工業區變住宅重劃區 推案規模上看四○○億元 建商搶進 土城房市引爆流血戰

房地產市場自從二○一四年第三季反轉向下以來，歷經十三季的緩跌，成交量持續低迷，價格依舊在低檔盤旋，「讓利」成為建商搶救買氣的主旋律。其中，新北市數個新興重劃區的新推建案，包括土城暫緩發展區、八里港特定區、中央新村北側重劃區為公辦，以及竹東台泥重劃區均預計推出新建案，儼然成為研判後市的風向球。 

其中，距離板橋僅一站之隔的土城，已被新北市政府規畫為大新板的市政中樞及居住中心，投入大量資源興建公共建設，已動工的捷運三鶯線預計於二○二三年底通車，屆時捷運延伸將連結三峽、鶯歌與樹林等生活圈，土城將成為新北市最重要的產業廊帶、生活圈，因此嗅覺敏銳的建商也早已紛紛卡位推案。 

打讓利牌  重劃區一坪39萬 

原本就在土城擁有大片工業區土地的大同、日月光，這幾年也將閒置工業區變更為住宅區，光是推案量就各高達一百億元，兩大重量級建案兩百億元再加上土城其他預售與新成屋，推案規模將有機會上看四百億元，超越中和與新店，直追第三名的林口區，可望躋身新北前三名的推案王，有「大雞晚啼」的優勢。 

來到位於新北市捷運土城站旁新興重劃區「土城暫緩發展區」，從金城路二段兩側放眼望去，以學府路、青雲路、明德路三條主道路作為分界的三個區塊，總面積四十五．六公頃，自從一五年十二月整地完工、去年八月標售抵費地，大型建商競相投標，三十六筆土地以七十四億元全數售出，是這兩年土地標售市場少見的熱絡。

• 標售抵費地：支應地方政府市地重劃經費的重劃區土地，通常在土地分配結果公告確定後，訂定底價辦理公開標售。

目前土城暫緩發展區土地最多的是明軒投資，其幕後為聯邦瓏山林建設關係企業，掌握九筆土地之多，此外，中和區域建商弘暉建設也插旗三塊，其餘包括新潤興業、聯邦商銀、文心建設、宏璟建設、聖峰建設等，在大型建商帶動下，也讓原本沉寂多時的土城成為今、明兩年推案重鎮。 

市場原本對土城暫緩重劃區的信心更高，認為推案房價可上看五字頭，不料去年第四季，板橋江子翠重劃區掀起破盤戰，首個建案「江翠ONE」開出四字頭搶市後，破盤價效應快速擴散大台北，導致市場對土城重劃區轉為保守。 

這也使得土城暫緩發展區近期第一宗建案是馥華建設的「馥華城安」，於今年房市五二○檔正式公開時，建商讓利以每坪三十九萬元成交，跌破市場行情，沒想到一公開就完銷的熱銷景況，讓區域內準備推案的建商信心大增，繼馥華之後，「新樸文匯」也打鐵趁熱準備接續登場。另外，文心建設的「文心奕奕」已在國慶日公開銷售。 

事實上，當地稍早建案包括華固新綠洲、國泰金城，成交價都站上五字頭，一五年市場明顯由多轉空，「大同莊園」推案逆勢操作，決定以四字頭進場，曾一度在市場引發話題。 

「大同莊園」降價效應相當驚人，不僅吸走周邊建案人氣，由於開價逼近土城中古大樓價格，也讓中古房市陷入殺價烽火，大樓從四字頭紛紛跌落到每坪三十五萬元以下，公寓更殺到二字頭。 

創意家行銷副總柯仲武表示，由於去年土城暫緩發展區土地標售價格每坪平均約八十二．一萬元，標脫價最高的每坪也有一一二萬元，換算每坪房價至少要「坐四望五」，以每坪六十萬元標脫價的土地，推案價約莫四字頭上下，八十五萬元以上標脫價，推案價落在四十五至五十萬元左右，延續「大同莊園」的讓利，「馥華城安」也走低價策略，替土城暫緩發展區買氣開出紅盤。 

回顧土城房市過去之所以不被重視，一方面因工業廠房林立，可開發為住宅的土地有限，另一方面因鄰近軍方彈藥庫，在一九九五年實施建築管制措施之後，市場面臨長時間的盤整，直到五年前才解禁，開始吸引建商進駐。 

醫院、商場進駐  炒熱銷售  

「這十五年來，土城平均一年預售推案量僅二．五件，新屋供給量相當稀少，區域市場較為冷清。」永慶建設總經理葉凌棋一語點破土城房價始終處於低檔的原因。 

但葉凌棋認為，土城擁有捷運、快速道路與國道等重要的交通聯絡系統外，近年科技產業大廠的進駐，已促進產業快速轉型及提高區域的薪資、消費水平，可預見將出現新一批來自板橋、中和、永和，甚至是台北市的自住需求，活絡區域的房市交易。 

土城還有不少利多題材，大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，現由長庚醫院籌建中的土城醫院，預計一九年完工，包含商場、影城、住宅等項目的土城日月光購物中心開發案結構體也均已完成。除了重劃區建案銷售情況外，日月光集團旗下宏璟建設逾一百億元的指標大案「ASE摩漾廣場」如何開價也是當地房市走向重要風向球。 

「目前房價仍屬於盤整修正期，雖已擺脫急跌期，但民眾看跌趨勢未變，房價沒有上漲的理由。」《住展雜誌》企研室經理何世昌指出，雖然多數建商專注在去化餘屋，即使推案也會避開新重劃區，但從四大重劃區先釋出的建案來看，銷售狀況依然熱絡，顯示只要價格實惠，買方接手的力道還是很強。

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