房子想貸四十年 借多少比借多久重要

中油宣布油價大漲，在薪水未調、萬物皆漲的當下，再度推升一般人的「痛苦指數」，尤以房價最讓小市民傷腦筋，就連全台首善之區台北市，家庭可支配所得近五年僅微幅增加一．一萬元，但購屋所得比，卻從八．六倍激增到十一．七倍，意謂無殼蝸牛要不吃不喝買房子的年限不但長達十一．七年，更較五年前整整拉長三年。

以首購族而言，要面對存自備款的速度永遠追不上房價漲幅，外在環境又有銀行緊縮房貸成數，唯一能寄望的只有將房貸還款年限從二十年拉長至四十年，「用時間換取空間」。

永慶房屋契約部經理陳俊宏說，過去二十年期房貸是常態，近幾年愈拉愈長，不少首購族都利用三十年期晉升有殼族。還記得老一輩的人常勸告年輕人，買房子千萬不要欠銀行錢，只要有錢，就要盡量還給銀行，但近年台灣利率始終維持在低水位，把錢拿去定存的時代已過去，也讓房貸族的樣貌大幅改觀。
 

吸引薪水族 官方研擬跟進

因此，日前銀行業者和房仲業連手推出「四十年房貸」，立刻引起廣泛討論，也讓飽受民意壓力的財政部長劉憶如鬆口，表示願意推動公股銀行辦理四十年房貸專案，也使得這起原本是民間企業實施的行銷方案，瞬間拉高至國家層級。

四十年房貸的優點是每月房貸負擔輕，對於有長期借款需求者較有利，尤其是對於還沒有存夠自備款的購屋族來說，是一個可以提早達到成家夢想的途徑。不過，由於還款期從二十年拉長至四十年，時間多了一倍，反而多繳更多利息，總利息支出是二十年房貸的一倍以上。

四十年房貸對收入吃緊的受薪階級的確充滿誘因，以房價一千萬元、貸款八百萬元、利率一．八八％本息平均攤還計算，二十年期每月要繳本利四○○二○元，四十年期每月則只要繳二三七三○元，每月少繳一六二九○元。雖然精算下來，四十年房貸每年少支出十九萬五四八○元，但若從總負擔金額來看，選擇二十年期共繳納九六○萬四八○○元，四十年期卻須支付總額一一三九萬四百元，等於多繳了一百七十八萬元利息。

另外，四十年房貸專案適用的貸款對象年齡，多半限制在四十歲之下，而且該方案的承作條件限制比較多，例如借款人年齡、屋齡均有限制，並非人人都適用。更重要的是，還款期達四十年，以一位三十五歲的購屋族來說，四十年後已成為七十五歲的老翁，將變成標準的屋奴。

依年齡評估 善用房貸類型

星展銀行個人金融服務放款及存款產品部資深副總裁宋霖耘說，根據星展銀行統計，台灣人平均房貸還款年限多半是在七至十年，很多購屋族會隨著家庭成員需求變化，透過賣掉舊屋還清房貸，實際上會還到四十年房貸的民眾並不多。

因此，民眾在貸款時應注意哪些事項，才能找到最適合自己的商品呢？將房貸族區分為二十、三十、四十歲不同族群，是一種可行的評估方式。

以二十歲、收入固定的小資上班族為例，因剛出社會沒多久，身上可能有學貸等壓力，花旗銀行房屋貸款部副總裁余苑菱建議可先採用四十年期房貸，但每月房貸繳款金額盡量不要超過收入的二分之一。若無法三至五年還清，最好選擇一段式利率，即一開始就約定房貸利率僅隨市場利率微幅波動，不會像分段式利率在第三年大幅拉高，增加負擔。

三十歲以上的換屋族，因為已經有第一戶房屋，開始換屋時，可選擇「抵利型房貸」透過平時的儲蓄，來折抵房貸利息，降低房貸負擔。但抵利型房貸三年平均的利率，一般都比本土銀行「前低後高型房貸」利率高，若平時沒有多餘的錢可存下來折抵房貸利息，那麼最好還是不選擇抵利型房貸，不然最後可能利息沒省到，還要付更高的房貸。

四十歲到五十歲以上的換屋族，因小孩都已陸續長大，此時的購屋行為已轉為資產規畫，甚至是替小孩購屋，這時就可選擇「額度型房貸」。

例如其中的八百萬元，是短期之間還不了的，就申請一般型房貸；另外兩百萬元，以較高利率的額度型房貸申請，由於兩百萬元部分，只要有錢可以隨時還，因為彈性還款，可隨借隨還，整體利息支出也降低。

此外，若是收入波動大的個人工作者，或是收入來源主要以大額獎金為主的業務員，因為收入大進大出，也適用此種方案。

陳俊宏說，除了本身身分條件以外，透過建商或大型仲介業者向銀行貸款，也可以談到優惠條件，一些仲介業者由於案源多，與銀行往來通常可談到比較低的利率條件，對銀行而言，透過建商、仲介等通路帶進房貸戶，因為多少能省些推廣成本，也願意提供較優惠的條件。

「借多少比借多久重要。」宋霖耘強調，買房子一定要評估自己的還款能力，如果銀行給你四十年、九成，還是要算好自己的開銷，沒有預期外的支出，才能當個精明房貸族。