到馬來西亞當包租公 穩穩賺六％

近年來，台灣房價高漲、租金報酬率低早已不是新聞，讓許多想尋求穩定收益的包租公，眼光開始轉向海外，特別是鄰近台灣的東南亞國家，如印尼、泰國、馬來西亞等，在亞洲國家中，經濟表現突出、房價相對便宜，租金報酬率更是高於台灣的三至五倍。

然而，印尼與泰國的政策規定，外國人購買房地產時，有金額、個人條件等相關限制，且不能持有房屋土地，相形之下，馬來西亞的投資環境較為友善，政府不僅大力推行第二故鄉計畫（MM2H）鼓勵投資移民，並提供較優惠的房貸條件，對於一般外國人投資房地產的限制也較少，因此吸引國內不少房仲、代銷業者進軍馬來西亞，帶領台灣投資人「錢」進首都吉隆坡，並鎖定知名地標雙子星塔周圍的商業區投資。

品冠曾擁六房 後悔賣太早

自小在吉隆坡長大的馬來西亞籍歌手品冠，從一九九六年就開始陸續在吉隆坡郊區（編按：品冠比喻類似於新北市板橋、林口區）投資房地產並出租，最多曾同時擁有六棟房子，主要以排屋（連棟透天厝）為主，但他特地強調：「六棟房子聽起來很多，但加總價格也不過約台幣兩千萬元左右。」馬來西亞房價便宜可見一斑。

後來因為演藝工作忙碌，無暇管理出租事務，才在二○○九年陸續賣出，小賺一五％，「我後悔當初真的太早賣掉了！」品冠語帶可惜地表示，近幾年來吉隆坡房地產價格不但飛漲，一般郊區住宅的租金年報酬率約為六％，而市中心商業區的酒店式公寓，年租金報酬率更高達八％至一○％，在如今低利率的年代下，報酬率相當可觀。

雖然二十四歲時就有房市投資經驗，但品冠坦言，以前在吉隆坡投資時，只在自己老家附近、熟悉的區域置產，後來○六年決定定居台北，在南港買下台灣的第一棟房子，住了兩年後賣出，每坪價格由原先的二十八萬漲到四十八萬元，大賺七成，這才體悟到投資房市最重要的訣竅「Location、Location、Location（地段）」。所以現在他只要回到吉隆坡，一定找機會到市中心看房子，鎖定租屋需求穩定的商業區，尋找新的投資標的。

品冠進一步解釋，以雙子星塔為主的商業區，又稱金三角地帶，就類似於台北一○一周邊的信義計畫區，但高樓大廈、商辦建築的稠密度，又比信義計畫區更高一些，在此區除了聚集各國的大使館外，許多國際企業也都選擇在此設立辦公室，，走在路上不難看到，除了來自亞洲、中東各地的觀光客之外，還有大量被企業總部外派而來的商務人士，也都居住於此，而龐大的租屋需求，正是支撐金三角地帶房價和租金報酬率的最重要因素。

▲看好大馬房市增值潛力，品冠近來也積極在吉隆坡尋覓新的投資標的。（攝影/林煒凱）

採實價登錄 房價透明化

了解金三角商業區的基本面之後，你或許會問，如果不熟悉當地的行情和地理位置，該怎麼確保自己不會買貴了？

關於這點，台灣房屋國際資產事業部總經理秦啟松表示，馬來西亞官方的房地產政策，一直都是採實價登錄制度，透過仲介業務，其實不難調到各地的平均成交行情資料，也正因為如此，在馬來西亞買賣中古屋並沒有太多議價空間。

秦啟松回憶起多年前，自己第一次在馬來西亞買中古屋的經驗，「當時屋主開價六八○萬元，依照我們台灣人的習慣，一定會先殺價，所以第一次出價時，我跟仲介喊了六○○萬元。」原以為仲介會積極向屋主協商，沒想到卻一直沒回音，「後來，我又出了一次價，加到六五○萬元。」

秦啟松笑說，「那個仲介只冷冷地跟我說了一句：『屋主就是要賣六八○萬元』。」他打聽後才了解，因房市行情透明，馬來西亞人不像台灣人的交易習慣，由買賣雙方來回砍價、斡旋，兩地的交易文化大不相同。

而新成屋和預售屋市場的制度也相當特別，璽朵國際顧問公司執行董事呂安淇指出，馬來西亞的建商在向政府申請建築相關執照時，必須先確切申報房子要售出的價格，政府也會派鑑價專家進一步審核，核定之後，無論房子在幾年之後蓋好，或周邊行情漲了多少，建商就只能依照當初申報核定的價格賣出，「所以在馬來西亞買房子，你常常可以看到成交價有一堆尾數，連一塊錢都不多也不少。」呂安淇表示。

品冠另外補充，有時建商會在一定期間給予「早鳥」折扣，過了優惠期間，就會依照原先每戶定價。此外，馬來西亞買賣房子的坪數，不須包含公設比，買到的坪數就是室內實際坪數。「所以很多台灣朋友到馬來西亞看房子，聽到坪數再到現場看室內空間時，都會覺得馬來西亞的房子特別大。」品冠笑說。

五年內賣出須繳增值稅

至於買賣房地產相關的手續和實務方面，如果外國人要在當地辦理房貸，目前一般可貸到六成至七成，若以第二故鄉計畫簽證的身分申請房貸，則可拉高至八成左右，馬來西亞目前的房貸利率約為四％，一年期定存利率約為三．一％。

和台灣明顯不同的部分是，在馬來西亞辦理買賣過戶程序並非由代書經手，而是由專業的律師辦理，在辦理房貸時，銀行也會另指派辦理房貸手續的律師，對買賣雙方來說都多了一層保障，不過，這筆律師費用，一般都是由買方支付，若是買新成屋或預售屋，有些建商會自行吸收律師費用；而透過房仲買賣中古屋，還有一筆仲介費約一％至二％，則是由賣方支付。

值得注意的是，目前馬來西亞政府為了調控房市，另外訂定房屋交易增值稅，若買進之後在兩年內賣出，須繳交利得的一○％；滿二年至未滿五年為五％；持有五年以上則不須課稅。和台灣奢侈稅不同的是，馬來西亞是以「買賣利得」部分計算，還可以先扣掉裝潢、仲介、管理等成本費用，再計算稅率。

如果買進後打算出租，又不方便在當地就近管理，可考慮多花點費用，委託物業管理公司協助找房客、收租金、修繕等各項事務，輕鬆勝任包租公。

呂安淇指出，當地出租的形式大約可分為三種，第一種比較特別的就是「分時出租」，她解釋，有些房東喜歡每年固定到馬來西亞度假一段時間、住自己的房子，所以出租的時間就要保持彈性，除了屋主前來度假期間，其他時間則以一至二個星期為單位，出租給自助旅行觀光客。

留意風險 金三角區最穩當

第二種則是整年都出租給當地商務人士或長住居民；第三種形式則是由建商出面擔任物業管理工作，直接給房東固定期間的保證收益，例如在購買後的前三年給予每年固定五％的租金報酬率，多出來的收益則屬於建商。

呂安淇表示，物業管理公司會針對不同的出租形式，而有不同的收費方式。以一般最常見的「整年出租」來說，物業管理公司找到房客後，會先向房東收取半個月至一個月的租金作為服務費用，之後的管理費用，則每年收取租金的五％至一○％不等，若有額外的修繕支出，再另外報價給房東。

對於海外置產剛入門的包租公，若是熟諳英文，品冠建議可先上當地較知名的物業仲介網站，例如iproperty.com.my，蒐集市場資料做功課，且當地的華人眾多，幾乎都有中文服務；或者也可考慮另一種選擇，參加國內商譽較佳的仲介、顧問公司所舉辦的海外投資說明會，評估後若覺得合意，可再參加其所舉辦的參訪旅遊團，到當地實際考察、辦理簽約手續，也可順便觀光、體驗當地民情。

雖然租金報酬率高，但呂安淇仍提醒要留意風險，馬來西亞的房子產權有分為兩種，一種是永久產權，另一種則有九十九年的期限，後者的房價會隨年限縮短而越便宜，但賣出轉手性較差，不建議持有；另外，很多人容易被度假區美麗的別墅或海上屋吸引，投報率雖高，但建築結構本身的風險也不小，投資人宜盡量避開這類較偏門的投資，建議鎖定租屋需求穩定的金三角商業區，是入門的不二法則。