夫妻同心腳踏實地存錢「養房防老」

今年四十歲的謝文興，早在十六年前，就開始有了「及早為退休做準備」的意識。不過，在嘗試許多不適合自己的理財方式之後，直到大約六年前，他才找到了與自己最「速配」的退休方程式。

投資股票太浮躁 賠光本金後收手

雖然花了十年摸索，但經過了五年多的準備之後，如今，謝文興已擁有一戶月收二萬五千元租金的「現金流」來源，他的算盤，則是在未來三年再添購一戶房產，接著利用十餘年的時間清償兩間房屋貸款，達成「養房防老」退休目標。

在台北萬華長大的謝文興，因為家裡經營服飾業生意，在家風的耳濡目染下，從小就立定志向「當老闆」。一九九四年靠著家人資助，開了一家非加盟連鎖體系的便利商店，開始經營的前兩年，每月淨收入約有四萬元，「收入穩定，退休規畫的念頭，也是從這時候開始萌芽的。」

對於投資商品不甚了解的謝文興，用定時定額、每月扣款一萬三千元的方式買基金，「當時買的最熱門基金，就是怡富大歐洲、中信潛力和保德信大中華這三檔。」事隔多年，他仍印象深刻。

不過，隨周邊大型連鎖便利商店快速展店，謝文興的客源逐漸分散流失，讓他開始考慮結束便利商店生意，此時，一位保險業務員看準謝文興人緣極佳的特質，積極延攬他成為旗下一員。於是，有半年的時間，謝文興一邊消化店內庫存，一邊有一搭沒一搭的向熟客及親朋好友推銷保險。

在正式走上保險業務之路的第二年，謝文興的年薪就已突破百萬元，不過，這段期間由於接觸了各種金融商品，謝文興也開始嘗試股票投資，「太貪心，嫌基金的獲利慢，股票賺錢比較快，就把基金全部贖回，轉進股市裡。」雖然順利的轉換職場跑道，但原先穩定的基金累積計畫，卻在接觸了股票之後，一切變了調！

初入股市，短短一個月就獲利了二○％，讓謝文興瞬間養大胃口，「我開始用融資、玩當沖，半年內，兩百萬元的本金可以累積一．五億元的交易額。」為了操盤，謝文興索性連早上都不工作了，全心盯盤殺進殺出，「連台積電這種大型股，我都可以當天買進又隨即賣出。」

「有一陣子，真的是買哪一檔股票，那一檔就跌！」甚至因為重押華邦電、茂矽等股票，最終還是以賠光本金收場。

歷經股海洗禮，謝文興自我檢討，「我是典型的雙子座個性，太浮躁不定，又容易受市場消息影響。」結婚之後，他決心不作股票，「認分」的專心工作存錢，二○○六年在萬華買了第一戶自住的房子。他不諱言，有了賢內助的約束，原本「賭性堅強」的投資心態收斂不少，也從這時開始，為退休規畫打下良好的根基。

看準套房出租市場 全力布局「養房」

有了基礎後，謝文興開始思考真正適合自己的理財管道，因為兄姊都有投資套房出租的成功經驗，他決定從身邊人複製成功模式，研究如何當個「包租公」。除了努力賺錢，累積買第二戶房子的自備款，他開始勤做功課，考察龍山寺捷運站周邊的物件。

三年後，他和太太用辛勤工作腳踏實地存下來的二百萬元自備款，加上貸款六百萬元，購入萬華住家附近的電梯華廈，將二十五坪的空間，裝潢隔間成三間套房出租。

謝文興看準趨勢，認定晚婚、不婚主義的人越來越多，套房出租的市場將會優於小家庭市場，且租金行情的落差也很大，「以萬華的行情來看，如果將一整層租給小家庭，租金約一萬一千元，若隔成三間套房，總租金收入可達二萬五千元，價差超過一倍。」他認真地分析著。

在謝文興的退休規畫藍圖裡，距離六十歲退休的目標，還有二十年的準備時間，也正是他全力「養房」的精華時期。他推估，目前萬華地區二十年中古屋的行情，二十五坪的房子總價約為一千萬元左右，若以銀行房貸放款成數約七成去回推，則自備款須三百萬元，再加上裝潢費用約一百萬元，共要準備四百萬元。

再回頭檢視家庭的收支狀況，夫妻兩人年收入合計約二百萬元，扣除每年常態支出約一百萬元，以及扣除租金收入之後還須支付的兩筆房貸約二十萬元，每年可以存下八十萬元，約莫五年就可以再「存」出下一戶房子。

等到買下人生的第三戶房子(一戶自住，兩戶出租)，謝文興「養房」的「布局」就算是大功告成，接下來的重點，則是在退休前全力清償房貸。

「按照進度，大約再過三年就可再買一戶房，隔成四間套房出租，租金應可完全支付新增房貸。」他計畫，接下來到退休前的十七年間，自己將逐漸加快償還房貸的速度，盡快讓兩戶房每月超過六萬元的租金收入，變成個人財務收支簿上的「淨收入」。

依照能力穩健規畫人生下半場

在尋找下一戶「養房」物件時，謝文興也自有一套獨到的方法。為了方便就近管理，他將範圍鎖定在距離住家三百公尺內、二十八坪、屋齡二十年左右的電梯華廈，「這樣的條件最適合作為收租的房子。」

他認為，在尋找物件時，格局方正、至少兩面靠窗當然是首選，如此一來，有利於隔成四間套房分租，每間約五至七坪，租金預估九千元，以不超過普通上班族平均月收入的三分之一為原則，且總租金收入又剛好可用來繳付房貸月付金。

在謝文興的退休方程式裡，除了租金收入之外，還有他早在二十八歲時，就為自己規畫的儲蓄險保單，他笑說，「這算是當時我最明智的決定了」，因為四十八歲以後，他就可以開始終身月領一萬元，活得越久，領得越多。而勞退的部分，因為服務的公司屬承攬制，公司是依照業績狀況來提撥退休金，且於離職或退休時一次請領，謝文興推估可領到一一○萬元左右。

謝文興覺得，相較於以往在股市裡殺進殺出的生活，自從有了第二棟房子，兼職包租公越做越有成就感，也越來越清楚現在省吃儉用，是為了以後退休要過更好的生活，打拚起來也更有衝勁。

謝文興
目前年齡：40歲
預估退休年齡：60歲
現職：保險業務員
經歷：便利商店店東
學歷：亞東工專紡織科
家庭：已婚，育有一子一女

謝文興退休方程式

勞保年金預估（月領）25,000元+儲蓄險保單預估（月領）10,000元+租金收入
（目前25,000元，預估下一戶36,000元）61,000元=96,000元
註：因服務公司非雇傭制，無法計算勞退所得

素人包租公心法

Step 1：地理位置
位於大馬路邊，即使是巷弄也不小於6~8米為原則。近捷運站、夜市或超市，甚至機車停車格，都是上班族必備的生活機能。
   

Step 2：精選結構
以屋齡約20年，格局方正的電梯華廈為主，坪數在23~28坪之間，至少2面靠窗，才能平均分配隔間的採光。
   

Step 3：勤跑監工
裝潢預算重點要花在水電配線工程上，延長使用壽命，以後才不用再花大錢整修，家具則上網直接向廠商訂購，較便宜省錢。
   

Step 4：謹慎出租
嚴選房客，以知名企業、具穩定收入的上班族為主，降低流動率。制式合約上加附詳細生活公約、家具設備清單，保障雙方。
   

Step 5：親自收租

親自上門收租金，一方面可與房客聯絡感情，一方面也可巡視房內狀況。