上班族以房養房 五年資產翻六倍

「要不是勇敢跨出買屋的第一步，我的財富增值其實不會這麼快……。」個性積極、說起話來中氣十足的劉天德爽朗地說。工專念的是電子科，但畢業後完全「學非所用」的他，在五年內，靠房市理財累積三千萬元的財富，房屋買賣不下二十家、目前擁有三戶房子的他，總是逢人就分享他的「房市滾錢」理財觀。原來，軍人子弟出身的劉天德，從小家境不太好，因此造就他一心想投資致富的決心與動力。「我當兵的時候，看過地產大亨川普的自傳，就開始對投資房地產致富模式深信不疑。」然而，他畢業後只在房仲業當了四年的業務，在台股市場熱絡時，毅然投入券商工作，還為此半工半讀念了一個大學文憑。

起心動念買屋 財富開始跳升

接下來八年都在券商服務的他，一路從營業員爬到營業部的小主管，雖然歷經多番的股海浮沉，但一直賺少賠多，而最後真正幫他賺到大錢的，還是房市投資。

「當時年輕，想說房市投資自備款門檻比較高，心想會不會做股市投資比較賺？但後來發現錢並沒有因此存得比較多！」劉天德說，雖然自己是苦過來的軍人子弟，但個性海派又愛嘗試新鮮事物的他，只要身邊一有錢就會想要旅遊、消費，多年下來其實存不到多少錢，加上股市投資又太容易受市場影響、隨波逐流，總體看來，其實還算是小賠收場。

「直到我計畫結婚、想存錢買房的那個行動開始，我的財富才有比較顯著的跳升。」二○○三年ＳＡＲＳ過後，三十一歲的劉天德在北市萬華區的萬大路上，買下了人生的第一戶房子，而這戶他口中的「起家厝」，屋齡約二十年、坪數四十一．七坪，是七樓雙併電梯華廈，當時他以總價六三○萬元買進，四年後，用總價一二六○萬元賣出，資產就翻倍成長，扣掉當初籌自備的一三○萬元，獲利至少五百萬元。之後，他在房市投資更加積極，五年就以利滾利的方式賺到三千萬元。

細數劉天德房市理財的獲利，○七年中買進北市西藏路一戶屋齡十九年，坪數三十九．七坪十二樓的雙併電梯大樓，以總價一二四四萬元買進，一○年初以一六六○萬元賣出，扣除裝修成本，獲利三百萬元。○九年初在汀州路買下屋齡四十八年、坪數二十坪、總價三四○萬元的透天二樓，經一百多萬元裝潢，同年底以七二○萬元賣出，獲利二五○萬元。

這些讓劉天德獲利亮眼的房市投資，都有個共同點，那就是他們都不選擇大安、信義區等精華地段，而是房價仍有想像空間的萬華、大同區。「算算我經手的房子，有九五％都在我老家青年公園方圓一公里以內的標的。」劉天德強調，在熟悉區塊買屋，除了有對當地行情瞭若指掌的優勢，也大幅縮短他下手購屋的時間。

選擇區域與地段 靠租金收益養房

「所以我通常都能在看完房子五分鐘後，就決定價格與是否要購買！」劉天德說，看到好的房子就要有下手的魄力，「快、狠、準」才能買到好物件，而且剛裝潢好的房子他還不買。

「只要地點好，越破舊的房子，有越大的獲利空間！」劉天德說，為了增加房屋投資的賣相，他有固定配合的設計裝修班底，從木工、泥作到裝潢材質，他都會要求好質感來提高賣價與租金，所以通常他在購屋付斡旋的同時，大概就可以抓出這間房子短期交易的利潤了。

「很多人都大嘆買不起房子，其實只要存到二百萬元的自備款，就可以考慮出手購屋了！」劉天德強調，房子要賺大波段利潤的，通常還是持有兩年以上的投資標的，因此在這段時間的房貸，劉天德則透過租金收益來「養房」，利用時間來創造獲利空間。

劉天德說，自己一開始買房子也是「先求有再求好」，而在經過八年的房市投資歷練後，劉天德的房市淨獲利遠超過券商上班的薪資所得，去年一月才開始創業當房仲店東的他，又再度重新回到房仲市場，只是這回他要以「老闆」的身分，繼續寫下他的房市致富傳奇。

財富滾雪球  黃金5年  劉天德靠房地產賺到三千萬

2003年

自備130萬元，買進總價630萬元的7樓雙併電梯華廈自住；07年中以1260萬元賣出，開始邁向投資之路。

2007年

以1244萬元買進39.7坪雙併電梯大樓，2010年以1660萬元賣出，扣除裝修成本約賺300萬元。

2009年

年初以340萬元買進北市汀州路透天2樓，裝修費100多萬元，同年底以720萬元賣出，賺250萬元。

劉天德的快富人生4心法

1. 以房存錢、用租金養房貸：先買低總價、有增值潛力的中古屋，以租金養房貸，用買屋來「存錢」。
2. 勤快蒐集房市資訊：每周上網蒐集資料，與房仲、代書維持良好關係，以取得有增值潛力的投資消息。
3. 挑好地段與生活機能：看屋前先了解購屋周邊商圈，與未來重大工程建設的發展及生活機能優勢。
4. 選擇好地段的「爛」房子：不買裝潢屋，選擇賣相差的房子，降低買進成本，然後再找裝修團隊幫房子的價值感加分，提高賣相與租金收益。

劉天德

出生：1972年
現職：21世紀不動產店長
經歷： 房仲業務、券商營業員與營業部主管
學歷：世新大學