全球REITs 年底前可望再成長一五％

債券基金之後，該怎麼投資才能穩又賺呢？不動產投資信託（REITs）基金是你可以關注的標的！

回顧REITs近年的走勢，二○○八年金融海嘯之後，一○年美國與香港開始驅動全球REITs指數上漲，一直到去年，陸續又有日本、新加坡等地市場跟進。算起來，全球REITs市場也漲了三年之久，接下來還有多少動能呢？元大寶來全球地產建設入息基金經理人李文孝認為，到年底之前，全球REITs指數可望再成長一五％。

李文孝解釋，現階段指數距離○七年的最高點還有三成空間，而要達到○七年的高點，估計還需要兩年左右的時間，也就是一五、一六年才會到達升息循環的末段，屆時REITs指數的多頭行情才會告一段落。也就是說，目前REITs上漲的動能依舊。

亞太地區偏向小漲小跌

李文孝除了看好美國REITs，也看好日本REITs未來的表現，「美國的基本面相對其他市場穩健，房市漸漸復甦，供需平衡帶動租金上漲，REITs的股利配發更是從一○年開始，每年都有五到一○％的成長；而日本方面，安倍晉三的政策改革，也帶動了日本經濟向上成長，使得一級商用辦公室的租金，從去年下半年開始微幅成長，整體的空置率更從去年的九．五％，下降至最新數據的八．三％。」

根據日本大型房屋仲介Miki Shoji 所公布的資料顯示，主要城市如：大阪、名古屋等地的商辦空置率，分別出現了連續三個月與五個月的下滑情況，整體來看，相關指標呈正向發展。

美、日REITs之外，亞太REITs基金也值得留意。亨德森遠見亞太地產股票基金經理人Tim Gibson指出，房地產投資信託基金體制在亞洲已日趨成熟；尤其在較主要的市場，如香港及新加坡的相關規範，大致已如美國一般嚴謹。

瀚亞亞太REITs基金經理人方定宇則表示：「亞太REITs依然有成長空間，只是不會再有過去幾年所創造三、四○％漲幅，可能會偏向小漲小跌，所以比較適合做定期定額投資，估計到年底之前，還可以確保至少五％的報酬率。」

至於近期引起廣泛討論的量化寬鬆貨幣政策（ＱＥ）退場議題，他認為這對REITs的後市影響並不大，「美國回收資金是必然的趨勢，五、六月那波的跌價，多少已經反映ＱＥ退場的預期；所以，即使美國九月開始慢慢收回資金，對於REITs的影響也是有限。」

復華全球資產證券化基金經理人詹硯彰也表示，以歷史經驗來看，REITs在經濟景氣擴張初期，可能因市場擔憂利率水準上揚寬鬆資金，而發生短期修正。如○四年三月時，市場對於美國聯準會升息的擔憂增溫，美國十年期公債殖利率出現急彈，使全球地產二五○指數呈現下跌，但實際升息後，反因經濟景氣復甦更確立，而再度回復到多頭循環走勢。

看起來，短期內REITs基金的震盪難免，不過買REITs基金，股息收益及資本利得都需要兼顧，「我們七成是投資穩固配息的股票，股息收益率在二．五％到三％之間；而兩成則會投資在比較追求資本成長的REITs，或是相關地產股上面。」李文孝如此說明。

成長空間遠勝債券市場

而他建議投資REITs基金的金額，可以占總體資產配置的一○％，也可考慮將投資債券基金的資產移到REITs上，「因為全球利率只會往上，很難再往下，所以債券市場的成長空間一定不如REITs來得大。」

事實上，隨著美國基本面的復甦，資金回流帶動工業相關需求，使得民眾的消費力道也轉強，美國商用辦公室的出租情況已漸入佳境，租金更是開始走揚；因此，美國在未來兩年之內，將持續扮演全球REITs市場領頭羊的角色。對於投資人來說，有穩定股息收益的REITs基金，不僅相對安全，且有機會創造不錯的收益率。

一分鐘搞懂REITs投資重點
想要買房，手邊卻沒有一大筆資金，那麼REITs（不動產投資信託）絕對是一個很好的替代方案！透過資產證券化，投資人買REITs就可以「當房東」，收取配息就如同收租金一樣，而REITs基金更是可以把投資觸角延伸到海外。
無法承受高風險的投資人適合全球型REITs，至於區域型REITs則適合能承受較大風險的投資人，但因為區域型REITs，比較容易受到該國的景氣循環以及政策影響，因此，採取定期定額的方式會相對較為穩健。