產學四權威 剖析選後房市六大趨勢

漲了八年的台灣房市，在奢侈稅實施後陷入膠著，量縮、價卻不跌！滿手現金的建商，押注選後房市回春，手上的新案正醞釀在明年二月傾巢而出；但近期看法保守的外資，卻認為歐美經濟疲弱不堪，對台灣的衝擊才要開始，大砍資產營建類股的獲利預期。

隨著二○一二年總統大選倒數計時，市場傳言不斷，有人認為選前只是民眾短期的心理不安，如果藍營當選，未來兩岸進一步簽訂投資保障協定，可望為房市帶來新的資金動能。但也有人認為，歐美兩大經濟體明年都不看好，選後房市頂多也只有一到兩個月慶祝行情，如果總統換人做，兩岸和平關係可能出現不確定的變數，房地產市場恐將「淒風苦雨」。

到底大選過後，晦暗不明的房市能否就此撥開迷霧？二○一二年台灣房市會就此回春，還是下跌？《今周刊》發行人謝金河特別在十一月二十四日，邀請台大經濟系教授林建甫、潤泰創新董事長劉忠賢、台灣房屋首席總經理彭培業，以總體經濟、產業觀察和消費者反應等各個面向，幫讀者為選後房市抓出六大趨勢。

趨勢一 歐美對台衝擊大 房市回歸供需基本面

謝金河（以下簡稱謝）：這幾年台灣房地產都算非常安穩，而且股票破底之後，房地產在風險規避、保值方面有相對作用。不過，從明年的總體經濟環境來看，房市走向會有什麼變化？總統大選的結果又會對房市造成什麼影響？

林建甫（以下簡稱林）：明年的景氣狀況，目前看到歐洲是一定不好，美國雖然明年有大選，但目前失業率還在九％（編按：此為十月失業率，十一月降至八．六％），失業率如果降不下來，經濟狀況看來並沒有太好，台灣的出口勢必受到影響，最近產業的出貨、接單狀況都已經反映了。

另外，和我們的關係越來越密切的中國，最近信貸的問題不斷渲染，股票也破底，中國內需能否有效填補歐美需求不足的缺口就非常重要。不過，從國八條、國十條到限購令（指中國政府樓市調控政策），可以看到中國的房價已經下跌，而且跌幅不小，不管台灣是哪一黨當選，都要看政策開放的程度，是否會讓中國資金流向產生移轉的效果而跑向台灣，這會是明年觀察房市的重點；否則以台灣的空屋率、台北市房價所得比十六倍（編按：此為第二季統計數字，第三季降為十四．三倍），都顯見房價的確有修正空間。

劉忠賢（以下簡稱劉）：從總體經濟來看，歐洲以外的地方，都在緩慢調整與復甦，台灣也是一樣。主計處預測的ＧＤＰ（國內生產毛額）成長率今年大概四．一％，明年大概是四．二％至五．二％，總體來看變化不大。

既然變化不大，我認為基本的供需面會大於政治因素。目前看來，明年台灣房地產各地差異很大，供不應求的地方還是會繼續漲；反之，供給量太大的地方就會有調整的壓力。供不應求的地方，最嚴重的是台北市，台北市目前的住宅存量還不足八萬七千戶，而四十年以上的老房子還有九萬八千戶（註：等待都更或有換屋需求），需求上還是很強，但在供給面上則是一地難求，等到大選這種變動因素結束，潛在買盤會一擁而出，所以明年第二季以後，台北地區的房市應該還會緩步上漲。

趨勢二 中國經濟去房產化 陸資移轉東南亞

謝：大家應該都同意，中國經濟的調整會影響台灣房市。目前，所有專家在解讀中國經濟時面向不一，中國知名經濟學者郎咸平說，中國經濟實質成長率只有三％，政府負債三十六兆元人民幣，經濟即將崩潰，這是最壞的情況；獨立經濟學家謝國忠也說，中國房地產在未來兩三年內，跌幅會超過五○％。

但是中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌比較樂觀，他認為中國政府有很大的政策主導力，所以經濟不會硬著陸。瑞士信貸亞洲區首席分析師陶冬也說，中國經濟只會跪下來，但歐美會趴下去！所以，中國經濟硬著陸還是軟著陸，對台灣房地產有什麼影響？

林：在十一五規畫之前，不可諱言，中國的發展是鋼筋水泥蓋起來的，但在金融海嘯之後，為了救市，大家拚命印鈔票，除了美國的量化寬鬆政策，中國也至少放了四兆元人民幣下去刺激經濟。

當利率很低、財務槓桿好做時，房地產就會漲很凶，但這已經違背了中國社會主義的本質，他們現在開始思考如何讓社會公平、讓窮人不被排斥，所以才會有一連串的打房政策，而且打得毫不手軟。

要如何解釋未來的中國經濟？其實，中國就是要走「去房產化」的經濟發展，意思就是不要再靠鋼筋水泥或房地產把經濟拉起來！

調控房地產的主要目的，是要把資金從房地產抽離出來，灌輸到民營企業，讓一般人的儲蓄不要只是追求房價，而是用在實業投資、發展企業上。在這個前提下，如果中國的房地產不能買，抽出來的錢因為股票市場不成熟，可能也不會投資股票，所以就會去消費。從這個角度來看，中國的服務業崛起，才是我們的機會，而不是房地產。

彭培業（以下簡稱彭）：現在中國房地產市場交易的實際情形是，開發商的價格連降都不敢降，更別提漲了！因為原本買的人，建商只要降價就要去砸店，價格無法調整、產品去化不了，所以市場急速凍結。

對台灣房市來說，資金會不會因此流入呢？基本上，台灣對陸資的三四五原則（指陸資來台買房三年內不得移轉、在台居留最長時間不得超過四個月、貸款成數最高不可超過房價五成），讓他們來的意願不大。基本上，我認為陸資會流到東南亞，那邊的國際級飯店就正在如火如荼地蓋。

趨勢三 整體量縮價緩跌 豪宅住宅兩樣情 

謝：回到台灣的房地產市場，高房價還是大家最關心的話題，在目前的經濟情勢下，未來的房價該怎麼觀察？

彭：台灣房地產全面上漲的情況已經是歷史了！奢侈稅之後形成的市場氛圍，不只是數字，還有心理層面的問題，整個消費行為都在改變，所以選後的台灣房市會從全面信心，變成區域信心、產品信心，還是有些地方在漲（例如台北市），但普遍是下跌。

影響房價的兩大要件，第一是匯率，我認為政府不會讓大量的熱錢流入流出。第二，明年房市的關鍵點還是利率，利率上則房價下，如果利率維持不動，房價也不會很明確地下降。

目前貸款利率持續低檔，大概在一．八四％到二％，所以購屋族負擔不大，房價要大幅修正是不可能的事情，即使現在的房價再下跌一成，過去在一九九八到九九年的溺水屋（指房屋現值低於向銀行的貸款融資餘額）也不會出現。

沒有大量的溺水屋，台灣房市就不會產生崩盤效應，而是量縮，但「區域和價格集中化」的情況。例如捷運新莊線、信義線有利多加值，沿線房市就可能是量縮價微漲，沒有利多支撐的地方則是量縮價緩跌。

劉：基本上，房價要分成兩方面來看，豪宅就不能用一般商品來規範，這就好像一克拉鑽石的價格從十萬到百萬元都有，只要有能力、有錢的人，當然可以合理地追求百萬元的一克拉鑽石。

豪宅這種小眾商品，也不太會受到景氣影響，反倒是受政治、政策等非經濟因素影響較大，除非兩岸關係有非常大的改變，否則目前看來，豪宅（價格）要翻盤的情況是很難的。

至於一般產品，供給和需求還是決定價格的重要法則。例如現在供不應求的是台北市，我們應該不是解決台北市房價過高的問題，而是要解決民眾「住」的問題。雖然從房價所得比來看，要花十六年才買得起台北市的房子，但是其他國家市中心的房子，基本上也不是年輕人買得起的，如果政府能夠做好交通建設，到都會區的交通時間在一小時之內，民眾不一定要在台北市買豪宅。

趨勢四 實價課稅與都更 釋出空屋平抑房價 

謝：要解決房價過高的民怨，很多人都對都市更新寄以厚望。但都更運作上似乎效率不彰？除了都更，政府還應該用哪些方式來平衡房市發展？

林：如何讓一般人買得起房子？簡單來說，就是要讓空屋釋出，讓持有成本增加。以目前選舉來說，兩黨都提到實價課稅，其實台灣的房地產稅制在國際上是數一數二複雜的，國外是房地合一，而我們區分成房屋稅、土地稅、地價稅、土地增值稅等各種名目，房屋現值又要憑藉建材、地段來評定，實在太複雜了。

其實應該以「市價」來建立資料庫，用實價去處理租稅問題，持有成本增加，多餘的房子就會釋出，這比增加供給面、拚命去蓋房子還要有用；未來不論是誰當選、誰執政，「實價登錄」的觀念能否通過，就表示執政黨有無修正高房價的決心。

都更也是讓空屋釋出的方式之一，為什麼台北市比起新加坡大很多，但在台北市能夠有房子的人這麼少？就是因為都更進度太慢，相較於中國，都更的效率高得多了，這是我們要學習的。

劉：都市更新也是建商很關心的，因為大台北已經沒有土地了，一定要靠都更，現在只要能夠落實法令執行，審查過程更有效率，並給予合理的鼓勵，相信台北市能有更好的發展。

除了都更，也應該整理國有財產資源與土地，公平且透明地告訴民眾未來該如何規畫，這對房地產會有平抑作用，不只是實價，包括土地資源多少也不透明，到底台灣有多少可建地？統統霧裡看花。現在建商最大的成本就是土地成本，目前連一六○坪的土地都搶破頭，土地不釋出，供需就越不平衡。

謝：大選後投資人要怎麼去看待不動產的保值性？日本的利率也等於零，但日本房地產二十年來只跌不漲，企業買房地產每年還要提列折價損失。反觀兩岸三地，華人對資產的信仰、感情好像太深了，面對未來經濟的變化，投資人對房地產的態度該如何調整？

趨勢五 房市發展雙軌制 新交通建設區域可保值

林：華人為何會拚命投資房地產？因為報酬率太高！這和華人地區的稅制有關，我要強調，這是政府應盡的責任與義務。台北市的房價所得比十六倍、全台平均九倍，美國長期三倍，海嘯之前六倍，所以台灣的房價所得比算是相當高。以台北市的房價所得比來說，一間房子二七二○萬元，是以家戶所得一七○萬元計算，這樣的房子誰買得起？所以我建議應該要採雙軌制，就像新加坡組屋只有所得的兩、三倍。如何把豪宅與一般住宅分開，這是政府和建商都應該思考的。

劉：大家買房產的主要目的是保值，從保值的角度來看，要注意都市計畫的發展。過去台北市內湖與南港的飆漲，就是因為都市計畫往東走，那麼未來的發展潛力在哪裡？台北市的軸線翻轉、改造舊市區就是很重要的方向。

兩年前，萬囍（台北市萬華建案）推出的時候，一坪五十萬元，大家都說潤泰是瘋子，今年完工銷售賣到七十萬元，這就是要告訴你不要再去追求明星地區。再來是看交通動線，捷運信義線與新莊線是已經可以看到的建設，但是已經看得到的，都是房價漲很凶了，通常要看還沒開始漲的，就像這幾天宣布動工的萬大線、新北市的半環區（指萬大線經過的中和、土城、樹林），最後才從個別產品來看，在這樣的交通環境下，當然要選擇重視品牌的建商。

趨勢六 房市產品品牌化 投資動向全球化 

謝：我認為建商品牌會是房地產市場下一個很重要的趨勢。現在台灣大部分的建商品牌不太有區隔，所以經常推造鎮的建商突然推豪宅，味道好像就不太對，品牌調性拉高，才是未來創造加值的重要關鍵。

另一個變化是，未來的房市競爭力會非常、非常徹底地回歸基本面！這不只是台灣購屋者對產品的選擇，房地產投資的全球化漸漸會出來，前一陣子去日本，很多人看到日本房價便宜就躍躍欲試，也有台灣人現在覺得美國房地產很便宜，全球比價的現象就出來了。

彭：總體而言，台灣房地產長期來看是具有保值的功能，有基本面支撐的好區域就有增值力。所以除了地點與建築規畫，最基本的指標──人口移動也很重要，例如中部人口就是增加的，尤其是台中市北屯、南屯或南區，而高雄市的中間就是被掏空的，包括鹽埕、苓雅、前鎮區，人口逐漸減少，房價支撐就很難。

至於投資動向的確越來越全球化，房地產會走向「無疆界銷售」。以後房地產會不僅可以進口，也可以出口，國外物件可以拿來國內賣，國內物件也可以賣到國外，這就等於活用了全球資金，屆時台灣房地產的發展，會有很大的改變。

「未來房市競爭力會非常、非常徹底地回歸基本面！」《今周刊》發行人 謝金河

「溺水屋不出現、台灣房市不崩盤，未來會是區域和價格集中化。」台灣房屋首席總經理 彭培業

「中國經濟『去房產化』，資金是否流向台灣將是觀察重點。」台大經濟系教授 林建甫

「保值性要跟著都市計畫走，台北市的軸線翻轉、改造舊市區最具潛力。」潤泰創新董事長 劉忠賢