河邊荒地變水岸豪宅造就億萬田僑仔

新北市板橋區長江路一段放眼望去，皆是四、五層樓低矮老公寓，不少店面甚至早已拉下鐵門閒置，只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見；但穿過這條街後，竟是一片開闊空地，原本凌亂的工廠已全部剷平，只見怪手與卡車來回穿梭整地，與前排街景大異其趣。

一年多後，這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅，「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排，房價每坪至少可賣一百萬元！」住在江子翠三十多年的陳先生說，以前這裡被劃為行水區（淹水時，給水流動的地區），土地不值錢、沒人要，但現在聽說有建商整合土地，馬上要蓋大樓，地主都將土地握在手裡待價而沽。

陳先生口中的土地，正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」，地主約二千人，以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算，若持有一百坪，身價可望暴漲至上億元。

位於捷運板南線江子翠站附近的「江翠北側自辦市地重劃區」，未來將改頭換面成為水岸豪宅，目前已有多家建商卡位。(立信資產提供)

河岸地敗部復活 眾家搶進

江子翠地區的都市計畫，政府早在一九六八年就已公告，到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時，為避免拆除大量既有建築物而造成民怨，遂變更設計，將大漢溪及新店溪河道縮窄，使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地，變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。

二○○五年，新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃，這樣一來，地主可領回五○％土地，容積率加上獎勵後可達三一二％，地主獲益提高一．六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功，對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。

○九年江翠北側市地重劃展開，由於利益龐大，欲爭取主導權的開發商早已搶進布局，也有地主自組團體，準備自行開發。

江翠北側地主因市地重劃而身價暴漲，但整合過程需經過多次協調會。(立信資產提供)

重劃區分為七個區塊，由三家重劃會主導，Ａ、Ｂ區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司，另組永翠水岸綠能特區重劃會負責；Ｃ、Ｄ、Ｅ區是立信資產與華新開發合作；Ｆ、Ｇ區則由大昌建設進行。

其中，位於中央位置的Ｃ、Ｄ、Ｅ區競爭最激烈，原本形成兩大陣營，一是當時進場近五年的華新開發，一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主，也各自成立重劃籌備會，但不只範圍重疊，地主同意書也有部分重複。

由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵，如果無法在期限內成立重劃會並完成開發，未來即使取得主導權，也可能減少獲利四一二億元，兩家公司於是在一○年攜手合作，並由立信出面接手。合則兩利，原本是三大區塊中進度最落後的區塊，但後來居上，預計今年下半年公共設施完工，明年可將土地分回給地主。

花一年整合地主 工程浩大

大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等，早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地，準備推出住宅大樓；立信資產旗下的建設公司也持有很多土地，未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度，仍在申請變更計畫與整合當中，尚未開始施工。

房地產業者分析，江翠北側案因距離捷運板南線近，推案房價高，才吸引大台北建商注意；但此案要整合的地主很多，還牽涉老舊建物都更，過程在在考驗重劃會的智慧。

過去江翠北側合法的建築物不到五％，高達九○％是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋，不乏一九八○年以前興建的，加上很多已由第二代繼承，權屬複雜，僅僅Ｃ、Ｄ、Ｅ區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出，「至少花了一年才將所有地主找到，光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責，可見工程有多浩大。」

「我們這個案子不論地點或面積，在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示，台北市已找不到新的自辦市地重劃案，新北市也不多，甚至不乏失敗案例，現在要再申請並不易，更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時，土地一坪才十五萬元，之前更低，只有個位數，今年每坪已逾五十萬元，三年漲至三倍；將來分回後，地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應，房價更可望翻倍。

從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區，市地重劃有如仙女棒，為點土成金傳奇再添新頁。