四十三歲的鄭哲昇，靠著逆勢的勇氣與獨特的眼光，參與了過去十一年台灣房地產的飆漲史；但當政策對房市不太友善時，他找到資金的新藍海。
在不動產打滾二十年的長富地產開發總經理鄭哲昇，過去幾年除了從事海內外的地產投資開發與代銷，另一個不為人知的神祕身分則是──豪宅諮詢顧問。他以精準發掘「潛力豪宅」的眼光，成為上市公司、傳產、中小企業老闆倚重的人才。過去三年，他參與的豪宅交易金額，保守估計超過二十億元。
有錢人不與政策作對 紛紛出清存貨外移
有錢人不與政策作對 紛紛出清存貨外移
搭上○七年全球景氣榮景，台北市房價良性成長，其間鄭哲昇累計交易件數破百戶；根據估算，以貸款兩成，房價若上漲一五％計算，投資報酬率就快八成，因此很快就還清負債，還經營兩家每年近千萬元收入的房仲店頭。
但為了賺錢，他付出家庭破碎的代價。○九年再次起步時，家庭、事業一切又從「零」開始。在朋友鼓勵下，他看準政府調降遺贈稅率，海外資金回流，於是切入門檻較高的豪宅，當起諮詢顧問。「富豪要的是專業的分析與建議，套用股市術語，就是挑到尚未被發掘的飆股。」
「有錢人在房地產的資金有慢慢流向海外的跡象；因為對富豪來說，做生意最高原則，就是不要與政府作對，這一、二年都已陸續出清存貨。」如果想站在富豪的肩上找投資趨勢，那麼鄭哲昇的見解絕對具有權威參考性。
鄭哲昇把豪宅買方大致分為三類：第一是長期置產族群，這群買家現金交易，有錢就買，鮮少脫手，屬於置產保值客戶。第二是豪宅新手，新富豪過去住的環境並不佳，發跡之後，肯定挑最知名的標的。第三種買家以往不多見，他們秉持「共同出資、風險分散」原則，專挑高檔豪宅預售進場、交屋前換單，賺取中間價差；部分口袋深的精明買家，交屋後續抱，視時機再決定脫手與否，這也是過去五年數量最多的買方。
依照鄭哲昇的觀察，現在除了第二種換屋型的入門買家願意接手外，保守買家多退場觀望，較積極者移至海外找更好標的。「富豪對不動產最低要求是保值，當海外投資的報酬率，比國內多一％至二％，聰明錢就轉向了。」
東京租金穩定 吉隆坡每年漲一成
他進一步表示，台灣人到海外投資以日本東京及馬來西亞吉隆坡居多。十多年來，東京房價長期位於谷底區，因下跌有限，租金十分穩定，吸引不少保守資金；相較之下，○九年至今，每年穩定上漲一成的吉隆坡房產，獲得長期想賺價差的資金青睞。
至於中古屋，台北市每月交易量已回到三千至四千件的正常水準，可看出政策已抑制短期交易。他認為，中產階級需求的產品，像新北市林口、淡水等供需出現明顯缺口的區域，價格將受考驗。「但不管是哪一種買方，客戶多半慢慢收手中。」鄭哲昇直言，打房是一大關鍵。「企業主不怕多繳地產相關稅賦，但會擔心曝光變成箭靶，讓政府查稅之手從個人延伸到公司，反而得不償失。」
所以，除了最高端、值得收藏的精品外，名不副實的假豪宅，以及向中產階級靠攏的市場，都將備受考驗。「這代表有九成的房子，都將面臨前所未見的壓力。」鄭哲昇大膽預言，也意味台灣房地產即將步入清淡期。
2014年跟著鄭哲昇這樣賺
策略1
策略1
策略2
策略2
標的1
標的1
標的2
標的2
鄭哲昇
現職：長富地產開發總經理
經歷：不動產經紀人、六家房仲店東
