近來文林苑事件引發各界對《都更條例》高度重視，如何促使未來都市發展更周延，政大地政系教授張金鶚建議，未來修法方向必須兼顧「地主權益」與「推動都更」兩個重點，而且地主更應積極參與，才有機會協商出兩全其美的局面。
台北市屋齡超過三十年以上的老房子高達四成，普遍存在嚴重的消防和結構安全問題，很多舊公寓住戶面臨老人家爬樓梯不方便的困擾，還要忍受沒有停車位的不方便，如果今天因為文林苑事件造成都更全面停擺，這是大家樂見的嗎？
文林苑爭議凸顯一個普遍的現象，很多不同意參與都更的住戶，以為只要不去參加說明會、協調會就可以抵抗實施者進行都更計畫，但在民主社會，未明確表達意願，就代表放棄爭取自身的權益，這也導致該案最後演變為兩造雙方各說各話的情況。
同不同意 住戶都應參與
我曾協助過台北市仁愛路、杭州南路口一件都更案，因有住戶不同意參與都更，在事業計畫核定前就陳情不願意劃入都更範圍，透過自身的力量，讓台北市政府專案小組到場勘查，認為可以不用納入，法院於是判決市府敗訴，地主可以不用參與都更。這個案例代表不論同不同意都更，住戶都應該要參與，「參與」 才有資格講同不同意。
建商與住戶之間存在資訊不對稱關係，很多地主一輩子都沒碰過建築法令，但都市更新程序繁雜冗長，他們並不清楚建造成本要多少？共同負擔還要出錢？過程中缺乏公正第三者當作雙方溝通的平台。
因此《都更條例》應在短期內積極修法，方向必須兼顧地主權益與推動都更兩個重點，兩者不宜偏廢。我建議下列十二點修法意見。
一、有關都更範圍（事業概要）劃定方面：（一）提高第一階段同意比例由原先的十分之一到十分之五；（二）必須以書面通知所有地主；（三）對未參加都更公聽會的地主，必須以書面資料告知確認並提供申訴管道。
二、建立非營利專業組織（ＮＧＯ）參與都市更新法制化：（一）建立都更ＮＧＯ的組織規範，其中成員應包括建築師、估價師、地政士、律師及都市計畫技師，並經政府認證，同時接受考核；（二）訂定都更ＮＧＯ協商的法定程序。
三、都市更新三家估價師選定，須由實施者、地主及估價師公會三方指定。
四、在不影響個人隱私權情況下，政府必須提供都更資訊給權利關係人。
五、不同意參與都更者，須提供書面意見。
六、不同意者視情況得以排除在劃定都更範圍外：（一）經過至少三次ＮＧＯ協商程序，仍然不願參與；（二）不影響其他人的都更推動。
七、不同意都更者，不必拆屋，仍畫定在都更範圍內，但有權要求建商整建維護建物。
八、提高第二階段更新事業計畫同意比率，由四分之三提高到十分之九。
九、都更同意者如遇特殊情況（如遭脅迫、詐欺）得反悔。
十、建立都更法院外仲裁（ＡＤＲ）機制：（一）建立都更ＡＤＲ組織規範；（二）針對不同意參與者經事前法定協商程序後，若仍不願意參與，須要求進行法院外仲裁。
十一、地上物完全拆除後方得申請建築執照，始得預售。
十二、須經上述協商、仲裁及審議後，仍表不同意者，必須經法院判決，並由法院代為執行拆除。
賺錢為先 扭曲都更本意
都市更新除了讓市容環境美觀，更重要的是提升居住者的生活環境，但現在都更被誘導到如何爭取更多的樓地板面積銷售，「容積獎勵」變成萬靈丹，如果一坪土地換不到一坪房屋就不玩了，大家忘記了，天下沒有白吃的午餐，公平社會是要付出代價的，大家都只是想著如何讓外觀變豪宅，原住戶把房子賣掉了搬走，都更成為賺錢的工具、豪宅的代名詞，將本意本末倒置，賺到了錢，卻改善不了生活。
現在都市更新成為人人喊打的老鼠，讓建商看似為賺取暴利而不擇手段，但過程中並非沒有溫馨的案例值得學習，例如，台北市就有家建設公司曾經為了整合一件都更案，卡了三戶釘子戶，了解住戶需求後，替他們在異地另外買了三戶房屋，並搬遷到新的居住地，化解了衝突。
都市更新本來就不是一件容易的工程，惟有地主積極的參與都市更新，才能了解並保障自己的權益。期待文林苑事件能讓各方冷靜反省，都市更新是未來必走之道，如何尊重並保障地主權益不容輕忽，上述修法建議希望能回應文林苑的教訓，使台灣都市更新更為圓滿，邁向都市更新的成熟公民社會。
北市林森北路、南京東路口的大樓因無法整合角地，導致大樓與平房間的高度懸殊，成為都市奇觀。（攝影/劉咸昌）
