總統大選前，房市觀望氣氛濃厚，選後買氣是否回溫？業界評估，在高房價與低房貸的兩面夾擊下，房市很難有激情表現，新北市較偏遠的林口、三峽、淡水有率先下跌的隱憂。
「底價三百萬，直接跳三百一好不好，有沒有人加價？每一個窗戶都是一個景，如詩如夢如畫。」競標官戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立，站在舞台賣力地炒作氣氛，搭配鼓聲隆隆催促，台下一百多位抱著撿便宜心態來競標的民眾，都想買到一坪底價十二萬元的房子，只見他們拚命地按計算機錙銖必較，深怕一不小心就買貴了。
最後，環遊郡十九件標售物件以每坪均價十五‧四五萬元收場，比底價高出兩成一，但只用了一個下午的時間，顏炳立就替業主樺福集團回收一‧二億元現金，在近期買氣不振的市場堪稱差強人意。
新莊捷運共構 增值有限
場景轉到三天前，另一個在農曆年後測試房市水溫的指標大案，捷運新莊線先嗇宮站共構宅冠德「美麗新境」標售案，一百一十一戶共吸引六百餘封標單，最後全部標出，得標金額最低每坪二十九萬元，最高四十一萬元，但比起三年前預售階段每坪二十八至三十萬元成交價，房價顯然未增值太多。
這是總統選舉結束滿一個月後，台灣房市呈現的主要樣貌：民眾購屋回歸理性，不再盲目追高追漲，唯有價格下跌才願意進場購屋，對於房價修正存有高度期待。
三年多前，向樺福建設買下一戶三十幾坪環遊郡的大師房屋總經理陳建慶，聽到戴德梁行標售結果說，他也是環遊郡的「受災戶」，當初衝著藝人關之琳代言知名度高訂了一戶，「我以為一坪買到十六萬元很便宜，沒想到居然還是賠錢。三年多前買房子會賠錢的大概只有那裡。」現在不敢問行情的他只能自嘲，「老船長有時也是會暈船。」
專營台北市豪宅產品的大師房屋，去年成交量跌四成，今年更慘，一月是大師房屋開業以來業績最差的一個月，大直與內湖營業處首次掛蛋零成交，大安區、天母僅成交一件。
北市豪宅 一月業績慘淡
眼看今年房價下修趨勢已擋不住了，陳建慶最近也急著想賣掉個人在文山區政大二期的樓中樓住宅，打算「先跑先贏」，趁今年三二九檔期價格還維持在高點趕快出貨，每坪開價四十一萬元，比附近剛推出的新成屋還便宜三成。陳建慶說，假如今年房市三二九檔期銷售率也一路賣不好，到今年九二八檔期，市場價格一定得被迫修正。
根據永慶房屋調查今年購屋趨勢結果顯示，選後高達五成三受訪民眾看跌下一季及未來一年房價，相較於選前高達五成五及六成看跌，顯示選後民眾對房價看法稍微回升，但受到國內外經濟情勢不明影響，整體來說，民眾對房價看法仍呈現悲觀。
永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，今年有些區域的房價能夠撐住不跌就了不起了。因為銀行第一個先掐住建商貸款，這會觸動建商降價的壓力，第二，緊縮房貸成數，因為客戶沒錢買，自然降低總價預算，也讓建商被迫縮小坪數，原本一層一戶七十五坪的豪宅，修改為一層三十一、四十三坪自住型產品。
葉凌棋表示，房市景氣興衰看利率、房貸成數兩大指標最準。兩年內全球利率都還會維持低檔，但銀行緊縮房貸成數，民眾想透過銀行大舉借款申請房貸的銀彈更為吃緊，卻是對買氣最不利的因素。
土銀董事長王耀興（右二）看淡今年房市，不少公股行庫也緊縮民眾房貸成數。（攝影／陳俊銘）
看壞房市 銀行「四不貸」
目前銀行對建商與購屋族都祭出不同條件的緊縮貸款。土地銀行董事長王耀興日前就坦言，他對今年房地產高度保守，土銀今年一至二月不動產放款件數大減二成，大額購地貸款更僅有一件，創歷史新低。
銀行為避免房市下滑影響銀行授信風險，對建築業土建融利率都已調高到三％，業界還稱有「四不貸」條款，即推案地點偏遠、非銀行老客戶、銷售率未超過五成建案，與預售屋價金未辦信託的建商，要申請土地與建築融資的難度都比較高，一般認為賣壓較重的「林三淡」林口、三峽、淡水，被列為偏遠建案，銀行鑑價較保守，也造成這些地區在這波房地產景氣下滑之際，有房價會率先下跌的隱憂。
購屋族部分，很多銀行也針對購屋地點、坪數緊縮放款成數，例如，華南銀行早在四年前即規定十二坪以下小套房的房貸申請案，須全數送回總行審核，若地點較偏遠的房屋估價金額也會比行情低。
此外，若房貸戶說成交價是一坪三十萬元，銀行會以鄰近實際成交價供參考，最後可能是以一坪二十五萬元核貸。更不利的是，目前首購族可承貸的成數上限約七成、第二屋的貸款成數上限約六成，均較四、五年前的八成、七成減少，在銀行房貸趨緊之下，今年購屋須多備一成自備款。
雖然外在環境對購屋族愈來愈不利，但台北市與新北市房價依舊是鐵板一塊。
十年翻倍 大台北漲勢不變
根據《住展雜誌》統計雙北市近十年預售屋房價變化資料顯示，台北市二○○二年房價每坪三十六‧七萬，一一年為八十·三萬元，十年來上漲一·一八倍，新北市○二年房價每坪十六·八萬元，一一年為三十三·六萬元，新北市房價十年來也上漲了整整一倍。
從雙北市房價變化曲線可看出，台北市的房價並非年年都漲，以○八年全球金融海嘯的四個季度來看，台北市曾經從○八年第二季的每坪七十·八萬元，跌至同年第四季的五十九萬元，跌幅達一六·七％，是近十年來首次出現二位數的大幅度下跌。
這與北市當年五二○檔期之前，豪宅屢飆新高價後出現的急凍市況有關，同樣的，新北市房價也曾在○八年第三季的每坪二十八·二萬元，跌至同年第四季的二十六·六萬元，跌幅為五·七％。
不過，台北市十年來的預售屋房價僅一年下跌，是從○八年的五十九·九萬元，跌至○九年的五十七·六萬元；新北市十年來的預售屋房價，也僅有○七年的二十四·四萬元，跌至○八年的二十一·三萬元，可見雙北市房價的抗跌性高，多數都是年年驚驚漲。
從台北市房價曲線圖可看見，台北市的預售屋平均房價，從○九年至一一年的三年期間，上漲的幅度加劇，○九年為五十七·六萬元，一一年房價正式突破八字頭大關，三年來的漲幅接近四成。
同樣的情況也發生在新北市，從新北市房價曲線圖亦可看見，新北市的預售屋平均房價，從○九年至一一年的三年期間，上漲的幅度與北市同步加劇，○九年為二十一·六萬元，一一年房價正式突破三字頭大關，三年來的漲幅也超過五成之多。
去年台灣房市面臨重大的衝擊，先是奢侈稅，後有歐債風暴的肆虐，再加上實價課稅及總統大選的居住正義政策，台灣房市面臨重要的轉捩點，及空前嚴峻的考驗。
《住展雜誌》研發長倪子仁表示，預售屋是房市的先期指標，現在買的價格，是未來一至二年後交屋的價格，二年後的房價會如何，是漲多漲少，誰也不敢妄下定言。但從雙北市預售屋房價近十年的漲幅皆超過一倍的角度觀察，長期來看，雙北市房價上漲的趨勢仍是不變。
二十一世紀不動產總經理王福連表示，去年奢侈稅及年底通過「地政三法」，讓投資客與置產者選擇退出市場觀望，市場交易量明顯萎縮，但一些區域還是維持高房價，精華區在一地難求下，不太可能再出現硬著陸的情況。雖然看不見有大利空，不過受制於全球經濟影響，預測今年上半年還是延續「盤整」市場的格局。
