聶雲：當美國包租公比台灣有保障

台灣和大陸的房市正處於過熱的疑慮之中，反觀美國房地產市場，卻已見逐步打底跡象，相對具有投資吸引力。想在遙遠的地球另一端投資房地產，如果語言不通再加上人生地不熟，看似困難重重，但仔細研究美國房地產市場的遊戲規則後，會發現其實沒有想像中的困難。

已經在台灣當越洋包租公有十多年經驗的藝人聶雲，因為從小在美國洛杉磯長大，對當地的地理環境相當熟悉，早在二十四歲時，就以貸款在洛杉磯買下了人生第一棟房子。到台灣發展後，向來熱中房地產投資的他，在台灣投資都是以轉手買賣為主，十年來大約買賣過六、七棟房產，保守估計獲利約二成，超過千萬元。

資訊透明  美國租金報酬平均七％

「最大的利多就是谷底，最大的利空就是過高。」聶雲坦言，他操作房地產並沒有太多的大道理，只要趁大環境不好時危機入市就對了。當初洛杉磯的房子就是如此，如今市價已從台幣一千萬元漲到一千五百萬元，出租的租金，每個月也都有台幣六萬元左右的穩定收入，換算下來，租金報酬率高達七％。而近一年來，他則開始積極在洛杉磯尋找下一個投資標的。

同時熟悉美國、台灣房地產市場，聶雲比較兩地認為，美國房地產市場比較成熟，政府在制定相關政策時，也明確「不鼓勵」房地產投機炒作，這一點，從近幾年來，美國不斷降息刺激經濟，房貸的利率卻仍維持在五％左右的高位就可了解。

再者，美國走的是實價課稅的制度，價格資訊透明，大幅降低投資客炒房的空間。也正因為如此，少了被哄抬過高的買賣價格，美國的租金報酬率相對吸引人，平均都有六％至七％左右的水準，有些區域甚至可達一○％，幾乎是台灣的二至三倍。

然而，美國幅員廣闊，每一州、區的房地產差異極大，該怎麼確保自己買到的是合理價位呢？聶雲詳細指出，在美國，每一區的房地產在興建前，政府對於該區內建物的房型規格和每一戶的坪數大小，都會事先統一訂定，如此一來，這個區域的物件都長得一樣，價格就會很清楚地被訂定出來，落差不會太大。「但是，在台灣比較困難的是，你不可能拿帝寶四房的產品和隔壁大樓四房的產品來做比較，雖然它們同樣都在大安區。」

法規嚴謹  越洋包租公相對有保障

另一方面，美國的房地產買賣交易制度也相當系統化，儘管每一州的法令會有些微不同，但相同的是，資訊都非常公開透明。當賣方委託仲介將物件放到網路上時，所有跨品牌、跨區域的仲介都可以看到這個物件，也都可以自行帶有興趣的買方去看屋。而該物件過去的歷史成交價、同一區域內同樣房型的最高價和最低價等，買方全都可以在網路上事先查詢到，這一點就和台灣的仲介制度非常不同。

更不同的是，美國的房仲業務員必須考取執照才能執業，只要繳交年費加入公會，並掛在仲介公司底下，就可以向政府申請一組密碼，替買方查詢到房屋更多的細節，例如重大維修紀錄、買賣歷史等。

而仲介帶客戶看屋的制度則更特別。聶雲指出，賣方的仲介會先向政府申請一個有密碼鎖的小盒子，然後把這棟房子的鑰匙鎖進小盒子，放在房子外觀的某處，而每一位仲介都可以查詢到密碼，如果要帶客戶看房子，就直接去找小盒子輸入密碼即可拿到鑰匙。

費用方面，值得注意的是，仲介的佣金，每一州也不大相同，大部分的區域是由賣方全出，約五％至八％，買方則不須支付。外國人的房貸成數大約只能貸到五成，地價稅稅率約在一．二五％至二％之間。

除了網路上資訊公開透明，聶雲也以自身經驗分享了另一個小訣竅，「用Google Map一拉，你就可以站在那棟房子門口了！」去年他在網路上看洛杉磯某個海灘區的房子，該區平均成交價在一百五十萬美元左右，但他卻發現區域內有兩條街的物件，成交價只要七十萬美元，「我覺得很奇怪，就上了Google Map查詢，才發現那兩條街就正對著機場起飛的跑道，難怪價格差一半。」

如果買進之後想作為出租之用，輕鬆當個越洋包租公，當地的出租管理公司制度也相當成熟，通常買方委託管理公司找到房客後，須付一個月的租金費用給管理公司，往後每個月的管理費用約收取租金的五％至八％，視物件、區域而定。每個月的房租會由房客付給管理公司的信託帳戶，再由管理公司扣除管理費、房子本身的開銷等各項費用後再匯給房東。

若不諳英文，聶雲也建議，可先找美國當地較大的仲介品牌，如Remax或二十一世紀，通常可找到華人的仲介服務，也因為法令的規定嚴謹、制度成熟，消費者在美國買賣房子則相對有保障。

「租金收入」須申報

美國國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規，出租管理公司在給付外國房東租金前，會先代扣30%給國稅局，年初會寄發一份1099表格給國稅局及房東，記載前一年的租金總收入，租金收入可以扣除相關費用，例如房地產稅、出租管理費、修理費等，至於稅率則因人而異，若無其他大筆收入，通常稅率約10%。