二○一二年住宅市場成交量持續萎縮，但商用不動產市場卻異軍突起，出現「商辦熱、住宅冷」現象，為何台灣商辦逆勢走高？《今周刊》發行人謝金河、摩根大通證券董事長林照寰，以及永慶建設、代銷暨永慶資產管理總經理葉凌棋等三位財經房市專家有精闢看法。
根據統計，今年第三季商用不動產成交金額已高達九百三十一億元，為歷年來單季次高紀錄，其中逾半數為壽險業貢獻，投資金額約四九○億元，占比達五○．六％，甚至超越建商成為投資市場最大買家。
理論上，台灣房市在這一回合的不景氣之中理應下跌，尤其房市在證所稅壓力下，也應進入回檔整理，但去年奢侈稅上路，只造成短暫換手潮，就出現長期交易停滯、價格卻不跌的現象。
對於這樣令人意外的特殊現象，《今周刊》發行人謝金河表示，過去台灣房地產市場在奔馳幾年後，都會面臨反轉、崩盤，但從二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）以來，房市高潮迭起長達八年之久，這是史無前例的。顯然，全球因為貨幣流通量大，對房市產生了一個強而有力的支撐效果，這個效果現在來看，經過這幾年榮景，房價要大幅度下跌不太容易。
尤其，今年壽險大戶富邦與南山人壽大手筆買商辦、獵地，連過去對台灣不動產保守的保險龍頭國泰人壽，也將最低收益率拋在腦後、密集出手，更凸顯全球大量印鈔票的浪潮當中，不動產相對變成有價值的保值商品。
《今周刊》發行人 謝金河
「全球貨幣大量流通，對房市形成強力支撐，房價欲大跌不易。」
ＱＥ３效應推升商辦買氣
摩根大通證券董事長林照寰表示，為了降低歐債風險，美國聯準會（Ｆｅｄ）啟動ＱＥ３與歐洲實施直接貨幣交易（ＯＭＴ）後，全球在一四年以前都將處於低利率的投資環境，同時市場發生系統性風險的機率已大幅降低，所以美元指數從八十四左右降到低於八十，顯示全球資金受驚嚇程度已大幅舒緩、市場資金從美元流往其他投資標的的跡象甚為明顯。
永慶建設、代銷暨永慶資產管理總經理葉凌棋也表示，ＱＥ３效應對手頭上閒置資金較多人士影響最大，為避免現金貶值，會找保值性商品投資，台灣比較可以投資的還是商用不動產。
再進一步探究可發現，目前商用不動產投資主軸，還是以有租金收益的不動產最受投資人青睞，如果沒有收益，也要有可以改造空間創造附加價值的「潛在效益」，尤其壽險業有資金配置的壓力，這也是第三季商用不動產買氣高於住宅的原因。
陸客觀光帶動改裝商旅潮
例如，近年來出現不少由商辦改裝為商旅的例子，更甚者，今年八月外資私募基金亞太置地處分掉的西門町「萬國大樓」，就是典型零售物業透過重新拉皮與招商後，創造了新的租金價值，又在高檔獲利了結的個案。
商辦價格之所以屢創新高，甚至創造「改建」商機，還是拜兩岸開放之賜。兩岸貨幣清算機制將於十一月上路，以今年陸客來台人數將破兩百萬大關，再加上自由行放寬幅度逐年加大，未來無論是資金、人員交流，都將帶動新一波的投資商機。
葉凌棋認為，目前商務旅館業者拓點的需求仍然強烈，只要樓地板面積五百坪至一千坪的大樓，都是飯店業者評估的改裝標的，這類產品鎖定港澳星馬背包客需求的低單價旅店，不但投資門檻低，資金回收速度也快。
據觀光局統計，今年前十月陸客來台觀光人次可望突破兩百萬，寫下歷史新高，以目前兩百萬人次平均就有八七％住房率推算，按觀光局預期一六年陸客觀光人次到一千萬目標，未來飯店房間供給勢必得增加四至五倍。
林照寰指出，這幾年商辦市場的大幅成長，主因「落後補漲」。○三年台灣房地產開始回溫時，資金主要追逐住宅市場，但商辦市場當時並不具備資金搶進的誘因，致使與住宅市場、尤其是豪宅之間的價格漲幅差距越拉越大。
壽險業者也紛紛積極進場
而這波台灣商用不動產市場真正起飛，葉凌棋認為，○八年扮演分水嶺的角色！因為○八年馬英九率領國民黨政黨輪替後，兩岸關係開始大和解、簽訂ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作協議）、開放陸客來台觀光，才看到外部資金對台灣需求上升，啟動五十年來國內商用不動產市場最重要的黃金年代來臨。
此外，當時全球金融海嘯，讓過去將資金匯至海外購買股、債、匯市的壽險業者嚇得不敢出門，紛紛把錢贖回，更對台灣商用不動產投資交易起了推波助瀾作用。
葉凌棋表示，對保險業者而言，買台灣不動產不僅是看租金投報率，更重要目的是減少利差損；其次是每年不動產重估增值利益，又有可計入淨值的效果。
以國壽為例，今年不動產增值利益約二千億元，若扣除負債缺口，估計國壽的淨值還可再增加一千億元，這顯示壽險公司投資不動產，不但有助於淨值增加，對於未來資本市場的波動將有更大的因應能力，增資壓力也比較小，更有穩定股價作用。
永慶建設、代銷暨永慶資產管理總經理 葉凌棋
「台灣商用不動產市場進入50年來的黃金年代，幾年內商辦漲幅將高於住宅。」
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