實價登錄上路 市場效應大解析

十月十六日凌晨，眾所矚目的不動產實價登錄正式開放查詢，短短五分鐘，網站湧入三千名訪客上線，造成網站嚴重癱瘓。不少無法連線的人罵聲四起，連承辦人員都說，「我們地政司網站成立以來，從來沒有遇過這麼多人上線，網站還在維修中。」

這網站擠爆的現象，不僅凸顯民眾對「實價登錄」資訊的需求強烈，遠超過官方預期，也反映當前房市買賣雙方對價格的高度不信任！

如何篩選實價 將成挑戰

「即使台灣晚了美國五十年、落後日本五年才實施不動產實價登錄，但畢竟已踏出第一步！」長期呼籲政府實施實價登錄的政大地政系教授張金鶚說，未來房價將因資訊透明而回歸基本面。他預期明、後年，已攀上歷史新高的房價將加速向下修正，房市將趨於更理性的發展。

對於民眾擠爆實價登錄網站，「說穿了，其實就是買賣雙方都想知道實價登錄後，究竟房價真正的落點在哪裡？」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任形容，過去在台灣買房子，就彷彿走在煙霧彌漫的叢林，爾虞我詐，買方要把價格殺得片甲不留後，才能全身而退。

尤其，擔任買賣雙方的中間人掌握大多數的資訊，只有中間人才知道成交價位在哪裡，現在，實價登錄後至少讓迷霧逐漸散去。

但郭國任認為，所謂「實價」或「時價」，其實只代表一個結果，並不能全然反映房屋的價值；因為即使在相同路段，但房價還是會因屋齡、屋況、裝潢等有所差異，一般人要完全解讀並不容易。

儘管地政司指出，會排除比市場正常交易價格過高或過低的價格；但郭國任認為，所謂過高或過低的標準是很籠統的，如果有心人士在同一地段創造十個很高的價格，未來地政司要如何篩選，將是「實價登錄」制度能否可長可久的最大關鍵。

不過，整體而言，台灣開始實施房地產「實價登錄」，仍有其實質意義，

以中國為例，為了讓房地產市場交易透明化、防止業者以假成交製造買氣，中國建設部針對四十個主要城市在網站公布房市交易情況；消費者透過這些網站不僅可以立即掌握每個城市預售屋、新成屋、中古屋的待售數總量，以及每日的實際成交量與成交額。

有意購買特定樓盤者，無論是預售屋或新成屋，消費者只要輸入建商的房屋銷售證號、產權證號，或是該建案或建商名稱，都可以查到該建案還有多少餘屋尚未出清。中國官方希望透過資訊透明化，杜絕建商炒作房價的意圖十分明顯。

儘管台灣「實價登錄」制度實施後，抑制房價飆漲的效益尚未顯現，但可以確定的是，過去賣方漫天喊價的情況，勢必會有所收斂，讓房市買賣雙方回歸正常供需正軌。

價格日趨透明 炒作空間小

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，尤其是雙北市特別容易出現「房價創新高」話題的行政區，未來炒作空間將大幅減少。儘管「實價登錄」強調去識別化（不會完全公布詳細門牌號碼），但對於熟悉當地房市的買賣雙方而言，還是可以約略了解當地行情，「實價登錄」資訊也越有用。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，長期而言，成交天數會逐步回歸正常化，因為市場不可能逆勢而為，在實價登錄成為常態後，對市場干擾程度將逐漸消失，移轉量可望逐漸回復正常；惟台北市高房價與房市政策等因素，仍會影響交易量。

過去賣方為了創造當地最高成交價話題而出現假交易，未來在房市龐大成交量與成交價格轉趨透明的情況下，價格操作難度也會隨之提高。

以實價登錄查詢首日，記者實際查詢到的台灣最高價交易案件，位於台北市信義區松勇路「冠德領袖」，有一戶成交總價二．三八億元，含車位每坪近一三○萬元，低於市場認知的一坪二百萬元。

另外台中七期豪宅區有一戶豪宅成交達八七五○萬元、含車位每坪達五十二萬元，推測成交的建物應是日前成交的「聯聚方庭」。高雄最高成交總價為位於美術館特區的一戶豪宅，成交價達四千五百萬元，應是「美術之星」，兩者皆與行情相差不遠。

然而，「實價登錄」畢竟不是「實價課稅」，惟有「實價課稅」才是讓房價回歸理性的硬道理，政府未來欲落實「居住正義」政策，仍應朝此方向前進。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，我國目前土地是一地三價（市價、公告地價、公告現值），公告現值與公告地價遠低於市場成交價，導致政府無法掌握真正的市場價格。

以台北市仁愛路豪宅帝寶為例，公告現值只有實價的三○％，不動產市場無法反映真實合理的市價，而使租稅因轉嫁而產生負擔不公平。目前不動產持有稅負過低，甚至交易時有效稅率也偏低，使房地產市場投機風氣增高。

馬政府連任後為了落實居住正義，立即執行實價登錄，但是接著必須逐步調整公告地價與市價的落差，並落實「實價課稅」，才能解決目前台灣現行不公平的房地產稅制問題。

實價登錄千萬不能只做半套，這才是真正讓人民「有感」的施政表現。