北市流行輕豪宅 超級大案集結新北市

九月十七日午後，旗幟飛揚的街頭，溫度高達三十四度，舉著廣告招牌的工讀生，在烈陽下擦拭著臉上豆大的汗滴，這裡是分隔頭前重劃區和副都心的新北市新莊思源路，也是今年房市九二八檔期的重兵集結區。

光是在這兩塊小小一五○公頃的土地上，就有八百億元案量在線上，而位於副都心的三大指標案，遠雄「中央公園」、新潤「都峰苑」與鄉林「淳青」，總推案金額三五○億元，每坪開價更高達六十五萬元，再度刷新區域行情。

這和今年九二八檔期的走向不謀而合。根據《住展》雜誌調查，今年北台灣九二八檔期推案量一四○七億元，雖然比預期少，卻仍較去年同期的一○八四億元增加約三成，其中高單價、高總價的豪宅產品就占了八成。

約億元、五十坪豪宅正流行

此外，大台北地區有九個建案房價再創新高，例如台北市大安區的「明日博」，開出每坪一六○萬元的區域天價，位於信義計畫區的「皇翔Ｆ４」，一坪開價高達二二○萬元以上，顯示奢侈稅上路後，大台北建案開價仍頂在高點，房價根本沒有下修的跡象。買家部分則因為投資客銷聲匿跡，取而代之的是口袋夠深的置產客進場。

本刊調查，皇翔Ｆ４近期雖沒有打任何廣告，但原本住「信義富邦」的廣達電腦副董事長梁次震與夫人梁秀卿，兩人已各買了一戶，兩戶坪數近六百坪，以每坪二二○萬元計算，等於一口氣就砸了超過十三億元，而且完全用現金購買，成為今年最大宗的豪宅交易案。

不過，永慶建設總經理葉凌棋說，這波全球股災讓不少金字塔頂端豪客荷包縮水，豪宅坪數也跟著變形，一戶一百多坪的大豪宅不再是主流，現在最流行的豪宅是五十坪的「輕豪宅」，以「地段」為主訴求，總價約一億元上下，進入門檻較為「親民」，對於客戶來說，財務負擔也大幅降低。

例如，今年台北市基地面積不到一百坪的建案就有二十六件，麗水街甚至出現一個基地僅三十坪的超迷你建案，只規畫一戶七樓透天住家，室內面積一六五坪，一戶要價一．八八億元，等於每坪高達一一四萬元，顯示國有地停標、市中心土地越來越少、房價高造成都更整合困難，都使新推建案具稀有性，價格只能向上攀升。

除了北市開始流行輕豪宅，今年九二八檔期的第二個特色，就是超級大案幾乎都集結在新北市，例如新莊副都心、中和與三重。

今年928檔期最貴的豪宅是信義計畫區的「皇翔F4」。（攝影/林煒凱）

新莊、中和、三重題材豐富

目前新莊副都心段與頭前重劃區，被業者比喻為新北市的「信義計畫區與信義區」，一個是商業區，一個是純住宅區。有了先前信義計畫區的成功經驗，短短兩年光景，新莊副都心預售案每坪單價就從三字頭漲到七字頭，成為台灣房價「翻倍率」最高的重劃區。

不過，一年漲五○％的房價不要說當地人受不了，就連戴德梁行台灣區總經理顏炳立都不免質疑，「當新莊預售屋與南港新古屋價格一樣的時候，為什麼不買後者？」

對此，鄉林董事長賴正鎰倒是信心滿滿，「不管你認不認同新莊副都心的價格，捷運新莊線二○一二年要通車，一三年中央合署辦公室進駐，會帶來二千二百位公務員，一四年機場線通車，一五年環狀線又通車，一年一利多，三年內新莊每坪破百萬不稀奇。」

另外，中和華中橋旁的「遠雄左岸」是遠雄集團智慧住宅又一造鎮案，第一期就以六十億元試水溫，延續過去在林口與三峽的成功造鎮經驗，訴求「水岸住宅」與「智慧城市」雙題材。不過每坪七十萬元的開價，同樣讓區域客望之卻步，目前主要吸引的是衝著遠雄過去成功造鎮經驗而來的外來客。

中永和當地代銷業者指出，與新莊副都心開價逐步走揚不同的是，「遠雄左岸」一開價就是高於當地行情二○％，「市場接受度」無疑是此案第一個得面對的挑戰，能否在中和再造奇蹟，成為區域房價的觀察指標。

擁有捷運新莊線、蘆洲線題材的三重市區，也是今年九二八檔期的重案區，冠德建設有兩個大型預售案公開，包括捷運三重菜寮站的捷運共構案「冠德捷世」，以及位於三重市中心重新路三段的「冠德天驕」，與及福建設「千江月」，就有超過一三○億元的案量推出。

至於近來受惠造鎮案的林口地區，年初因碰到奢侈稅利空，所有案子幾乎都暫緩公開，一路延至九二八檔期前三個月才萬箭齊發。以興富發建設位於林口的「世界首席」來說，原本預計三二九檔期推出，後來延後公開，但每坪開價還是高達四十萬元。所以，今年林口房市與其說是九二八推案，不如說是三二九的延長賽。

新莊副都心仍是今年928檔期重點區域。

消費者觀望  「買黑不買紅」

今年九二八檔期的第三個特色，就是房市交易將呈現「滯著陸」的詭異氛圍，由於今年九二八檔期剛好介於奢侈稅上路與二○一二年總統選舉間的尷尬期，相較建商的熱切推案，購屋者則是在半信半疑中走進預售屋現場，買賣雙方都在試水溫，心中各有不同盤算。

慕樺廣告副總賴慶中表示，目前成屋成交比較高，約十組看屋客戶成交一戶，因這群買方都是有立即要住的需求；預售屋則是二十到三十組客戶，才成交一戶。

這背後透露出的意義是，「目前買方購屋心理猶豫期大幅拉長！」尤其是歐債危機尚未真正解決，市場再度上演全球金融海嘯的傳言不斷，讓現在的購屋者抱定房價長線向上，但一定要「買黑(等房價回檔)不買紅」的心態。

不過賴正鎰認為，房地產短期可能會受金融危機衝擊，但因為不動產具有保值性，加上民國百年結婚潮，首購族群的購屋需求比較不受影響；另一種豪宅的頂級商務人士本身就有財務避險規畫，買賣房地產反而成為最安全的投資，因此，首購與豪宅將會是今年九二八檔期買氣最好的兩項產品。

葉凌棋則說，「台灣利息不升，持有房地產的人就沒有賣的壓力。未來兩年在全球低利率環境之下，市場自住、換屋與有保值需求的客戶還是房價的強力支撐。」「今年九二八檔期的銷售狀況，被視為對馬英九能否成功連任的信任投票！」一位不願具名的上市建設公司高階主管分析，奢侈稅讓上半年原本要漲的一○％至一五％房價都「Hold住」了，下半年才開始發酵。

不過，現在高資產客戶都在等選舉結果，所以建商採取先進場「潛銷」的策略，選後再正式公開價格，讓今年九二八房市充斥買賣雙方諜對諜的心理遊戲。

（本文為九二八檔期北台灣房市訊息，下周出刊的七七一期將介紹九二八檔期中南部房市訊息。）

928檔期 北台灣推案大掃描

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