換屋族享重購退稅 須以低價房換高價屋

十多年前，楊小姐在新北市新莊區買了一間十五坪的小公寓，兩房一廳，總價還不到三百萬元；利用青年首次購屋優惠貸款，每月房貸不到一萬五千元，考量經濟負擔不算太重，這間「小宅」也就成了她的「起家厝」。

隨著她結婚生子，家庭成員陸續報到，小宅也日漸不敷使用；二○一二年，她又在社區不遠處買下第二套房，總價約九百萬元，三房兩廳兩衛、約二十六坪的中古電梯華廈，顯然更適合四口之家居住，至於原來的小宅也順勢出租，靠著租金收入，多少補貼第二間房貸。

不過，去年房客因工作關係，無法續租，楊小姐便決定將房子出售。由於屋況保持良好，加上附近生活機能便利，最後房屋以六百萬元成交，「扣掉仲介費、簡單整修房子的雜項支出，可能還有超過二百五十萬元的利潤。」她心裡暗自盤算，「聽說只要是換屋，買賣價差就可不用報稅，五月申報所得稅時，應該不用主動列出這筆金額吧……」

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示，為解決民眾報稅困擾，這幾年國稅局會主動幫大家計算應繳稅額、或應退稅額，並寄發試算通知書及相關表單，「但有些收入不需要給付者辦理扣繳作業，這類所得就不會反映在納稅人的所得清單中；其中，又以出售房屋財產交易所得部分，最容易在五月報稅時被遺忘。」加上一六年起又出現了「房地合一稅」，賣屋後究竟該如何正確報稅，也成了近期話題。

一六年後購屋 才適用新制

他解釋，賣屋所得究竟適用舊制「房屋財產交易所得」，還是新制「房地合一稅」，取決於出售該屋的取得時點，也就是，賣出的房子若是一六年之後取得，就適用新制，「由於房地合一課徵所得稅，須在所有權移轉登記次日起算三十日內自行申報，因此五月所得稅結算申報，主要是適用舊制的交易。」

以楊小姐案例說明，售屋所得計算方式，應以核實認定優先，但若無法舉證成本，才能按出售時「房屋評定現值」的特定比率，計算售屋所得。

楊小姐的房子因位在新北市新莊區，根據財政部所定之財產交易所得標準，按規定須依房屋評定現值之三五％（各地區適用比率會有差異），計算出售房屋所得。

先看核實計算部分，也就是從售屋總獲利中，分拆出屬於房屋的獲利；「若買進、及賣出的契約中都有劃分房屋價格，那麼直接以房屋售價，減除原始取得房屋買價、並扣除必要相關費用，包括仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等，就可算出所得額。但實務交易上，幾乎未劃分出房地分別的價格。」富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出。

她解釋，買進房產時，建商因稅務或土地所有權關係，買賣契約會分別約定土地及房屋價格；但若是中古屋買賣，一般交易就不會區分，最多分出車位及房產價格，而不會再細分房屋及土地價格。

「在此情況下，應以房地買進總額、及賣出總額的價差，按出售時房屋評定現值占土地公告現值、及房屋評定現值比率（房地比），計算房屋財產交易損益。」陳秋蘭說。

例如，萬先生以一千六百萬元賣出台北市舊屋，扣除成本包括：買價八百五十萬、仲介費一％（八．五萬）、代書費規費一．五萬，及出售仲介費賣價二．五％（四十萬），得到總獲利七百萬元。假設出售時房地比為二五％，那麼售屋財產交易所得即為一百七十五萬元，這部分就須納入綜合所得總額計算。

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贈與、繼承 成本怎麼算？

但若因房屋取得時間太長、成本難以舉證，萬先生就可按房屋評定現值八十萬元、乘以台北市計算「其他區」的標準四一％（高級住宅區為四六％），得到三二．八萬元，併入所得稅申報，兩者算法相差一四二．二萬元。

陳秋蘭表示，核實計算所得到的金額通常較高，國稅局也會以此計算為主，千萬不要心存僥倖，以為可「擇優」課稅；尤其實價登錄後，掌握購屋成本這件事就變得很容易。

另外，透過向建商或房仲、貸款銀行及購屋交易對手，也能具體掌握房屋取得成本，若不想事後再補稅，就要特別留意。

但若房子是因贈與取得，出售時的成本又該如何計算？這要看是配偶之間的贈與，還是繼承或非配偶間贈與。

林志翔表示，若是先生贈與太太，太太出售房屋時，應扣除先生原始取得該屋的成本及費用、或房屋評定現值後的特定比率當作所得額；若是兒子繼承父親的房產，則兒子出售房屋所得金額，得減除繼承時房屋評定現值後，再納入綜所稅計算。

重購退稅 須掌握四要件

釐清售屋所得稅算法後，再看「自用住宅重購退稅」規定，也就是換屋族可抵稅。根據所得稅法，因出售自用住宅所繳納的綜所稅額，自完成移轉登記起二年內，如重購自用住宅，價格超過原出售價格，得自綜所稅額中扣抵或退還；若是先購後售，也同樣適用。

陳秋蘭指出，申請重購自用住宅扣抵、或退還稅額，應符合四要件：一、出售或重購的房屋是登記在納稅義務人本人、或配偶名下（夫賣妻買、妻賣夫買皆可）；二、出售自用住宅房屋完成移轉登記起，二年內重購，也就是以買賣二次登記日計算，期間應為二年內，先買後賣、或先賣後買都可；三、重購自用住宅房屋價額，須超過原出售價額；四、出售及重購年度，都必須有戶籍登記，證明其為自用住宅。

以楊小姐為例，首先買進新屋、與出售舊屋登記時間因超過二年，已無法申請重購自用住宅扣抵；再來，因舉家搬遷至新屋，舊屋已沒有人設籍，也不符合自用住宅條件，即使購入新房屋價額高於出售舊屋，亦無法適用。

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「若納稅人為單身，實務上國稅局也會斟酌個案狀況，即使賣出後戶籍從舊屋遷出至新屋，二年內國稅局仍有機會核准；但這部分因涉及各區國稅局實務見解不同，報稅時還是得特別注意。」陳秋蘭提醒。

再舉例說明，若王先生在一七年三月，將舊屋以一千二百萬元售出，接著又在一八年一月，買進二千萬元的新屋。今年五月報稅時，他就必須先針對去年舊屋售出部分，申報財產交易所得；到明年五月報稅時，才能申報重購退稅。「但要注意，依稅法規定，若王先生將當年度的售屋財產交易所得，自當年度財產交易損失中扣抵，則抵減部分，隔年就無法再申報重購扣抵。」林志翔說。

但若王先生是在一七年三月賣出舊屋，並在同年八月買進新屋；或在一六年先買進新屋，一七年才將舊屋賣出，那今年五月報稅時，雖仍要申報財產交易所得，但可同時填上重購自用住宅資料，國稅局就會在今年報稅時直接扣抵，王先生不用擔心會因此多繳稅。只有看懂報稅規定，才能維護自身權益，又不怕被補稅。