年輕人買不起房 政府應拿出稅改魄力

馬總統說居住正義，但究竟什麼是居住正義？」政大地政系教授張金鶚認為，總統至今並未說清楚何謂居住正義，而目前政府所祭出的抑制房價手段，也沒有精準地切中要害。

除了高工時、低工資之外，高房價的困擾，就像是落井下石一般，對年輕人面對未來的無力感，再施以最沉重的一擊。

高房價最核心的問題，還是「稅」

「什麼是居住正義？很簡單，就是不能把房屋當成投資炒作的工具。」張金鶚說，政府就算一天到晚推出社會住宅、合宜住宅、公益住宅、現代住宅，「高房價最核心的問題，終究還是『稅』。只有調整稅制，才能停止台灣不正常的房地產投資歪風，這是馬政府不能迴避的問題。」

更具體地說，張金鶚直指房地產稅制改革的目標，就是「解決房地產投資很容易賺錢」的環境。「（不動產交易）實價課稅，這是最佳的解決之道！」

相較於張金鶚的嚴厲批判，台大經濟系教授林建甫則先對政府近期措施給予肯定，「短期之內，奢侈稅對壓抑房價飆漲具有一定效果。」但他認為，若要長期壓抑都會區房地產的熾熱炒風，就必須打消投資客對於未來房市過度樂觀的預期心理，因此，「馬總統應該對兩個問題即刻表態：第一、對陸資買房的規畫與想法；第二、台灣房地產的持有和交易，未來究竟要不要走向實價課稅？」

實價課稅是什麼？為何它會成為專家眼中根治台灣房價飆漲的唯一藥方？

簡單的說，國內房地產相關稅賦成本，包含了「持有成本」和「交易成本」兩個部分；其中，持有成本包含「地價稅」與「房屋稅」，交易成本則包含了「契稅」、「財產交易所得稅」及「土地增值稅」。進一步看，地價稅與土地增值稅，通常是以「公告地價」為基準，而房屋稅及契稅、交易所得稅，則與「房屋評定現值」息息相關。

問題來了，在台灣，無論是公告地價或是房屋評定現值，目前水準都與實際市價落差極大，這樣的落差，正是台灣房地產無論持有或交易成本都嚴重偏低的根本原因，也因此提供了投資客極為低廉的「養房成本」與不小的「交易獲利空間」。

舉例來看，台北市大安區一戶面積四十坪的自宅，若屬十層樓的鋼筋混凝土建築，市價可以上看新台幣二千萬元，但房屋評定現值可能只有九十萬元，而房屋稅僅需一萬多元、地價稅也不到三千元。換言之，如果投機客以一千五百萬元的買價「養著這戶房」，每年只需一萬三千元的持有成本，只要拖過奢侈稅兩年的課徵時限，若以一千八百萬元賣出這間房屋，扣掉交易成本後，投機客可以輕鬆賺進約一七％的報酬率。

但是，如果在實價課稅地區，例如美國加州，這名投機客可沒那麼好運。和台灣相同的一千八百萬元賣價，依當地稅制計算，交易成本略高出台灣。

但真正致命的是高昂的持有成本。加州每年的財產稅是以市場實際交易價格課徵，投機客進行一樣的買賣，他的財產稅即市場交易價一千五百萬元台幣乘上一．二五％的稅率，每年的持有成本高達台幣十八萬七千五百元，將近台灣的二十倍，大大減少了投機客的套利空間。

若十年後，假設房價沒有上漲，投機客在台灣仍有一四％的報酬率，但在實價課稅的加州，因為持有成本高，報酬率則僅剩四％。

兩地相比，不難看出若房地產的相關稅賦能夠改以貼近於真實市價的基礎課稅，也就能夠拉高投資客的養房成本，並且壓縮交易獲利空間，在此之下，即能有效提高房地產的投資難度，壓抑投機炒作的意願。

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實施實價登錄  提供實價課稅的基礎

「其實，實價課稅能壓抑炒房歪風的道理大家都懂，但政府長期以來受限歷史包袱與業者壓力，遲遲不願改革。」張金鶚表示，即使短期之內不容易具體落實，但可以先從「實價登錄」開始著手，他強調，目前房價資訊只在大戶、建商、房仲的手上，如果能先做到實價登錄，讓房地產交易資訊公開透明，至少能先減少房價遭到不當哄抬的空間。

此外，實價登錄也是實價課稅的基礎，「實價課稅的稅率怎麼算，可以從長計議，甚至依景氣情勢彈性調整，但實價登錄是『稅基』，不管未來的稅率怎麼定，稅基總要先建立好啊！」張金鶚強調。

事實上，攸關「實價登錄」法源基礎的《不動產經紀管理條例修正草案》，原已排入立法院本會期討論，但目前草案已退回內政部要求修改，一般預料，本會期順利過關的機率不高。台灣年輕人能不能擺脫苦勞的房產稅制？看來，的確需要主政者的積極表態。

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