去年六月一日奢侈稅正式上路，這項被視為史上最嚴苛的打房政策，成效格外引人關注。然而，在後奢侈稅時代，政府又相繼祭出一系列打房政策，宣示力促「居住正義」的決心，值此政策上路周年之際，《今周刊》帶你檢驗政策成效，為當下的房市大政把脈。
自從房價高漲被視為民怨之首後，實現「居住正義」儼然成為政府施政的最高宗旨。因此，繼二○一一年六月一日奢侈稅正式上路，又加碼祭出「課徵豪宅稅」、「調高售屋所得稅率」等政策，甚至近日公股銀行還蘊釀拒絕放貸給每坪一五○萬元以上的豪宅。總之，從去年至今，這一系列衝著豪宅、有錢人而來的打房政策，似乎都向人民宣示，政府苦民所苦的決心。
攤開這令人眼花撩亂的房市政策，當局者不外是想藉著對富人增稅以及提高買賣門檻，扼止投機行為，進一步有效抑制房價飆高，讓市井小民更買得起房子。但在奢侈稅實施屆滿一年當下，老百姓對於政府的美意似乎處於無感狀態，凸顯出這一系列標榜「劫富濟貧」的打房政策，成效似乎不如預期。
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打房不如預期 豪宅續漲
首先來看奢侈稅。去年財政部在政策上路之前，信誓旦旦地宣稱，在執法的決心下，一年將可為國庫增加一五○億元的稅收；但無奈的是，從去年六月一日至今年四月底，奢侈稅實收金額只有三十二．六億元，僅約當初預期的五分之一。
「雖然收多少稅並不是政府目的，但理想和現實的差距，足以看出政策的效度！」一位房地產人士斬釘截鐵地點出奢侈稅所面臨的問題。他表示，在上有政策下有對策的心態下，奢侈稅都還沒開徵，坊間就出現了一堆教人避稅的「教戰守則」；再加上相關單位未能充分執法，使得原本令市場膽戰心驚的政策，呈現雷聲大雨點小的窘境。
根據永慶房仲集團提供台北市總價六千萬元以上的頂級豪宅行情，去年奢侈稅實施前的五月，每坪均價約為一○五萬元，但到了今年三月，卻一路攀高至一一三．八萬元，顯示豪宅「越打越旺」。無獨有偶，今年二月，專業投資客劉媽媽在「帝寶」賣出的一戶就刷新紀錄，每坪衝上二七○萬元。事隔才一個月，台北市大安森林公園旁的「勤美璞真」頂樓戶，旋即以每坪三○四萬元的開價，打破劉媽媽的行情。
對此，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，在通貨膨脹、全球股匯市又呈現盤整的時局下，台灣的低利率為房市創造了游資避險、投資的絕佳環境，導致豪宅無視奢侈稅威脅而持續飆漲。另外，自二○○三年以來，房市一連走了九年的大多頭，也讓投資客口袋加深，無損買房實力。
自住客觀望 一般住宅凍漲
不過雖然豪宅客和投資大戶實力仍在，但徐佳馨承認，奢侈稅上路以來，確實減緩部分投資客進場的意願；於是，這一年來，台灣的房市由原本的「投資導向」，漸漸轉為「自住導向」。
自住客成為市場大宗後，由於追價實力不如豪宅客及投資客，因此若排除豪宅市場，一般住宅產品則出現漲幅趨緩的「凍漲」現象。以台北市來說，去年五月至今年四月的每坪均價，只小漲了一．八二％，與過去動輒年漲二、三成大相逕庭。
值得注意的是，雖然市場由自住客接棒，卻由於房價居高不下，多數老百姓都抱持著「等行情下修後再進場」的心態，於是在「投資客退場、自住客觀望」的氣氛下，成交量急劇萎縮。
其中台北市去年五月的住宅買賣移轉件數為四五四四戶，但到了今年四月則僅剩三二二八戶，量能足足縮減了二八．九六％。對此，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛就無奈地表示，「奢侈稅帶來的最大變化就是市場縮到只剩自住客，偏偏買方一直等著跌價，賣方又自認房子奇貨可居，不願輕易賤賣，導致買賣雙方僵持，呈現出『有行無市』的怪現象！」
奢侈稅讓不少投資客退場，雙北市房屋交易量只剩高峰時期的六成。（攝影／劉咸昌）
成交價量越往南越熱
不過，在民間交相指責奢侈稅「該壓的沒壓到、該幫的沒幫到」的撻伐聲中，卻意外終止了「南北房價差距擴大」的惡性循環。由於投資客在體認到北部市場短期難以炒作的情況下，紛紛轉戰價格偏低的中南部市場，使得這一年來，整個房市呈現「北冷、中溫、南熱」的現象。
拿五都房市行情來看，越往南漲幅越高，其中台北市平均房價一年來成長一．八二％，而新北市為一二．三六％；但台中市則有一四．二九％，台南市為一八．○七％，長期房價委屈的高雄市在強力的補漲效應下，大漲二八．一六％。
成交量亦是越南越熱，雖然奢侈稅讓五都的住宅交易量全部萎縮，但台北一年來量縮達二八．九六％，越往南跌幅越小，高雄只微挫了六．三九％。
再來看看台北市政府在今年五月創全台首例開徵的豪宅稅。細究課稅的主因，不外是政府認為近年北市房價飆漲，多半是豪宅帶頭領漲，於是「擒賊先擒王」，抑制房價則由壓縮豪宅投資獲利空間先做起。
但實施後卻發現，即使豪宅稅稅率比一般住宅多了好幾倍，但折算起來，每戶豪宅平均所增加的稅負大約三萬元，約莫豪宅每月管理費，抑制效果大打折扣。弔詭的是，部分住宅，因為被市政府標明為「課稅標的」，等於視同為受政府「認證」為豪宅，價格反而水漲船高。對此，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為，豪宅稅難以達到立竿見影的效果，問題不在於「稅率」，而是「稅基」。
由於目前國內的房地產相關稅負採計標準是以公告現值為主，但往往是市價的十分之一至五十分之一。拿台北市來說，一般三、四十坪的公寓，公告現值約是三十多萬元，與時下動輒一、二千萬元的市價行情悖離甚遠，難怪豪宅稅課得不痛不癢。
同樣的情況，亦發生在財政部今年針對部分都會區提高「售屋所得金額比率標準」。原本財政部為了抑制區域房價被炒作飆漲，加高售屋所得的計算標準。以台北市為例，以往民眾售屋時，若無法列舉實際的獲利金額，就以公告現值的三七％作為獲利標準，但今年則調高至四二％；也就是說，在台北市賣屋，若賣出時房子公告現值為一千萬元，政府認定的售屋獲利金額就從以前的三七○萬元，調高至四二○萬元。
這樣的政策，看似會大幅提高都會區賣屋時的稅負負擔，但也由於稅基（公告現值）太低，效果減半。
每戶豪宅稅負僅增三萬
「政府打房從『富人』著手，立意雖然良善，但現實和理想恐有落差！」面對政府祭出的「懲罰性稅制」，徐佳馨認為，得從稅基改革做起。她建議，除了實價登錄一定得落實，以促使公告現值貼近市價，讓房地產稅基合乎實情；另外也要縮短對房地產行情的評定間隔，如公告現值調整頻率應更高，以改善當前公告價格過時的弊病。而基於台灣房市南北行情差異過大，課稅標準則要分區因地制宜。
「除了排富，也要濟貧！」蘇啟榮則認為，除了抑制房價，如何提供更多的住宅供給，讓能力有限的民眾買得起房，更是政策努力的方向。他建議，除了推動公益住宅，提供低價的買房或租房環境外，運用完善的交通建設擴大都市範圍，延緩都會區房市供不應求的壓力，同時提高民眾實質所得勢在必行。
「政府應該先讓一般民眾所得增加，買得起房子，而不是讓有錢人覺得充滿罪惡感，只急著把錢搬到海外！」誠如遠雄集團董事長趙藤雄一席話，深刻地點出在兼顧自由市場和居住正義下，尺度拿捏的重要性，值得執政者深思。
