房價屢創新高，但22Ｋ的受薪階級卻比比皆是，在買不起一棟動輒數千萬元的房屋下，「租賃」成為不少民眾不得不的居住選擇。但原本設施完善、好端端的房子，要怎麼慧眼識英雄找到好房客？避免遇到無良房客搞破壞？
律師林俊峰指出，在房屋租賃市場上，房東其實較房客弱勢，但他也指出，簽約前若能做好功課，房東即使沒能慧眼選房客，至少也能減少日後許多無謂糾紛。
租屋契約把關，惡質房客退散
Q1、如何挑對房客，避免出租給惡質房客？
讓房東在半夜也會被嚇醒的惡房客，大抵可分為生活習慣很差、吸毒通緝犯及賴皮不交房租等幾種類型。至於出租的房屋，最後淪為「凶宅」造成房價慘遭腰斬，更是房東們最不願意碰到的夢魘。
林俊峰指出，房屋租賃契約並不適用《性別工作平等法》，所以房東在出租之前，可以在租屋契約中訂出僅出租學生、女性等條件，選擇自己較能接受的房客類型，畢竟一般學生、女性在按時繳交房租、愛惜房屋表現上較佳。另在選擇房客時，也可根據工作性質，挑選上班族的房客，這類租屋者因有正常工作，租金繳交也較為正常。
60歲以上的獨居老人可列入不適宜出租的對象，因為獨居老人沒有其他親人，若生病時，房東往往成為另類看護，增加額外負擔。
Q2、房客將房屋做為他用、汙染房屋，有沒有方法要求改善？
前些日子傳出租霸港女退租後，房東進屋赫然發現屋內馬桶被菸蒂阻塞，地上滿是沾有經血的內褲、衛生棉，廚房電鍋裡的飯全數發霉呈黑綠色，廚房流理台更 堆滿腐敗食物，屋內臭氣薰天，連房東新買的37吋液晶電視也遭竊，沙發被割破，牆上還寫著不雅字眼。這類惡房客毀屋新聞出現，也讓許多房東聞之喪膽。
林俊峰表示，房屋租賃契約內容，只要不違反公共秩序及善良風俗，在「契約自由」下，若是房屋已出租，除非出現《土地法》第100條，或有違反《民法》租賃規定的各項情況，否則房東很難在租賃期間過問房客在屋內做什麼事，也很難要求在法律上被視為弱勢的房客遷離。
房東護身符─土地法第100條
房東可收回出租房屋的6種情況
1、出租人收回自住或重新建築時
2、承租人違反民法第443條第一項之規定轉租於他人時
3、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時
4、承租人以房屋供違反法令之使用時
5、承租人違反租賃契約時
6、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時
林俊峰指出，為了保障彼此權益，房東、房客在簽訂租賃契約前，應該要把房屋現況、設備，詳細加註在契約附表當中，並拍照存證，做為未來房客終止契約返還房屋時的依歸。房客若把房屋環境搞髒，未來也可根據照片內容要求回復原狀，或以押金扣抵；倘若房客將房屋做為非法使用，則可報警並依法解除租賃契約。實務上，房東要處理這類事情，並不如想像中困難。
房東自保 要做對6件事
1、租約到期前，房東如果不願續租，最好在期滿2個月前，以存證信函表明不續租的意思，以免到時變成「不定期租賃契約」，反而趕不走房客。
2、租賃契約可以去公證，並載明應逕受強制執行的字眼，現在花小錢公證，將來省大錢打官司。
3、房客不繳房租時，要先以存證信函催告繳租；若不繳的租金達到2個月的租額時，再以存證信函終止租賃契約。
4、不能在未終止租賃契約之前，擅自闖入承租人的住處，以免被承租人提起侵入住宅、竊盜的告訴。若有需要進入時，必須會同里長、管區員警進入，以免沒討到公道，還惹禍上身。
5、為避免房客在期約終止後仍強行占住，或是期滿後房客失蹤狀況，房東可在契約中訂出逾期可將房客物品，視為廢棄物處理或變賣提存的條款。
6、出租房屋若有附傢俱、家電，記得將這些設備作成附表，將品名、數量載明清楚，當作租約的附件，最好也拍照存證，避免將來發生爭議。
林俊峰律師小檔案
任職：林俊峰律師事務所
經歷：台東、新北地檢署檢察官，世新大學法律系講師、新北市政府警察局常訓講師，美國康乃爾大學法學院訪問學者，著有《刑事官司不求人》
專長：刑事案件、金融案件、民事案件、爭端處理、不動產糾紛、親屬繼承案件、智慧財產案件
著名案件：知名醫療器材公司產品效期案、上市輪胎公司內線交易損害賠償案、著名電視製作公司誹謗案、上櫃食品公司產品糾紛案
