開春以來,房市交投熱絡,儘管銀行利率蠢蠢欲升,仍壓不住市場滾滾買氣,讓連任成功的央行總裁彭淮南高度繃緊神經。今年政府會不會端出打房策略,恐怕將是牽動台灣房市動向的最大關鍵。
台商當人頭 幫陸客買豪宅
國銀高層進一步說,通常台商客戶幫中國合夥人買台灣不動產,有些是已經在中國另和合夥人簽好相關法律文件,證明該不動產是台商幫合夥人代購,有些則根本沒簽任何的合約,端視台商與該合夥人的信賴關係。
「但對方也不怕被『吃』,倘若你敢來陰的,他就直接吃你中國的公司、工廠!」所以,台商作人頭幫陸客代購豪宅的現象,已持續二、三年之久,但彼此都相安無事,建商更樂得賺進大把鈔票。
因此,儘管投資客悄悄退場,但台商企業戶反而挑起房市中實戶大樑。國銀高層表示,對許多台商客戶而言,賺的錢沒地方放,定存利息太低,投資股市又因為人不常在台灣,風險難以掌控,因此不動產就成了可長可久的絕佳標的。
一位民營銀行主管房貸業務的資深主管認為,隨著日前香港政府宣布新的打房措施,未來陸客透過管道將不動產投資資金從港、陸,移往台灣的可能性及誘因更高。
這位資深主管分析,香港政府日前除了將印花稅提高一倍之外,還規定銀行對於不動產不論是商用,還是住宅,不論是港人或外國人,貸款成數一律再降一成。相形之下,台灣現在的不動產價格在兩岸三地中偏低,而且近來央行、金管會除了例行金檢,並未再頒布任何新的打房措施,至於奢侈稅只要跨過二年的時效門檻就可免徵,對於有一定資金實力的大陸,及香港這些「外籍兵團」投資客而言,台灣仍是一塊值得進軍的「寶地」。
▲陸客來台買房手筆之大,已成為台灣房巿主力之一。(攝影/陳俊銘)
大台北補漲 銀行積極搶貸
一家高度具有指標性的官股銀行高層即認為,去年新北市的三重、蘆洲、新莊、板橋等地漲幅,令銀行業者一片咋舌,「房價高到連貸款成數計算都因為估價從嚴拿捏,而比過去縮水一至二成!」反而台北市的文山、大同、士林、萬華、北投、南港等區,去年行情表現平平,因此今年更被看好有「補漲空間」!
另一位同樣是官股行庫的高層不諱言,多家銀行都已「有志一同」地瞄準這些地區。他也形容,銀行作房貸,就像投資者進場買股票,「越是貸在低點越安全。」上述地區,今年已被還有房貸空間的銀行內部下達指令「優先承作」。
儘管全體銀行的房貸水位已瀕臨滿水位,但個別銀行看來,目前尚有房貸承作空間的銀行多半以民營銀行為主,例如中信、台新、元大、新光銀行。
畢竟有不動產作為擔保的房貸業務,一貸至少二十年,最為長久,對銀行業者而言相對安全,因此例如新光、元大銀行,近來積極爭取房貸轉貸業務,除了看好大台北地區的房貸,另一方面也是趁合庫、國泰世華、北富銀這些老牌銀行,房貸額度快到頂已無胃納量之際,藉由轉貸來吸納對方的優質客戶。
除了房貸之外,土地建築融資更是國銀放款去處的最愛。有位國銀高層表示,合庫、土銀、台銀這些老牌大行庫在央行要求之下,帶頭拉抬土建融的市場利率,現在土融利率從二.五%起跳,建融甚至有三%以上。相對而言,大企業授信動輒利率連一.五%都不到情況下,因此在銀行業者眼中,土建融形同「大補丸」。
據悉,曾有某家金控董事長即著眼於土建融對放款利差的貢獻度高,擔保安全性也強,曾在內部直言,即使是有《銀行法》第七十二條之二的壓力,也應該精準拿捏界線,反而不宜早早就先「自廢武功」!
不過對廣大銀行業者而言,比起房價漲不漲,最期待的仍是央行或金管會不要再出「怪招」。舉例來說,在央行規定之下,凡是兩戶打通的房貸個案,「被打通的第二戶一律只能適用所謂的『限制戶』房貸!」即所謂的二戶房貸,即使是兩戶打通之後全由貸款人自住,但最高成數只有六成。
這不僅讓自住貸款人受到不公平的對待,還逼得貸款人若想爭取到七成以上的貸款,非得直接挑專推大坪數的建案下手不可,不只銀行被貸款人罵到臭頭,最可憐的還是依賴足夠貸款才能買房的廣大普羅戶。
相對於無法阻止的房價升勢,主管機關過去的打房政策雖然打到投資客,但流彈傷及更多無辜的貸款戶,妨害民眾住的權利,恐怕才是主管機關推出新打房政策前應徹底檢討之處。