從財務規劃觀點看:一定要購屋嗎?

2015-08-27 13:45

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購屋的房貸一般是長時間的支出，它一定會排擠到其他財務目標的準備，假設你因為買了房子把所有的財務資源都用上了，再也不能做其他的財務目標的規劃，這樣的購屋決策，在整體財務規劃上看來就不是一個好的決定，所以在買屋前最好是經過審慎的評估。

購屋在個人與家庭的財務都是一項重大的計劃，多數人可能都是貸款買屋，而貸款的年期一般是20年或更久，房貸的支出可能造成家庭的沉重負擔。尤其房價在前幾年的高漲後，在台北市等都會區要買房，對一個中產家庭來說都要增加不少的支出。對一般的家庭來說財務資源都是有限的，每個月賺的錢要用在什麼地方要規劃好，人生不會只有購屋這個財務目標，其他你可能還需要完成子女教育基金準備、退休規劃等等財務目標。

如果收入是固定的狀況下，你怎麼把財務資源分配去做各項財務目標的準備是一項需要考量的問題。購屋的房貸一般是長時間的支出，它一定會排擠到其他財務目標的準備，假設你因為買了房子把所有的財務資源都用上了，再也不能做其他的財務目標的規劃，這樣的購屋決策，在整體財務規劃上看來就不是一個好的決定，所以在買屋前最好是經過審慎的評估。

1.房貸最好不要超過總收入的三分之一，以免影響生活品質

在以前的文章我提出一個5122支出比例原則:
個人或家庭的支出可以分做幾大類，以此做為支出的管控：一是日常生活的開銷（房租、水電、伙…等），二是年度支出費用（例如壽險、產險的年度保險費用），三是財務上優先的儲蓄投資（這部份金額是你會從收入中提撥固定比例的金額，來做儲蓄或投資以達成以後的財務目標），四是生活品質上的開銷，諸如你用在健身中心的費用、在嗜好興趣的開銷、外出用餐享受美食、購買3C產品等等，這四個項目，而原則上你可以利用5122的原則來做比例上的分配(日常開銷50%，年度費用10%，儲蓄投資20% ，生活品質開銷20%)，但是實際比例還是要依據個別狀況做調整。

舉例:如果房貸支出已經佔了你的年收入的40%，這時候可能儲蓄投資與生活品質上的開銷這二個項目都必須犧牲掉。你將會沒有辦法再去做其他財務目標的準備，萬一工作、健康等方面有所變化，例如失業收入中斷、生病住院產生醫療費用的重大支出，可能因此繳不起房貸或是因此而必須節衣縮食，日子過將會毫無生活品質可言。

2.房屋貸款是否佔用了你的財務資源，讓你無法再做其他財務目標的準備?

人生不會只有購屋一個財務目標，你可能還有要準備子女教育基金、做退休規劃等等目標，如果房屋貸款佔用了你幾乎所有的財務資源，讓你不能再為其他目標做準備時，到退休時你可能會發現自己”窮”到只剩下變賣不易、屋齡已有幾十年的房子。而繳清房貸已經是20年後的事了，那時要再來做其他的準備，必須付出更多的成本。例如以在退休時存到1,000萬為例，同樣在5%報酬率下，用15年的時間準備與用30年的時間，每月要投資的金額多出了2倍多的金額，而如果報酬率再增加至8%時，30年時間每月須投資的金額只有15年的金額不到1/4了（見下圖）。

因此在購屋前最好仔細評估:購屋在付貸款的同時，是否你還可以做其他財務目標的規劃? 在財務目標的優先順序與財務資源的分配上，要能夠取得平衡否則將會顧此失彼。

3. 另類思考：以租屋代替購屋

在現在房價高漲但是房租卻相對便宜的情況下，是否購屋其實可以做個另類思考：因為現在買的中古屋在20年繳清房貸後，屋齡可能已經超過30年，到時的裝修、維護等可能都是一大筆的支出。如果要轉手買賣，以房子的折舊算下來，如果市場景氣不佳可能賣的價錢不會太好。舉例說明:如果要買一間35坪、總價1200萬的二手屋頭期款420萬、房貸780萬、貸款利率2.5%試算下來總共0年要付出的成本已經超過1,400萬了(見下圖)。如果換成以租屋的方式把頭期款及每月省下的錢用於投資，投資報酬率以5%計算，他們預計將可以在20年後累積到1,200萬的資產，甚至更多，而且這筆錢是隨時可以動用，不必擔心市場景氣不佳、房子賣不掉或折舊等問題。