房地產漲價歸公變「漲價歸私」 人民一年消失2900億稅收(摘)

台灣不得不改的房地產稅制改革

在現今房市亂象下，台灣的房地產稅制不公，到了不得不改的地步。台灣的房地產稅制，源自於孫中山先生的「平均地權、漲價歸公」，讓土地的利益全民共享。但是這個理想，卻在現行扭曲的稅基制度下變了調。《今周刊》特別和「參玖參公民平台」合作，邀集中研院院士等學者，提出不動產稅制的改革方向。究竟，房地產改革到底要怎麼走？實價課稅又該怎麼實行？

房屋持有稅低 是政府德政嗎？

一棟台東市區的舊房子，五十坪的三合院，市價約七百萬，看了稅單，地價稅三千、房屋稅三千五，每年要繳新台幣六千五百元。算一算，每年持有稅的實質稅率(應繳稅額財產市值)只要○‧○九三％。另一棟中正區的豪宅，市價約一億三千萬元，每年就算加上豪宅稅，這棟豪宅的房屋稅和地價稅也只要九萬元，實質稅率卻只有○‧○六九％。也就是說，以不動產的真實價格來看，台東的老房子，租稅負擔竟比豪宅的富豪還高！政府想透過豪宅稅提高持有成本的政策，完全無效。

地價稅的依據是「公告地價」來計算、房屋稅則是「房屋公告現值」，兩者，都和不動產的真實市價無關。房地產賦稅不公平，就在這樣的習以為常下悄悄滋長。這你我都沒感覺的不公平稅制，不只是造成高房價的主因，將大量資金導向房地產，也影響了台灣的總體經濟。
 

稅基太低 有錢人繳的資本利得稅超少

參玖參公民平台執行長楊筱玲說：「台灣的不動產稅不是德政，而是幫有錢人省下上千億稅額的惡政！用實例計算，一位高階主管工作五年收入二千五百萬，和持有不動產五年獲利二千五百萬，所繳的所得稅相比，薪資收入是五百六十萬元，但是賣房子賺的錢只要繳一百五十二萬元。」換言之，上班繳的稅，是炒房所繳的三倍！

中央研究院經濟研究所特聘研究員彭信坤說：「過去十幾年，台灣貧富差距最大的主因，就是房地產稅制。有錢人繳的稅低的不合理、低的誇張。」彭信坤花了一年的時間，研究房地產稅制，並在中研院的《賦稅改革政策建議書》中提出房地產財稅改革方向。結果這篇建議書，一砲打響房地產改革，掀起一場風暴。媒體紛紛把麥克風塞到財政部長面前，張盛和才終於透露要著手改革。 

稅基太低 是誰造成的？

台灣的不動產稅制到底出了什麼問題？問題就出在台灣落後的稅基評估方式。不動產學者楊松齡分析：「孫中山先生的漲價歸公精神用意良善，因為早期地價和房價的認定，沒有達到先進國家的水準，沒辦法掌握市價，所以政府就用公告地價、土地公告現值、房屋評定現值來替代；但是這樣假的稅基與市價差距實在太大，漲價歸公已經變成『漲價歸私』了。」

「不管是持有稅、交易稅或是資本利得稅，這些稅都屬於地方稅，應該是由地方政府來徵收。」彭信坤說。但是，決定地價和房屋價格的地方政府，卻是最大問題。公告地價及土地公告現值的評議委員會，分別是三年和一年開一次會，追不上市價；而且估價師都只有二至三名，其餘的委員，就是地方政府官員、不動產開發商、民意代表等。而稅基真正的決定權，也握在他們手上。「叫他們提高稅基，簡直不可能。」每屆都參加評議的全國不動產估價師公會全聯會理事長陳諶說。「叫我們這些估價師去根本白搭！他們根本不在乎市價。」陳諶說：「這樣的制度，充滿政治角力……」

 實價課稅 真的有這麼難？打破「加稅」迷思 讓稅基與市價接軌

中研院院士王平說：「放眼國際，先進國家早都採用實價課稅，只有我們還在用過時的制度，實價課稅應該盡早上路！」而這也是中研院的政策建議書中最強調的一點。雖然台灣實行實價登錄二年，對於房市的透明度有所提升，但是「『公開』跟『健全』房市是兩回事，真的要健全房市，就必需要走到最後一步：實價課稅。

不只是學者強烈支持，不動產業者也對實價課稅樂見其成。信義不動產企劃研究室經理蘇啟榮認為：「時間慢慢拉長，制度應該要慢慢走向實價課稅，稅制也會變得比較公平，對於長期來看台灣房地產的健全是好的。」至於實價課稅對房地產市場的影響，世邦魏理仕台灣總經理林俊銘也認為，「短期當然會對信心面有些打擊。但是如果稅制健全，把現在扭曲的制度改掉，長期來說，不但房價會降，交易量也會更好。」

台灣究竟能否一改三十年的房地產稅制惡習？現在看來，財政部似乎想用一場七月底舉辦的座談會一決勝負。但是，我們有太多法令和政策，在制定的時候不周延。不動產稅制這麼大的政策，從小的審議到大型的產業討論會，至少要有三、四十次以上，充分讓產、官、學討論，只開一場座談會，絕對不夠。

目前財政部房地產「房地合一實價課稅」的稅改內容，仍只限定在資本利得稅及土增稅上；不過，房地產持有稅制不公，真正打擊投資客囤房的持有稅稅基過低的問題，政府還是擺在一邊。

因此《今周刊》與「參玖參公民平台」共同呼籲，「現在民氣可用之下，政府應該趁機通盤檢討，擘畫一個完整的房地產稅改計畫。」只調整資本利得稅，卻不動持有稅，這樣半調子的稅改，不如不要改。反而浪費了一次改革的大好機會！

補充說明    實價課稅Q&A　小老百姓免驚

講到實價課稅，大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多？如果我的房東繳的稅變多，會不會讓我的房租變高？事實上，實價課稅不是洪水猛獸，一般民眾幾乎不受影響。
財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅，抵扣土增稅。不過，當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅，殊不知台灣不動產更大的不公，在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後，對一般民眾影響為何？如何避免傷及無辜？

1.資本利得按照房地合一實價課稅，只要我賣房子就會繳更多稅？

此次財政部要實行的實價課稅，只針對房地產交易，而不觸及持有稅；即使你將來買賣房子，也不代表你一定會多繳稅，因為政府已準備排除自用住宅，只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出，若以第二棟以上交易來計算，全台灣有七成房屋所有權人不受影響，因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議，房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅，應分離課稅，免得一般民眾因為房屋交易，讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕，按現行稅法，自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋，如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高，賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議，除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚，還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議，實價課稅的同時，可逐步讓奢侈稅退場，用正常獲利計算資本利得稅，取代掉原本扭曲的奢侈稅，一次讓稅制正常化。

2.學者建議除了房地產交易稅要改，也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加，是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了？

財政部目前僅針對資本利得課稅，至於持有稅，此波並沒有觸及；換言之，只要沒有交易房子，基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是，稅改專家建議，若要推動房地產稅制合理化，持有稅遲早都得改，但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵，而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅，會用電腦大量估價，依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整，折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎，對自用戶稅基不會一次調太高；而非自用則會用七成至八成的比率課稅，加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前，花敬群建議，政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值，與市價接軌。同時，財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如，應引進持有住宅越久、稅率越低的政策，鼓勵長期持有，讓真正的自住戶享優惠，懲罰短期持有。

3.除了資本利得稅和持有稅，還有什麼稅制改革也應該修改？

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示，契稅課買方，但課稅門檻低，買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的，只課賣方，課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真，邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港，對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」；如此一來，不但課徵標準是實價，也能分辨買方身分。也因此，香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅，更能有效抑制國外投資客買房。

 
4.未來實價課稅，我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎？

實價課稅後，第二棟以上房屋的持有成本提升，如何不讓房東將成本轉嫁到租金？中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出，現在有許多房東為了避稅，將房租所得隱匿不報，未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本，列為出租房屋的費用項，抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁；二來等於變相課徵空屋稅，懲罰未利用的空屋，可以增加租屋供給；三來能鼓勵房東報稅，實報實銷，讓租屋市場透明化。

5.實價課稅後，房價真的會跌？

信義企業集團研發長曹玲玲認為，資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊，但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響，還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出，影響房價的因素有很多，台灣扭曲的不動產機制，的確造成資金大量集中在房地產資產，像積了一大灘的油，只要一點火，就能燒很久。實價課稅使稅制正常化，讓部分資金抽走，除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉，對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出，資金如果從房地產移出，會跑去哪裡？政府必須全盤規畫，讓錢投到真正需要的產業。