實價登錄的下一步何時踏出？

房地產實價登錄實施五個月，國內房價透明度提高，實價課稅何時上路成為近來討論焦點。不動產仲介公會理事長李同榮日前在他的新書發表會中強調，由於「實價課稅」可望上路，現階段對房市預期應居高思危。此外，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴日前亦表示，近來民眾對房市信心偏低，就是因為擔心實價課稅。

儘管實價課稅如今彷彿就像一道壓抑房價後市的陰影，但在不少學者專家眼中，無論基於「居住正義」或「國際潮流」，實價課稅都是應及早實施的正確方向。
 

台日豪宅房屋稅差逾四十倍

台北市政府財政局長邱大展就曾打趣地說，因為稅制、稅基的差別，日本一棟二億新台幣的房子，每年至少要繳一七○萬元的房屋稅；但台北「元大一品苑」同樣市價二億新台幣，一戶一年房屋稅與地價稅只要四萬元，比管理費還少，連日本官員都讚嘆「台灣人真幸福」。但這種「持有房屋成本超低」的「幸福」，卻營造了台灣「養房」、「炒房」的環境。

台大經濟系教授林建甫則高聲疾呼：「房產稅制的改革勢在必行！」他強調，「實價登錄」只是第一步，只要房產稅負制度不公平優惠繼續存在，投機炒作就不會終止，惟有推動「實價課稅」才能真正打擊投機行為。

目前國內的不動產稅制，究竟有何「不公平」之處？

首先，目前民間土地的價格共有公告地價、公告現值與實際交易價格（市價）三種，其中公告地價是作為地價稅徵收的依據。但由於現行公告現值遠低於市價，而公告地價又低於公告現值，造成土地的持有成本──「地價稅」極低，有心人士得以「放膽養地」。此外，由於土地交易成本是「以公告現值減去前次移轉現值」，在公告現值嚴重低估的情況下，也讓土地的交易成本──「土增稅」明顯偏低。

另外，房屋稅制亦有相同問題。無論是持有成本「房屋稅」，或是交易成本「契稅」，都與「房屋評定現值」相關，而房屋評定現值又與「房屋核定單價」連動；但是，核定單價標準一直停留在一九八四年水準，已逾二十八年未變動。僅台北市及部分直轄市在二○一一年時，針對部分豪宅房屋的各街路等級進行調整（路段率），高價住宅房屋稅因此略微上升外，全國多數房屋的課稅現值均遠低於市價。

台北市政府去年底已公告今年土地現值、公告地價，分別調升九．三一％、五．五四％，房仲界估算，若以一○年購入住宅區區段地價第三高的豪宅「帝寶」計算，假設今年出售，土地增值稅將較去年多二六一萬元。

基於上述怪象，長期觀察國內外不動產稅制的東森房屋董事長王應傑認為，台灣房地產持有稅偏低，地價稅與房屋稅應按市價課稅。他表示，投資房地產有獲利就該課稅；但也強調，綜觀世界各國作法，通常會將自用住宅與非自用住宅，採取明顯的差別稅率待遇，在保障人民基本居住權之餘，也要兼顧房地產市場發展。

事實上，實價課稅已是國外主流趨勢，甚至有不少先進國家祭出更嚴格的控管規範制度。

以德國為例，德政府將住宅視為人民之必需品，除規畫市場超過五成以上出租住宅外，更以法令規範炒作或哄抬價格之行為，使得德國近二十年來，住宅市場的炒作者無機可乘。
 

成敗關鍵在於政府的魄力

在德國出售房地產時，賣方除須繳付評估價值一％至一．五％的不動產稅，還要繳付三．五％的交易稅；如果買賣獲利，還須繳付一五％的資本利得稅。自有房屋出租須繳付不動產稅外，租金收入亦須繳付二五％的資本利得稅，藉此抑制投機者的「養房」意願。

至於香港，則是對短期賣出房產的投機客祭出高稅率，若在半年內脫手，稅率高達賣價的二○％，藉此拉高投機客「炒短線」的風險；此外，在近年來國際熱錢湧入之下，香港政府也快速因應，採取進一步的打炒房積極作為，自一二年十月二十七日起，對境外買家課徵「買方印花稅」，稅率高達一五％。

此外，新加坡政府也為壓抑房價，自一一年一月起，針對不動產交易新增賣方印花稅，若購買並出售未滿四年之房產，最高可加徵一六％的賣方印花稅。

實價登錄上路至今，已逐漸為實價課稅建立資訊基礎，政府能否在伸張居住正義的大旗底下落實「實價課稅」，端視行政魄力。前財政部長林全就曾指出，實價課稅既是潮流趨勢，亦是為了稅制合理化，社會沒有理由抗拒，影響成敗的關鍵只有一個，就是政府的改革魄力。