北市容積銀行讓建商沒油水可撈

梁任瑋

房地產掃瞄

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901期

2014-03-27 13:12

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買古蹟或公共設施保留地容積率移轉到較貴的土地，增加樓地板面積，在台北市營建業是公開的祕密，未來容積銀行上路後，建商獲利空間將大減。

台北市政府日前宣布將推動「容積銀行」制度，並將是全國第一個以「市價」為計算基礎的容積代金制度的城市。市府內部透露，這項新制是由副市長張金鶚在上任後積極推動的。北市府都發局估計，台北市可以取得容積增額的接受基地高達五九二公頃，以容積價值每坪一百萬元計算，容積銀行的總容積價值超過新台幣一兆元。
　
台北市自二○○八年起開放道路及公園綠地容積移轉，但由於房地產市場景氣好，地價越飆越高，要買容積移轉的建商大增，造成行情叫價到公告現值的二倍，如今容積銀行制度上路，市場生態恐將大洗牌，建商好康不再。
　　
長期從事公共設施保留地買賣的仲介指出，目前不少投資客都已將陣地移轉至新北市、桃園、台中等尚未實施容積銀行的都會區，也有人大量在高雄、台南低價收購公共設施保留地，準備待價而沽。
　　
「早期有人以遠低於公告現值的價格買入公共設施保留地，以現在行情計算，價差可高達兩至三倍。」仲介表示，容積買賣是極不透明的市場，因為建商買冷門段的公共設施保留地來捐贈，再將容積獎勵移轉到建案上使用，來往之間，其所創造的附加價值相當可觀。
　
　買古蹟或公共設施保留地容積率移轉到較貴的土地，增加樓地板面積，在台北市營建業已屬於公開的祕密。例如一二年大陸建設以每坪八二三萬元買進信義計畫區Ｂ7千坪土地，看似無推案利潤，但因為可灌入自其他區域購買的容積率，讓基準容積率僅二九二％的土地得以多蓋一些樓層，如此一來就可大幅降低土地成本。
　　
「容積銀行是落實居住正義的重要一步。」張金鶚指出，容積成為全民的公共財，利益歸公。台北市都發局長邊泰明指出，現行容積移轉制度是由私人自行買賣，因為市場資訊不透明、不公開及中間人介入，導致原公共設施保留地地主的權益，未能受到充分保障。
　　
宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示，在停車獎勵取消後，目前台北市建案只剩開放空間獎勵、容積移轉與都更獎勵可提高容積率，未來容積銀行條例上路後，由於建商取得容積的價格趨向透明，賺取超額利潤的空間將逐漸減少。