南海于品海得標台北雙子星 讓利回租獲青睞 - 今周刊
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敢比別人玩更大 于品海憑什麼?

敢比別人玩更大  于品海憑什麼?

梁任瑋

房地產

劉咸昌攝影

1150期

2019-01-02 14:36

趕在二○一八年結束之前,台北市政府選出了雙子星聯開案的最優申請人──港商南海控股,
未來雙方議約條件攸關台北車站國門地標成敗關鍵。

「我們得標了!」十二月二十七日,台北雙子星(台北車站特定區C1、D1)聯合開發案進行最後價格評比,港商南海控股集團馬來西亞柏威年集團合組的「台北CITY ONE」團隊,打敗藍天集團出線。在得知取得優先議約權後,台北CITY ONE的顧問公司瑞普萊坊總經理劉美華,隨即向南海控股主席于品海報告好消息。

 

「很敢給!」這是價格評比結果出爐後,各界對勝出者于品海出價策略的普遍評價。在價格標各項評比中,台北CITY ONE團隊承諾給地主的最低分配比率大幅超越對手。在「回租租金」部分,平均每坪租金承諾二六○二元的「天價」,也比底價每坪一七○○元高出五三%。整體計算,于品海團隊總分高達九十分,遠勝於藍天集團的八十二.六分。

 

不過,敢大手筆把利潤讓給地主,于品海究竟憑什麼?

 

根據雙方資料,台北CITY ONE團隊將「商場」量體拉高到占比四成,換算樓地板面積有六萬坪之多;相對的,藍天的商場規畫則僅約占總面積二三.五%,辦公室規畫占比卻達六三.八%。「藍天輸在辦公室的比率太高!」德天國際總經理田揚名分析,依目前市況,整體零售業的租金還是比純辦公室高,於是,商場比率高、租金預期就高,能讓利的空間自然也更大了。

 

但不動產業者評估,以台北CITY ONE團隊的規畫,實際分回約三萬八千坪;再者,以北市捷運局日前公布的十九.四億元保證金推算,南海控股這一回的開發總費用恐接近六四八億元。如此一來,若要回收,則其建物房價至少須達每坪一七○萬元,即使是商場占比居高,難度仍然不低。

 

雙子星價格評比土地分配

 

於是,業者解讀,以于品海的「讓利手筆」來看,他必須要有大幅拉抬商場身價十足把握,而這個把握的背後,首先,極可能是于品海對兩岸關係、陸客商機,有著超乎國內業者的樂觀評估。在去年底台北CITY ONE團隊首次對外亮相時,于品海就不諱言,「北車商圈缺乏一個更精緻的購物中心來服務大量的外國觀光客,雙子星就是扮演翻轉西區繁榮的角色。」

 

台北CITY ONE團隊
(圖片攝影/劉咸昌)

 

看準中國消費力成長強勁

對陸客來台商機態度樂觀

 

自宣布籌組投標團隊以來,南海控股或其代表投標的子公司南海開發,就不斷被外界質疑為中資企業,這方面,投審會已於日前發布新聞稿,表示「尚無證據顯示南海發展公司為陸資」。不過業者認為,于品海本人的「親中」色彩一向鮮明,這層價值取向,或許是他對陸客造訪評估偏向樂觀的基礎。

 

早在尚未表態競標雙子星之前的一八年三月,于品海與桃園市長鄭文燦進行「新的兩岸關係」對談。席間,于品海就特別強調中國消費力的爆發成長,他建議,包括旅遊服務業在內的多個台灣產業,應該徹底擁抱中國經濟轉型機會。

 

至於兩岸關係的未來走向判斷,于品海曾在一七年十一月的一場論壇中認定,兩岸統一「百分之一百會發生,就在二○四九年之前。」他並強調,「統一而已,不是統治,台灣社會不需要大驚小怪。」

 

除了地產開發,于品海同時也是媒體經營者,目前擁有多維新聞網、香港01等媒體。而他被認為最鮮明的一次「親中」表態,發生在一九九五年香港《明報》的一篇社論。

 

一九九一年,于品海從創辦人金庸手中接下《明報》股權,成為這份香港最重要報紙的第二代業主。九五年一月,《明報》刊登社論,主題為「辦一份中國人的報紙」,強調「《明報》是一份香港的中國人報紙,站在中國人的角度看待萬事萬物。」此文立即引發翻天爭議。當時于品海同時擁有明報集團、亞洲週刊、傳訊電視等媒體,香港右派認為,這篇社論無疑是于品海對上述媒體報導取向做出「親中」定調。

 

爭議聲中,于品海面臨龐大壓力,隨後陸續處分《明報》及傳訊電視,但親中的標籤自此已被鮮明貼上。如今,至少在國內部分業者的眼中,這一回于品海之所以敢極度看好雙子星大樓內商場的未來身價,必有相當程度,是以他對兩岸關係改善、陸客即將大量來台消費的預想為基礎。

 

資金槓桿操作以小搏大

格局大,敢出手,順勢而上

 

這個前提假設仍待考驗,而另一個考驗,則是南海控股對此大案的履約、營運能力。依據南海控股財報,公司一七年的負債總額達到淨值的五.五倍,超過台北市捷運局對投資者所設定的三倍上限,雖然南海控股表示「投標者是南海開發而非南海控股」,南海開發也已通過資格標審查,但對於未來是否能順利履約、營運,外界仍有所質疑。

 

過去因抗爭雙子星案而一度成為名人、曾參選台北市議員的雙子星私地主王小玉,就對南海開發取得優先議約權大表擔憂,她對本刊表示:「捷運局沒有審查能力,南海也沒有履約財力!」

 

不過,若撇開財務數字不談,于品海在其致富路上所展現的資本操作技巧,的確讓人不敢小看他以小搏大的能耐。

 

一九五八年出生的于品海,在三十歲時就寫下「零成本收購菲律賓上市公司」的傳奇。八八年,菲律賓仍在馬可仕政權垮台後的動盪格局,于品海看準「抄底良機」,發動收購馬尼拉希爾頓飯店。當時在港創業小成的他,向銀行借出九百萬美元,加上股東出資五百萬美元,以一千四百萬美元總額完成收購。

 

收購後,于品海立刻與菲律賓政府簽約,由政府經營飯店內的賭場,自己只當包租公;有了政府做莊,飯店內的賭場面積瞬間從原本的一百平方公尺暴增七十倍,光靠租金收入和賭客創造的餐飲收入,于品海在一年半內回本。

 

更猛的是,在他向銀行借出九百萬美元、身扛巨額美元負債的同時,看準日圓兌美元匯率將因「廣場協議」持續升值,遂以飯店等資產為擔保,透過日本金融公司進行一項「高風險財務安排」,簡單來說,就是放空美元、作多日圓,此交易也形同讓于品海因為飯店收購再賺一筆。

 

日後,無論是將手中馬尼拉希爾頓的股權轉換為香港上市公司「南海發展」持股、將南海發展轉型為中國數碼信息公司,又將中國數碼信息納入南海控股等,每一次出手,都被認為是精巧的資本操作。

 

為進軍電影院狂吃爆米花

搶雙子星案踩遍台北地下街

 

至於在經營層面,熟悉于品海的友人則常以他「狂吃爆米花」的小故事為例。原來,為了南海控股旗下的大地傳播,也就是電影院事業,于品海曾在短時間內一款一款地試吃各類爆米花,只為嚴格把關電影院內販售的爆米花品質。

 

據年報,一七年底南海控股已在全中國擁有四六四家電影院,當年票房達二十八.四億元人民幣,居中國第二大電影管理公司。這份電影事業成績單,成為南海控股本次爭取雙子星案的訴求重點之一。事實上,據團隊成員表示,為了規畫雙子星案,于品海也比照「電影院經營學」辦理,他曾多次走遍台北車站周邊地下街,「台北人可能都沒他熟悉地下街的路線!」

 

根據招標規定,南海必須在三個月內與台北市政府完成議約,其中,從銀行聯貸、資金匯入到協商私地主等,都是挑戰,而私地主之一的王小玉更已對本刊表態「抵死不從」,如何勸服,必是關卡。

 

對兩岸關係與陸客的樂觀預期,對資本操作的嫻熟高明,對商場開發的經營自信,這些,大概就是于品海在雙子星案「敢比別人玩更大」的原因。不過,畢竟是世紀大案,于品海的挑戰仍然不小,而對台北市長柯文哲來說,命運多舛的雙子星聯合開發案,更是只許成功、不許失敗。

 

南海團隊規劃的台北雙子星
根據南海團隊的規劃,台北雙子星的立面將由108個大小不一的「盒子」組成。(圖片/南海控股提供)

 

台北CITY ONE

 

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