徐一鳴：ＱＥ３是房市投資人的定心丸

美國推出第三輪量化寬鬆貨幣（ＱＥ３）後七個交易日，國際油價、黃豆與玉米價格，不僅沒漲，反而下跌。這意義清楚不過：這一波將不是「黃小玉」（黃豆、小麥、玉米）的商品膨脹，而是房市的資產膨脹。

面對ＱＥ３即將來襲的超級資金狂潮，許多專家、媒體紛紛改變幾個月前的看法，甚至出現自打耳光的大逆轉觀點，其實，讓他們改變看法的依據，早在二○○九年就存在，並非ＱＥ３推出後才冒出來。

○九年以來，前兩輪美國實施量化寬鬆期間，新台幣M1b（國人所有的短期流通資金＋活期儲蓄存款）隨之增加四四．二七％。這次美國聯準會（Ｆｅｄ）「無限量」出招，目的要投資人放心，銀彈不但不會減少，反而會更多，擺明鼓勵投資人炒作，希望能把經濟炒熱起來！

貨幣稀釋造成資產增值

也許無限量的寬鬆，讓看空的人紛紛改口，改成「房市向下反轉力道愈來愈強」，卻不再講房價必跌幾成幾成了，時間是最好的證人，專家喊跌喊這麼久，房價真跌了嗎？

完全沒有！相反地，今年初以來，房價上揚的力道反而更強！

好房網統計顯示，八月台北市平均成交價年漲九％、新北市年漲六．九％、台中市年漲八．七％、高雄市年漲一三．五％，證明我一年前預測完全正確（《今周刊》七四九期〈徐一鳴：奢侈稅後的台北房價不跌反漲！〉）。

如果你一年多前選擇相信我，懂得先求有、再求好、採取行動購屋的年輕人（《今周刊》七五一期〈徐一鳴：年輕人擁有台北房子並不難！〉），如今已享受到資產增值的快感，無須焦慮地繼續尋覓、等待。

身為市場的長期觀察者與消費者，曾多次提醒大家「市場就是老師」。買房子，你應該觀察、分析市場，看市場告訴你什麼意義，而不是「期望」市場走向如個人所預期，更不要橫眉豎目指責市場混亂或從業人員刻意炒作（沒有好建商、好仲介，你買房只會更困難）。

我之所以能判斷趨勢，提前做好決策，只基於一個極簡單的道理：當貨幣供給量持續增加，這種貨幣的價值就會被稀釋，必須轉換成其他會相對增值的「貨幣」（如房子），以避免辛苦賺來的財富被稀釋。

明白這一點，你就知道房價上漲，只不過是反映貨幣價值被稀釋的事實，與炒作其實關係不大！

儘管有關單位接連推出許多管制措施，但，有關單位不是神，怎麼可能一直放水，還能一直不讓水溢出來？頂多放慢水的溢出速度而已。

只要這情況不變，資產價格上漲的趨勢就不會變，尤其是首善之區台北市。

市場上仍持續有人買進

資金水位續增，但景氣對策信號卻連亮十個藍燈。妙的是，即使信號如此明顯，卻絲毫不影響壽險公司與建商高價買地、買樓信心。同一時期，全台都會區房價也維持高檔不墜，證實了我說的：就算景氣差，房屋持有者信心卻不差。

投資關鍵就是「低買高賣」，如果眼前土地與房價確實偏高，向來投資土地、房地產眼光精準的壽險公司、建商應該馬上逢高出脫，而非繼續砸錢進貨。所以我們應該問：到底他們看到了什麼我們看不到的榮景與機會？

我認為，就算沒有ＱＥ３，光是陸資、陸客帶來的經濟熱潮，也足以支撐台灣（尤其是台北市）眼前房價！

證據是，馬總統連任後，大陸政策延續性被確定，陸資紛紛啟動來台，導致一二年上半年投資件數與投資金額激增。

只是今年激增的投資申請，本來就不可能馬上顯現經濟效益。同時經濟部簡化陸資來台審核程序，投資金額在八千萬新台幣以下，審查時間從一個月壓縮到一至兩周，這股陸資投資潮效益，明後年必然陸續實現。

台灣人風險意識高，動輒擔憂未來，凡事眼見為憑，非要目睹陸客、陸資、外資實質影響發酵後才展開行動。小心是好事，卻導致低估自己購屋能力，很容易一再錯過大好買房時機。

家庭償債能力持續改善

依據央行今年五月發布的「金融穩定報告」來看，近幾年，家庭償債能力持續改善，借款還本付息金額（其中七二％為購置不動產）占家庭可支配所得毛額比率，從○五年的高峰四七％，持續降到一一年的三六．四％；而一一年底家庭部門借款之逾放比率僅○．五一％，為近十年最低水準！

從報告中的字裡行間推敲，央行對國內未來景氣並不悲觀，在此之下，如果你還期待央行使出大刀，進一步緊縮資金流入房市，甚至期待政府打壓房價，恐怕不免大大失望。

央行總裁彭淮南經常指責豪宅有炒作之嫌，又嚴格控管豪宅貸款額度，我看只是要打消民眾對通膨的預期。否則，萬一民眾預期通膨升溫，越來越多人擔心房價再漲，不但會讓現有觀望買盤全部進場，甚至連未來需求也提前投入。

而一旦到了那個時候，就算央行拉高利率、實施更多管制，也無法壓抑民眾爭相買房。

最近國際三大信評公司紛紛調高南韓債信評等，但南韓央行總裁卻因無法有效調控通膨而連續多年拿Ｃ。這是否告訴我們，在大國們都正在賣力製造通膨的當下，台灣其實沒有條件維持相對低的通膨，更不用說長期壓抑下去。

在高通膨的時期，雖然東西與服務變貴了，但大多數人薪資卻有機會增加，而讓消費與投資信心跟著起來，經濟成長率自然就好。

人心就是這麼奇妙，減薪但是物價更低，人們覺得可怕，而加薪但是物價更高，人們反而很開心。

簡單說，你月薪本來是一百元，可以買十個十元麵包。情況一，你薪水減成八十元，但麵包變成七元，買十一個有找；情況二，你薪水變成一二○元，而麵包變十三元，你只能買七個，想一想，哪個對你有利？

▲台灣人風險意識高，卻常低估自己購屋能力，很容易一再錯過買房時機。（攝影/陳俊銘）

抗通膨最佳方式 買房子

道理是，如果薪水增加至一二○元，你會信心大增而勇於消費，生活水準變高；相反地，薪水被大砍兩成，縱使東西變便宜，你也不太敢出手，生活水準變更低。

韓國能從破產後迅速恢復，主要就是靠人為製造通貨膨脹（例如鼓勵負債），提振消費信心，然後不斷獲得債信評等被調高；代價就是韓國央行總裁連續多年拿Ｃ，以及韓國家庭負債率居高不下。這也就是Ｆｅｄ為什麼不遺餘力製造通膨，還放任通膨的原因。

不清楚拿慣Ａ的彭總裁如何應對ＱＥ３，我只是以一個長線投資者的觀點看未來，坦白說，台灣要有允許更高通膨存在的傾向！

面對資金狂潮來襲，積極的投資人買股票、保守一點的買房子。最近有人建議民眾買黃金，這真令我大吃一驚，過去十年，黃金大漲五倍至六倍，比一比，台灣房地產「才」漲一倍，哪個漲過頭？哪個風險高？不是很明顯嗎？

隨著歐美經濟復甦、房價止跌回穩，縱使是最為保守的投資人，都有可能將部分資金從黃金中抽離，轉進相對便宜的房地產，此舉將會導致金價下跌、房價上漲。

當然，由於歐美房地產持有成本遠高於台灣，除非有實質需求，不然跑大老遠購買歐美房地產，管理不易外，利潤應該也沒想像中大。

結論是，若是單純投資抗通膨，我建議，第一先看「流通性」，隨時都能抽回你的錢，不至於真變成「不動」產。

陸資、ＱＥ３都算中長期的經濟活動，非常有利房市這種長期性投資，由於台北市建設最完整、工作機會最多、實質住宅需求最大，幾乎所有賣家都能在最短時間內找到買方，建議你買台北市中心區最保值，增值空間也較大。
（作者為達一廣告董事長）