房子可以分次贈與？有無次數限制？會不會被追繳補稅？
分次贈與房子，發揮節税效果
Q1、過戶房子，買賣或贈與方式哪種比較好？
買賣跟贈與最大的區別是，買賣是有償的，即是有付錢的；贈與是無償的。當買賣行為發生時，賣方必須盡到「善良管理人」的義務；如果發現房子有瑕疵，買方可以透過「解除契約」以及「減少價金」的方式來保護自己。
若是透過贈與的方式取得房子，當出現問題時，除非是「故意」或是「重大過失」，或是贈與關係中出現「附負擔贈與」，贈與人才需要負起善良管理人的責任。
所謂的「附負擔贈與」，舉例而言，富商要送貴婦一棟房子，貴婦必須給予一定的付出，例如，必須要照顧富商的孩子等，通常會簽訂合約。
買賣房屋的方式雖然有保障，但要課的稅額比較重；相較之下，贈與方式的對象通常是夫妻或父母，房屋品質有保障；且贈與稅額較低，僅需10%。所以過戶房子，選贈與的方式較好。
Q2、房子可以分次贈與？有無次數限制？會不會被追繳補稅？
房子可以依照公告現值，分多次贈與，也可以根據遺產與贈與稅法第22條，以每年最多220萬免稅額的贈與方式，分次贈與，並無次數限制。
預防一屋二賣，預告登記多一層保障
Q3、以買賣方式過戶房屋，要考慮什麼問題？
台灣買賣房子採登記制度，登記需要作業時間，這段期間最怕發生一屋二賣，要預防這類憾事發生，建議採取「預告登記」的方式。
不動產價值高，通常都會設定抵押權、地役權，因此，在買賣房子後過戶時，一定要要求對方塗銷抵押權登記，才表示這棟房子是乾乾淨淨買到，否則賣家可能有權使用賣出去的房子。不論是預告登記或是塗銷抵押權登記，都可以到各地地政事務所辦理。
再來是要看賣方有沒有所有權狀。像是九份許多房子，當初是向瑞山礦業租借土地蓋房子，房子經過代代相傳，有些子孫遷居城市，乾脆把房子給賣了；但該屋子只有地上權，卻沒有土地所有權，如果賣方沒有看土地所有權狀就買了，若是原始納稅義務人反悔，他想要討回是可以的。
房屋產權登記的3種類型
1、共同登記
房屋所有權是登記在兩人以上的名下（如夫妻、兄弟等），屬於雙方的共同產權。
2、預告登記
預告登記就像是法院的假扣押，預告登記的內容是指，跟賣家買賣房子時，在尚未完成過戶的過程中，原所有權人不得移轉給第三人。
3、借名登記
借名登記就像是信託關係，登記名義人並非房屋所有權人，因特殊原因登記在受託人的名下。舉例而言，丈夫要跑路，跑路前，把房子登記在老婆名下。
夫妻共同登記，保護自身權益
Q4、房子如果登記夫妻共同持有，有何優缺點？
當夫妻採取共同持有房產，到銀行貸款時，必須取得雙方同意，且貸款額度會降低，因為兩人的職業、身分不同，銀行會給予不同的徵信評價。
不過，夫妻共同持有房產，好處是對兩人自身權益較有保障。若先生發生債務問題，房屋共同持有人會有優先通知承購權，妻子就能以共同持有人的名義，將房子買下，避免房子淪入法拍命運。而若夫妻失和，一方也能以房屋共同持有人的身分，「卡住」對方不得任意賣出房產，保護自身權益。
Q5、所有權人換了，借款人沒換，房子就不屬於我？
這種情況雖少見，但的確可能發生。以購買一棟千萬房屋為例，林先生是購屋的所有權人，並以林太太的名義向銀行借貸，分30年償還。購入房子10年後，林家因房價大漲決定拋售，房屋所有權遂轉到新買家手上；但原有的借款尚未還清，因此房屋抵押權沒有撤銷，借款人也仍是林太太。
此種情況下，即便房屋所有權歸新買家，借款人是林太太，倘若林太太沒有正常繳款，銀行收不到款項，還是可以要求把房子當作抵押。
因此，購買房屋時，雙方一定要塗銷抵押權，成交「乾淨的新屋」，也就是沒有抵押權的房子，後續才不會衍生爭議。
林富貴律師小檔案
任職：林富貴律師事務所主持律師
經歷：臺灣基隆地方法院書記官長及公設辯護人
專長：刑事、少年及公共工程案件
著名案件：金山高中女老師被殺案、長榮少東（張國明）被綁架案
