在新竹出現，後來隨著景氣熱度升高蔓延到全台各地，甚至飄洋過海到東南亞地區。後來隨著國內房市景氣反轉，紅單買賣在市場上也沉寂了很長一段時間，最近在竹北又有建案出現漏夜排隊的人潮，為的也就是要搶一張紅單。
基本上，預售屋紅單買賣的風險非常低，投入的資金也不高，即使轉售不掉，本錢是可以拿回來的，賺到錢也沒有任何稅負的問題，因為在此交易流程當中，投資客都沒有留下任何個人資料，不會被追稅，唯一的成本就是透過房仲或是跑單人員轉售的服務費而已。
若是投資客選擇吃預售屋中段的果實，這就是所謂的換約了！購屋人正式簽約買下一戶預售屋，到完工交屋之前，除非建設公司有規定，都可以另找他人買下該戶房子，只是要跟原建設公司另行簽約，所以稱為換約。
換約跟紅單一樣，都是投資客套利的工具，因為興建期間房市景氣持續走高，房價隨之水漲船高，原本一坪20萬的房子，興建期間若是漲到一坪23萬，單坪獲利就有3萬元，若是權狀坪數是10坪，換約後帳面就賺了30萬，若是權狀坪數是100坪，就海賺了300萬。
這也就是為什麼在景氣大多頭時期，很多建商在規劃產品時坪數越來越大，某種程度就是要迎合這類投資客的需求。
換約買賣看起來很好賺，關鍵是房市景氣要持續向上才有賺錢的機會。一旦景氣反轉，房價不漲反跌，這時也有人被迫在交屋前換約，因為交屋後，繳不起房貸，房子就很有可能淪為法拍屋！
相較於紅單，換約投資客投入的資金較高（約房價的兩成以上），時間成本也高，風險也比較大，還有最高千分之一的換約手續費，除非是配偶、直系血親間之轉讓才免手續費，更重要的是換約有財產交易所得的問題。
換約有稅負問題
根據財政部解釋，「預售屋為買方購買未來建案完工之後，請求不動產過戶給予買方的『權利』，因此在建案完工前將預售屋出售，這是屬於財產『權利』的交易，是屬於所得稅法中所規定之『財產交易所得』，應併於綜合所得稅申報」。
事實上，之前很多人換約獲利後都沒申報財產交易所得，但因換約第一手買家跟下一手買家都在建設公司留有交易的資料，因此稅務機關都直接跟建設公司要購屋客戶名單，藉此查換約者逃漏稅，這也成為當年政府打房的另類工具。
當然根據所得稅法的規定：「納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後三年度之財產交易所得扣除之。」
也就是說如果民眾購買預售屋，換約買賣後是賠錢的，也是可申報財產交易損失的，簡單舉個例子：
若某甲在105年度以600萬元買入某建案預售屋一戶，之後因房市價格波動大，在106年度以550萬元賣出，因此產生50萬元的財產交易損失。某甲在申報106年度綜合所得稅時，可自申報年度財產交易所得中列報扣除該筆財產交易損失50萬元，若申報年度無財產交易所得可扣除或扣除不足者，得於以後107、108及109年度之財產交易所得扣除。
以上就是紅單與換約之間的差異點，此後別再傻傻分不清了！
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
