雞肉攤老闆靠剪報筆記坐擁億元店面

這位手拿菜刀、腳穿雨鞋、腰綁圍裙的中年男子，樸實的外表下，另外一個身分卻是房地產理財高手。他憑藉這攤生鮮雞肉生意的收入，在台北市東區統領百貨商圈、捷運劍潭站，新北市汐止區都有金店面在收租。

今年四十七歲的胡志評，十五年前還是受雇於人的上班族，在鋼鐵業大盤商大宇鋼鐵擔任業務經理，年薪一百多萬元，在當時已屬高薪族。「但賺得多，花得更多，業務員總是得打理門面，常常做一套西裝，五萬元就不見了。而且經常應酬喝醉酒駕，在公司九年換了六輛車，平均一年半就換一輛車。車子撞壞就算了，幸虧人還在。」

從高薪業務員轉行傳統市場賣雞肉

三十二歲那年，因為舅舅經營的生鮮雞肉事業，子女無意接棒，一心想回歸單純生活的他，毅然辭掉在台北市新生南路上班族的工作，回到汐止從頭開始。脫下西裝後的生活，胡志評首先面對的，是體力與精神的耗支，「我以前也沒想過自己會到菜市場賣雞肉，畢竟環境又髒又臭；尤其每到農曆過年前最忙的時候，久站之後的膝蓋，只要稍微彎一下，可能就會跌倒。」

原本體重七十幾公斤的他，有一段時間，因長期睡眠不足、過度勞累，一度瘦到只有五十二公斤，「那時候忙到身形就像電影裡的頑皮豹，兩眼凹陷又黑眼圈，照鏡子看到自己枯槁憔悴的神情好像骷髏頭，嚇了一大跳。」

胡志評用「很ㄍㄧㄣ」來形容過去十五年的生活。每天早上，他四點就起床到台北市環南市場補貨，接著趕回汐止傳統市場開店；中午別的攤販就收攤回家休息，而他則是稍稍喘口氣，下午又載貨到黃昏市場擺攤，直到晚上八、九點才回家。如此周而復始，每天連續工作時間，超過十五個小時以上。

激發他拚命賺錢的動力，源自於他觀察到舅舅三十幾年來，單靠一個雞肉攤，就在大台北擁有許多店面、住家。退休之後，每個月輕輕鬆鬆坐在家裡就有數十萬元租金收入，讓他好羨慕。

「我在菜市場住了十三年，都是為了儲存實力！」為了有朝一日能躋身店面包租公行列，胡志評把全家五口人從八堵接到汐止菜市場樓上的大通鋪住，老客戶深夜想買雞肉，只要到他家樓下按電鈴，他就立刻下來服務。一年三百六十五天只休農曆過年五天，幾乎二十四小時營業的生活，讓胡志評至今從未出國旅遊，就連國內旅行也沒有過。一年之中，可以全家一起去看一場電影，就算很奢侈的享受。

全家五口住市場樓上通鋪 只為嚴控成本

胡志評為了把握時機擴大房地產投資版圖，一心一意就想趕緊存錢買店面，一家人只能繼續住在菜市場樓上。一九九六年到二○○九年間，即使家裡電視機壞到只能聽聲音，畫面定格到看不見都不敢換。克難的生活，當然讓妻兒抱怨連連，希望能夠買個生活品質較好的住家。在胡志評雞肉攤樓上的住家牆上，還看得到一段用簽字筆寫的文字：「民國九十五年到一百年購屋。」這是嫁給胡志評二十年的妻子，許下的願望。

「我絕對不讓鈔票眼睜睜從眼前溜走！」賺錢企圖心強烈的胡志評說，只要客人經過，他就有辦法讓對方掏錢出來向他買雞。因此，市場裡的其他攤販總是形容他「『胡仔』如果沒在顧店，一定又是跑去看店面啦！」

胡志評投資不動產心法以快、狠、準、敢著稱，但他的金錢觀卻極度保守。出身礦工家庭的他，小學三年級，就展現生意頭腦；為了賺下學期的學費，每年暑假，都會去批發燒餅、油條到街上叫賣。

從小養成了節儉習慣，至今他也堅持不辦信用卡，任何消費全用現金交易，「口袋裡有多少錢，就花多少錢，絕對不會先花錢再找錢。」胡志評說，過去在鋼鐵業上班的開銷大，平均一天至少花掉一萬元。但做雞肉生意後，每天穿Ｔ恤、工作褲，不但省掉治裝費，又全心投入雞肉生意，根本沒有時間花錢。開支少了，賺的錢才慢慢留下來，「每個月來回至少多賺三十萬元，一年就多出三六○萬元，省下來的資金很驚人。」

除了省吃儉用存錢，另一方面，胡志評也將過去在鋼鐵業學到的成本控管觀念，運用在經營雞肉生意上。「假設一隻雞的成本是二五○元，一定要靠賣兩隻大雞腿（約二四○元）把成本基本攤平。因為開店還有房租、水電、人事成本開銷要扣除，所以一隻雞的淨利如果有五十至六十元，我就用這個部分支撐家裡面的開銷。」

在嚴控成本之下，胡志評在轉行賣雞肉的隔年一九九七年，就累積了投資不動產的第一桶金，買下人生第一間店面，地點就在熱鬧的台北市士林夜市陽明戲院隔壁。

買了第一間店面後，胡志評依舊沒有鬆懈，反而比過去更加倍努力往前衝。雖然可用租金收入支付房貸，但因當時利率高達九％，為了降低利息金額，「只要一有錢就拿去銀行還本金，本金一還，利息就會跟著減少，負擔才會越來越輕。」此外，胡志評並透過標會周轉資金，而且自願當最後一個會尾，只為了賺高達一○％的標金利息。在他精打細算之下，第一間店面的房貸，七年就還完。

雞肉攤累積財富  閱讀、注記累積判斷經驗

第一間店面房貸清償後，讓胡志評在房地產投資路上，宛如倒吃甘蔗般越來越順手，也開啟他投資店面的興趣。二○○三年，他買下第二間店面。因為他發現銀行利率越來越低，店面租金投報率卻有四％，「如果投入一千萬元資金，一年就會產生二十萬元的利差，若擺一億元就兩百萬元，錢絕對不能讓它在銀行裡閒置。」當時胡志評立刻用自備款、雞肉攤生意的盈餘，逢低買進北市東區統領百貨後方店面，再想辦法把本金攤還，以繼續買下一間店面。

「因為第一間店面已經完全沒有房貸壓力，收到的租金等於是多賺的，就可以用兩間店面的房租養一間店面，房貸又會越還越快。」對胡志評來說，雞肉攤生意是他累積財富的工具，但經年累月地閱讀財經雜誌是幫助他研判總體經濟情勢、預測下一波房地產投資風向球的關鍵。「不動產不是只有今天的行情而已，還牽扯到政治、國際經濟情勢，這些都要去了解，自己再去判定未來五年要怎麼抉擇。」

胡志評的住家有一整排書櫃擺滿各類財經雜誌，「講股票的我不看，但只要雜誌講到不動產、室內設計，我就會買。」胡志評會利用下午到黃昏市場擺攤前的休息空檔去書店翻閱財經雜誌，重要的就買回家仔細閱讀，有用的就用Memo紙注記。

為什麼要蒐集這些？胡志評翻著大疊的室內裝潢雜誌說，「看到不錯的設計概念，我會整頁撕下來分類，當作改裝店面的靈感來源。」他也很喜歡看財經周刊報導平凡小人物投資理財變大戶的勵志故事。「因為我的人生經歷就與他們一樣啊！」胡志評語帶感情地說。

胡志評認為，天天接觸財經新聞，很多數據自然會烙印在腦海裡，會有歷史的縱深，「處在優勢的時候就會有最壞的打算，在一直往前衝的時候也會設定好停損點。」久而久之成為習慣，連他早上補貨時，也會轉到專門評論財經新聞的廣播電台、晚上回到家也只看新聞台，「一天不聽會沒有安全感。」

「不動產千萬不能悶著頭做。」胡志評每天與形形色色客人接觸、站在民生消費的第一線，記錄顧客出手的金額，也是他判斷景氣榮枯的另類筆記本。「像○八年爆發金融海嘯，客人會一直殺價，本來一周要買兩次雞的人，變成一周買一次，你就知道景氣不好了。」「但去年開始，來買雞肉的新面孔客人越來越多，顯示汐止外來人口增加，我當時就研判今年景氣應該會不錯。」

投資店面玩出心得後，胡志評也進階至主動創造店面的附加價值。沒有學過建築的他，運用長年在菜市場做生意累積的經驗，以及參考長期蒐集的室內設計圖，名下店面都自己設計、修改。每看到中意的店面，他的心中早已畫好一張改造施工藍圖，再請工班師傅來施工。

買下價值被低估的物件  包裝後獲利倍增

「我最喜歡買價值被低估、有創造性的店面，最後獲利往往是用倍數計算的。」胡志評買進店面後，他不會急著出租，而是重新包裝出特色後，提高租金賣相，「你不用找房客，自然就有人上門詢問。」

他五年前在汐止買下一間店面，雖然地點很好，但室內動線不佳，外觀也不夠顯眼，胡志評大膽向同棟大樓其他七個店面房東建議重新「拉皮」。這間店面改造，從與管委會及住戶溝通協調到施工完成，費盡心力，前後進行一年之久。最後還統一招牌尺寸，門面也將半遮掩的矮牆敲掉，改為大面積、寬敞明亮的落地窗，沒有浪費任何一坪空間，讓原本一個月只能收十二萬元租金的店面，躍升至二十萬元，漲幅逾六成。

「店面外觀只要能抓住客人的第一印象，就成功一半了。」胡志評說，不是所有面臨大馬路的店面都可以買，車速太快、太筆直的馬路反而留不住車。「留不住車就留不住人」，路寬十二至十五米的馬路最恰當，方便客人臨時停車，房客的生意才會好。「汐止大同路一段到三段有幾千間店面，要真正找出一間好的店面，沒那麼簡單。」

胡志評買店面前會先分析周邊社區人口數，夠不夠支撐起商家營業額。例如汐止火車站前都是三、四樓的老公寓，居住人口比新的社區大樓少，加上車站出入口在兩側，無法把商圈串連起來。對胡志評來說，吸引力就不高。

這幾年，胡志評認為台北市店面售價攀上歷史新高，租金追漲力道薄弱，因此，除非是精華地段物件才會出手。他將資金轉向布局汐止住宅大樓，近一年又買了好幾戶台鐵汐科站斜對面的「甲山林天廈」住宅與店面。他說，除了大樓景觀開闊，另一方面，他認為未來汐止在交通建設改善之後，房價還有一波補漲行情可期。

「回首來時路，雖然曾經過得很刻苦，但我還是覺得非常、非常值得！」○九年初，胡志評終於買了大同路二段巷內的國泰建設興建的社區大樓，一家五口搬離菜市場嘈雜的生活環境。未來，胡志評打算在五年後退休，轉戰與朋友合資的連鎖寵物店擔任展店總監。他要將過去十幾年來投資店面的祕技運用到事業上，將理論與實務結合，當個快樂的投資人。

胡志評
出生：1964年
現職：汐止中正市場雞肉攤老闆
經歷：大宇鋼鐵業務經理
學歷：基隆高中
投資經歷：14年

胡志評的筆記心法
大量訂閱財經雜誌、室內設計雜誌，培養對經濟趨勢的敏感度。
只要有用的資訊就用Memo紙注記並分類，並當作改裝店面靈感的來源。
定時篩選過期的資訊，丟棄用不到的剪報。
 

胡志評的投資心法
1. 買店面之前用租金報酬率反推合理成交價。
2. 店面寬度越寬越好。
3. 任何業種都可以進駐的店面最好。
4. 店面臨馬路寬度最好介於12至15米，方便客人臨時停車，留住人潮。