房價翻漲速度快 以買代租才划算—第七件事：早5年買房

儘管女主角為目標努力的做法，在網路上引發熱烈的討論。但在現實生活中，多數人仍然認為，現在房價已經炒得太高了，要買房子似乎還可以「再等等」。特別是近來許多統計數據顯示，房價似乎有「退燒」的跡象及趨勢，更加增強了不少民眾「別太早買房」的信念。

根據第3季國泰房地產指數季報指出，被民眾公認房價最高的台北市，第3季推案開價僅比上季上升0.51%，新北市開價則下跌了2.1%。兩區開價約停留在84萬元及43萬元之間，台北市建案議價率更是史上新高19.96%。以上數字顯示，民眾挑大台北地區的新房子，大約有2成的折價空間。

房價隨著通膨易漲難跌

只不過，「延緩買房」的想法其實有著錯誤的迷思。因為只要是在通貨膨脹的環境下，房屋價格只會往上漲，沒有往下跌的道理。也就是說，民眾看到的「房價數字上升」，只不過是受到通膨的推波助瀾而已。

雖然單從房屋價格數字來看，房價是一年比一年高。但實際上，房價的漲幅根本沒有物價指數年增率來得高。儘管從信義房價指數來看，近5年換算成年複利報酬雖然高達10.5%，但如果把時間拉長到自1991（民國80）年來看，年複利報酬率就降到只有2.23%，幅度並沒有想像中來得高。

事實上，提早買房的好處還不少。首先，有了房子之後，心裡便有了更踏實的安全感及歸屬感，這恐怕是任何金錢，所換取不到的東西。

透過買房強迫儲蓄

其次，買房也是一種「強迫儲蓄」的理財手段。當有了房貸之後，生活及工作都因為有了一個明確的目標，而開始努力地達成。許多人以為，現在收入減去開銷，似乎還不足以支付房貸。

然而，多數人都忘了：攢錢其實是需要方法的。往日「收入減去開銷才儲蓄」的做法，將永遠達不到預期的目標，唯有「收入減去儲蓄才能消費」，才能夠扎扎實實地把錢存下來。

這樣存錢很困難嗎？其實也未必。假設購屋者住在大台北地區，只要「吃、住都在家裡」，每天除了必須的交通費用之外，儘量減少其他額外的花費，再加上天天自己「帶便當」，不在外面的餐廳吃飯，並且戒除昂貴的名牌，相信很快就可以看出攢錢的成果。

再說，通貨膨脹會吃掉資產的價值，假設賺的錢只放在銀行裡生利息，貶值的速度將會很快。特別對於沒有時間做功課，不擅於投資的上班族來說，投資難免會出現虧損，這恐怕是努力工作，希望資產增值而非貶值的人，所不願樂見到的結果。

由於房價會隨著通貨膨脹率而上漲。所以，晚幾年購屋就表示「將要付出比較多的金錢，才能換到同一棟房子」。以每年漲幅3%為例，原本要買500萬元的房子，延後5年購買，就需要多準備80萬元才行；再晚個10年才購屋，同一棟房子就要多準備170萬元。

實際以數字來比較「租屋」與「提早購屋」的差異，以房價600萬元的房子，貸款成數7成，房貸利率平均為2.5%為例，每月還款金額大約是1萬8547元，還不到2萬元的水準。總計20年下來，總繳款金額是445萬餘元。

用租金買房 增加資產

假設租金同樣為每月1萬8000元為例，20年後，買房子的人賺到了一棟不動產。單以每年複利增值2.23%的速度來看，帳面上的資產總價值就已經超過了780萬元以上。

反觀每月拿1萬8000元去付房租的人，所有的錢都進了房東的口袋裡，20年後因為名下沒有房子，不動產總值卻是「掛零」的局面，兩者一來一往之間，就相差了約700多萬元的金額，結果上的差異實在驚人。

如果下定了決心要提早買房，最應該注意的關鍵就是「還款能力」。這是因為買房子並不是「立刻銀貨兩訖」的購買行為，從購屋到繳完房貸，最少也需要10年左右（根據統計，國人平均還清房貸的年期是7~10年），最長可以達到20年。

正因為如此，市場上許多購屋專家便不忘再三提醒，想要提早買房的上班族：每月可負擔房貸在月收入1/3以上，但不要超過1/2為原則，避免未來升息造成還款壓力。

根據還款能力 打造買房計畫

從這樣的角度來看，如果月薪是3萬元的新北市上班族，一個月可以存到1萬5000元，以貸款成數7成，年平均利率2.5%來計算，大約可以買到400多萬元的房子；假設薪水只有「2.2K（2萬2000元）」，或是希望將房貸控制在每月1萬元，同樣貸款條件下，大約可以購買總價285萬元的房子。

日前最新成交統計資料顯示，新北市永和、三重、蘆州、汐止、土城、新莊地區的中古公寓，都已跌破了每坪30萬的水準；林口、泰山也是每坪20萬元有找。以400萬元的金額來估算，至少都可以買到20坪左右的房子；以285萬元來看，則大約可以買到12坪的小套房。

就算是從22歲開始工作，月薪只有2萬2000元的社會新鮮人，只要每月固定存上1萬元，大約在30歲左右，也可以先籌足一筆購屋自備款，讓自己晉身為「有殼一族」。

除了再三注意還款能力之外，購屋者如果要到從未住過的地區買房，不妨提早幾個月到當地「先租後買」。如此一來，可以先體驗當地的生活機能是否便利？以及住在當地的優、缺點如何？像是居民的素質、房價的真正虛實……等，可以早點完成買房的夢想。

近5年全國房價指數漲幅

資料來源：信義房價指數（1991年指數為100）

設想狀況：

甲君在35歲時結婚，並租一間月租1.6萬元的房子。5年後即40歲，決定向銀行貸款500萬元買房子；乙君則到45歲才買房。假設房貸利率為1.8%，甲君比乙君提早5年買房，可較乙君省下51.9萬元。

租屋與買屋相比省下的金額        單位：新台幣元

註1：租屋以每月1.6萬元三房計算    註2：每年合