半導體景氣拉警報，全球最大封測廠日月光董事長張虔生卻選在此時高呼加碼上海投資，是為拓展封測版圖，還是布局地產？大舉質押日月光持股換現金，張虔生是為哪樁？
上海浦東新區的張江鎮，日月光上海總部就落腳於此，張虔生在台上說得激動，五萬名員工將進駐，甚至連與張江鎮毗鄰的金橋鎮，日月光也將打造一個逾百萬平米的封測園區。
那些廠房、大樓，在張虔生的致詞裡栩栩如生，但他的企圖心絕不僅止於此。他在台上沒說出口的是，兩公里外、上海鼎匯地產推的日月光水岸花園，一期建案幾已售罄，接著還要再推二期、三期。
布局房產已久 私人名義獵地、圈地、養地
因此，他們需要更多資金，今年三月張虔生將手上兩成日月光持股拿去質押，以當時股價計算，價值高達七十四億元，至少質押變現四十億元，就連日月光旗下的宏璟建設，也在近三年將七成日月光持股陸續質押。
張虔生想做的，遠比他喊的一八八○億元還大得多！
多數台灣人認識日月光，出於它是全球最大封測廠、台灣重要半導體大廠；然而，多數中國人認識日月光，卻是因為它在中國獵地、推案、蓋賣場以及大手筆造鎮。
張虔生家族從二○○一年開始成立鼎固、鼎匯、鼎榮及鼎威等公司，在中國一、二線城市積極獵地、圈地、養地。由於幾乎都以家族私人名義先卡位，儼然是中國地產開發的一號角色。
○七年，張虔生家族就因大手筆在上海靜安區附近興建大批住宅、辦公大樓，而聞名台商圈。
有錢就拿來買地 不動產規模達一千兩百億
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地產開發是張虔生家族老本行，早在一九九○年，張虔生母親、人稱「張媽媽」的張姚宏影，便靠著台北汐止「伯爵山莊」建案，打響宏璟建設在豪宅界名號。此後，宏璟在台灣鮮少再有大案出現，不是張姚宏影對房地產失去信心，反之，她的企圖心更大了，看準幅員遼闊、鼓勵西進開發的中國，尤其是二線城市地方政府為了爭取政績，更是大放利多，吸引外來資金投資。
解密張家在中國房地產推案的軌跡，最開始是跟著日月光設廠腳步走，當年的土地開發，率先在日月光工廠附近， 開發「造鎮住宅」。
這樣有利可圖？答案顯而易見。由於早年中國各地為了吸引台廠落腳，投資科技園區，紛紛祭出極為優惠土地配套措施。深諳只要有園區就會衍生住宅需求的張家，自然沒有錯過周邊房地產開發機會，以極低的地價「圈」了不少土地。除了設廠、蓋宿舍，更重要的就是，興建以「一萬戶」起跳的大型住宅造鎮。
「如果說遠雄集團董事長趙藤雄是台灣的『造鎮天王』，那張姚宏影應該可以算是早年上海、杭州的『造鎮天后』！」一位台灣建商派駐上海的土地開發主管，對於張家在中國的房地產布局下了如此的注解。
十年來，造鎮讓張家搭上這波中國房地產景氣快速飆升的列車，中國華東大規模推案，替張家創造可觀的房地產獲利，也累積了更多購買精華土地的銀彈。一位業內人士透露，「張家的策略很簡單，就是一有錢就拿來買地。」
隨著資產規模越來越大，張虔生也開始思考鼎固回台上市的可能性。後來日月光在中國投資房地產，都以鼎固為主，光是可以開發面積就約三百萬平米，這還只是?面上的數字，不包含張虔生兄弟以個人名義購買的土地，無怪乎張虔生日前如此公開表示：「目前庫存土地仍有一百萬坪（約三百萬平米），市值高達新台幣一千二百億元。」
「複合式」開發法 配合政府造鎮 大舉投資商場
張虔生（左）、張洪本（右）兄弟承襲母親張姚宏影（中）溫州商人血統，近10年在中國地產業闖出一片天。（圖片來源：資料室）
「我就是學台灣壽險公司的模式，當房東收房租，未來開發的商場、辦公大樓都『只租不售』。」張虔生話講得大聲，卻不是沒有道理，因為張家的地產生意已經玩到「進階版」，若說十年前張家用造鎮方式淘中國地產商機，如今，他們有更新的玩法！
從近兩年日月光的布局動作就可見微知著。上海、重慶兩大購物商城相繼開幕，張虔生背後算盤敲得可精，他很清楚，中國政府企圖重新調整經濟結構，將出口導向轉為內需，所以，零售通路市場才是最熱門的不動產投資標的。
日月光就是看好這點，近年鼎固的房地產開發皆有一個共同特徵：「複合式」商業不動產開發。
他們鎖定地鐵站出口，興建商場結合商辦，搭配部分住宅，大推「複合式」商業不動產。理由很簡單，「因為地鐵站出口是人潮最洶湧的地段，光租金就已立於不敗之地，只要這些大樓持有不賣，未來不動產增值的空間，將比過去買進土地興建出售，僅賺加工財的利潤還豐厚。」業內人士說。
其實，台灣諸多集團近年的中國獵地策略不出這一套，打著配合當地政府都市開發的正常管道，大舉參與商場投資，抑或進駐科技園區設廠，都有機會搶先取得核心地區開發權。「當然，他們多數會說，是配合當地政府造鎮、做都市開發，這也是潛規則之一。」
為了提升鼎固帳面價值，未來中國住宅造鎮將不再是鼎固事業的重心，收益型不動產已是張虔生家族著力最深的版圖。鼎固甚至將於上海興建類似台北一○一的超高摩天大樓，且只租不賣，因為張虔生要用時間好好養肥這些金雞母。
張家的中國獵地成績多可觀，看鼎固公開說明書就知道。截至去年底，鼎固存貨與投資性不動產帳面成本約新台幣五一六．二億元，以鑑價公司報告來看，這些資產市值高達一一一○．五億元，假設鼎固去年底處分資產，扣除所產生的增值稅等相關稅負及銷售費用二四三．一億元，其未實現利益就有新台幣三五一．二億元。
一旦張家百分百投資的鼎固順利上市，未來起碼可享有三大好處：其一，向銀行融資將更加容易，可達快速擴大規模之效；二來張虔生家族可透過釋股回收部分投資；其三，可坐享股票溢價利益。
目前鼎固推案重心集中在中國三大直轄市北京、上海及重慶，與周邊地區進行房地產專案的開發，預計總投資額將達到新台幣一千億元以上。相較於鼎固中國布局既深且廣，宏璟建設近年營運規模卻反向萎縮，未來主要營收來源都寄望在新北市土城一萬二千坪的商業區土地開發，總銷金額約一百億元。
這塊土城萬坪土地原來是美商ＯＡＫ廠房，後來由宏璟買下，因地點鄰近捷運海山站，交通便利性大幅提高。宏璟歷經六、七年規畫與申請土地變更，終於在日前核准通過為商業區土地。公司預計今年底前動工興建為七棟住商大樓，還要興建一座小型的購物中心，可滿足周邊居民的消費需求。
此外，宏璟位於台北市延平南路城中段土地，因鄰近博愛特區，也將規畫為高級住宅大樓，將等房地產景氣轉佳推出；另外位於新北市新莊副都心的土地也在規畫當中，隨著台北市土地取得困難度愈來愈高，宏璟也打算跨足都市更新領域，增加土地開發來源。
隨著張家個人、日月光在中國轉投資的土地開發案愈來愈龐大，張姚宏影將房地產事業交給次子張洪本打理，加上張家第三代陸續學成歸國，張家房地產事業接班人也開始浮上檯面。像張洪本兒子張能耀已是鼎固總經理，這兩年他親自參與多項商場與辦公大樓案，也展現獨當一面的架式，「很多事，長輩都還是有指導。」張能耀客氣地說。
此外，張虔生兒子張能傑，同樣也主攻中國房地產，負責北京鼎好商城業務。唯有張洪本大兒子張能超，憑著在摩根士丹利投資銀行的經驗，進入日月光幫忙 。
第三代投入地產 本業市值近十年無大成長
張家第三代陸續浮上枱面，張洪本兒子張能耀擔任鼎固總經理，具接班架式。（攝影／邵宏祥）
儘管張家在中國地產經營有成，且遍地開花，創造驚人利潤不提，還將返台掛牌上市。然而日月光近十年市值幾無大幅成長，股價也從百元翻落，僅剩三十元不到。
封測本業之於張家來說，其實已像雞肋，既食之無味，棄之又可惜。但這不代表日月光對張家而言就沒有價值，台廠赴中國投資，享有土地、賦負優惠更是檯面上常有的事，檯面下見不著的土地優先開發權，更是潛規則之一。所以，張家仍持有日月光約兩成股權，也不是壞事，雖無實質利益，確有潛在意義。
以張虔生家族沉浸地產數十年的經驗，未來固鼎一旦順利掛牌，以張家擅長的財務槓桿、翻騰股海的老到經驗，是否進一步整合旗下「鼎」字輩地產投資公司，成為日月光集團事業的另一大樑柱，值得觀察。
如果以鼎固股東結構來看，張虔生、張洪本兄弟各持有三○％，其餘則由張洪本名下 Great Sino開發公司，與張虔生控股公司 The Elite 各持有兩成，等於近十年張家在中國地產開枝散葉的成果，日月光股東幾乎無法共享，更別提能沾上邊。
至於鼎固申請回台上市，也看出張家亟欲籌資，但最後能否回饋到股東身上，與之共享，就不得而知了。
