徐一鳴：年輕人擁有台北房子並不難！

十九世紀神職人員朱立斯．海爾（Julius Hare）說，「想買一棟已經裝潢好的房子，就不該到採石場來，除非你在找建築的材料……。」他的意思其實是鼓勵有遠見的人。面對ＥＣＦＡ（兩岸經濟協議）後台北市居高不下的房價，年輕人必須有遠見，一步一步來，才能擁有適合你的房子。

以我為例，從新店溪旁的眷村到仁愛路四段的大廈，其間約十五年，因為父母早逝，一切全是和太太一起辛勤工作、省吃儉用而來。

事實上，只要用心思考策略，就算沒有父母提供金援，年輕人還是有機會靠自己在台北市購屋置產，千萬不要蒙蔽自己的眼睛，草率看空房市。只要懂得利用既有的「遊戲規則」，做出對自己最有利的決定，擁有台北房子並不難。

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建議一  打破「買不起」的心態

很多六、七年級的朋友，剛入社會，就遇上台灣經濟史上最黯淡的時光，使得這個年齡層的人，對未來都不敢有太高的期待。但是，根據我這種四年級「上一代人」的經驗，這幾年，許多與我同年齡的台商或海外華人，紛紛把資金移回台灣，導致大量買盤出現，讓台灣，尤其是台北房價一路走高。

這當中，很多六、七年級的年輕朋友，因為缺乏經濟快速成長的人生經歷，很難想像在收入逐年增加下，以前「買得起」的，一下子就變成「買不起」……。

請看一下我附的線圖，你一定同意，四年級最幸運，年輕時都親身經歷過台灣經濟快速起飛；五年級也不差，起碼領過相對較高的薪資。所以，四、五年級的人一旦察覺到台灣未來可能不一樣時，比六、七年級敢於「築夢」與「行動」。

對六、七年級的年輕人來說，眼前不買房子，就算立刻等到第一次經歷經濟成長、薪水快速增加時，恐怕也為時已晚。

道理很簡單，現在看似買不起、負擔沉重的房子，只要你咬牙買下去，隨著收入增加上去，其實負擔都會變得比較小。但若沒買，將來薪水快速增加上來，房價非常有可能隨著經濟起飛再漲一波，到時才想買，恐怕會比今天更感到吃力。

最近政府推出青年安心成家方案，徐一鳴認為可趁此時精挑好屋。

建議二  跟隨「有經驗」的人一起行動

當前低利率的金融環境，除了對有錢人很有利以外，其實對沒什麼錢的年輕人更有利！因為，政府在房貸政策上，對年輕人不但沒什麼限制，甚至還多方鼓勵年輕人借錢買房子，就看你有沒有眼光，掌握到這波奢侈稅帶來的好時機。

從負利率的角度來看房貸，你看到的不是利息支出，而是莫名其妙地增加收入！以年利率二％來算，在二年寬限期內（不用還本金，而且年輕人購屋「自住」，就算二年內轉賣，還是不用繳奢侈稅，卻可以達到相同「投資」效果！）一百萬元的房貸利息支出總共為四萬元，但以最輕微的漲幅二年漲一○％來計算，由於房產價值增加十萬元，以至於不但實質上沒有房貸利息支出，反而還倒賺六萬元。若你有還本金，那些錢可全是你的「儲蓄」，而不是房貸「支出」，因此真的不要太排斥負債購屋。

你也許會質疑，房子漲了又不會賣，房屋增值了也沒什麼意義。然而，身處地震帶上的台灣，銀行評估放款年限時，建築物壽命都只估五十年，但我們壽命很少短於五十年，就算你打算住上一輩子，建築物本身壽命恐怕也不允許，遲早都會有換屋需求。當你計畫換屋時，名下不動產的增值，就是你換屋時一部分的「自備款」。

我的看法是，六、七年級的年輕朋友，應該要把購屋當成一種投資行為，除了滿足居住需求、省下房租支出外，還可不斷累積更多的自備款，除了拿來改善生活品質外，也是存退休金的極佳手段。若你每隔幾年賣掉，再換總價更高的房子時，可以累積更多的自備款與退休金，而且一直是自用住宅，無須繳交懲罰投資客的奢侈稅，這應該算政府網開一面、特別給年輕人投資獲利的「成年禮」。

另外，從當前資金氾濫的嚴重以及超低利率環境來看，銀行可核貸的金額，其實是史無前例的高，更讓這一代年輕人擁有以時間換取金錢的絕佳優勢。你大可利用目前的年輕優勢，盡可能以三十年房貸來估計購屋預算，拉高槓桿、以小搏大。當然，你還是要以長期償付貸款為前提，以長期投資來規避房地產下跌風險。不過，若房貸利率拉高到你難以負荷的程度時，相信房價也上漲不少，賣掉換低總價的房屋，或改成租屋就是了。

除了拉高槓桿外，如何將有限資金發揮最大效益，更是你該關心的重要議題。

從我的經驗來看，房地產投資，單價越高，風險越低；總投資金額越大、投資成功率越高，報酬也最豐厚。最好就是投資土地，風險低，報酬卻最高，因為土地沒有折舊的問題，也沒有天災人禍的危險，在稅賦負擔上卻又相對很少（算算你一間房子要繳多少稅，還有保險、維修及管理費……）。但土地投資金額高、門檻高，你不妨考慮我的作法，退而尋求次佳選擇：買現成的房子。

投資成屋，其實也是投資土地，建築物本身會不斷折舊，但建築物底下那塊地的價值卻會不斷上漲。這就是為什麼二手車只會不斷跌價，但二手屋卻會不斷漲價，差別就在二手屋附帶了會不斷增值的土地。

當你明白成屋投資應該要看土地持分，就不該只貪圖眼前看得到的「使用」空間。舉例來說，很多買家喜愛的露台，就是標準被建商「一魚二吃」的手法之一。

建築法規規定，除非是有頂的建築結構體，否則不能登記在房屋權狀裡，某些建商利用這條規定，只花一點點小錢，搭起所謂的迎賓車道（狠一點的，還在迎賓車道向外撐出雨遮），再把迎賓車道登記成公設，讓全體住戶分擔，但迎賓車道上方的空間，卻變成所謂的露台，再賣給二樓住戶。

經過研究後，徐一鳴認為汐止房市頗具潛力。

建議三  可選擇中古大廈或國宅

所以，早期蓋的中古屋，外觀與設計也許沒今天的成屋那麼吸引人，但卻少了許多你根本用不到的公設（甚至只是用來「灌水」的公設），替買家省下許多冤枉錢，我自己喜歡買中古大廈的理由也在此。

照這道理推，年輕朋友想一想，在台北，同一個地段，同樣的總價，擁有廣大開放空間的國宅，是不是一個次佳選擇中的最佳選擇？

答案是肯定的。許多國宅的土地，原本都屬於國家，只有建築費用才是成本，在開發與規畫上，就不會想要盡量把容積率用完，只會考慮需要蓋多少戶就蓋多少戶。這麼一來，往往會留下大面積的開放空間，使相同建坪的國宅，土地持分並不比老公寓少，但國宅可都配有電梯、停車空間等基本公設，將來時間到了，重新規畫改建，台北一些精華區的國宅保證炙手可熱。

前面說過，成屋投資就是投資土地，那你應該明白，房屋上漲的力道強弱，其實與「建築物」屋齡關係不大。要評估房屋的價值與上漲力道，你必須回歸到房屋的基本面—— 居住需求，也就是房屋周邊的生活機能完善程度、以及未來改善的速度與程度。

例如，某個區塊的生活機能，在幾年後將有重大改善時，將先因預期性買盤湧入，房價很容易從三年前的五百萬元漲到現在的七百萬元，而當該生活機能設施接近完工時，又會從七百萬元漲到一千五百萬元。若你現在以七百萬元（多花兩百萬元）買下，看似吃了大虧，但將來繼續再漲到一千五百萬元時，那到底是現在賣七百萬元的投資客厲害，還是現在用七百萬元買的人厲害？

簡單講，過去沒來得及上車的人，其實也不用嘆氣，趕快透過生活機能影響房價的原則，仔細研究哪個區塊還有上漲潛力，接下來就換你笑了。

當然，就算在多頭市場中，並不是全部區塊的房地產都會齊漲齊跌，某區塊的房價始終沒漲(若考慮通膨因素，其實就是跌了)，你以為買到便宜，其實你等於買到一檔空頭走勢的股票，將來房市走空時，反而會跌得最凶。若某區塊漲個不停，你怎麼看就覺得「瘋狂」，其實這區塊在多頭市場中漲得最凶，在跌的時候也最有支撐。

房地產的基本面，其實就是回歸居住需求的生活機能，而房價的塑造，主要是靠生活機能的變化來決定。

建議四  挑選住宅要一併考量投資

許多重劃區房價，最終的漲幅都相當驚人，主要是重劃區的生活機能是「從零開始」，直到你目前看到的盛況，其價值自然水漲船高。話說回來，生活機能有可能十年後大幅度改善，也就有可能十年後毫無動靜，因此，投資重劃區風險極高，但報酬也相當高。

新北市淡海新市鎮的開發計畫失敗，正在於這整個城市是從零開始，而周邊卻缺乏基本的生活機能，導致早期移民者無法長期忍受生活機能欠缺下，紛紛搬離，無法按照規畫將生活機能逐漸建立，最終淪為惡性循環，房價不漲反跌。

說到這裡，你可以很清楚地了解，風險最低的住宅，當然是眼前就看得到的生活機能，以及捷運公園等公共建設規畫。總之，生活上越便利、越現代的區塊（如北市大安區、信義區等），搶手度自然比較高，房價拉抬力量也較大。

生活機能中，最重要的就是交通，交通能夠吸引更多人前來居住，人一多，其他生活機能就容易跟著改善。所以捷運通到哪裡，房價漲到哪裡，其實只是反映「房價的塑造，主要是靠生活機能的變化來決定」這個定律罷了。

台北市精華區房價漲升幅度最驚人，其實就是精華區的生活機能改善最優先、最集中、也最快，但並不是每個人都擁有良好的經濟能力，我們必須從次佳選擇中，去挑選最佳選擇。

選擇自用住宅時，哪怕自己暫時對主流的三房或四房沒有需求，也最好選擇較搶手的主流產品。因為主流產品的市場需求較強，房價上漲力道相對比較強勁。其次，若能再進一步在通勤時間與投資潛力之間取得平衡，那就更理想了。

例如，你在台北市忠孝東路ＳＯＧＯ百貨工作，雖然沿著捷運板南線找住所，最能滿足需求，但板南線已經通車，生活機能改善的速度將來就會變慢下來，後續價格上漲的爆發力相對也會較小。

重大的交通建設，從規畫到完工，都需要頗長的時間，而捷運站預定地周邊的房價，都是以緩緩上漲的方式進行，不會突然暴漲上去。因此，你可以選擇未來幾年內即將有新捷運站完工的地點，入住時暫時以其他交通工具為通勤手段，現在先辛苦一點，最終換來相當豐厚的回報。

例如安坑捷運線或汐止民生線的捷運宅，其中，因居住需求會受到鄰近工作機會拉抬，汐止民生線又比安坑捷運線更有爆發力。

建議五  選擇通車時間晚的捷運宅

依據台北市產業發展局「台北科技走廊」規畫來看，鄰近汐止的內湖與南港面積最為廣大，將提供大量新工作機會。同時，新北市近期推出的大汐科經貿園區的規畫案，也同樣會帶來新的工作機會，在此區塊中，個人認為，汐止房價十分親民，後續潛力卻十分驚人。

汐止民生線預定分兩階段施工，第一階段將連通汐止與內湖。在汐止與內湖間，除了汐止端幾個住宅區的站點外，汐止民生線將在「大汐止經貿特區」的社后樟樹灣工業區、大內科的蘆洲里工業區、與大彎南段工業區分別設站，講白了，政府的規畫，明顯是要讓這些新增工作者沿著捷運往汐止居住。

撇開這些「未來式」不談，台鐵捷運化也即將在兩年後（二○一三年）實現，屆時汐止與汐科火車站每六～十二分鐘就有一班車，汐止人不但可搭火車快速地抵達南港、松山或台北火車站，更可分別在南港站轉乘捷運板南線，在松山站轉乘（同樣是二○一三年通車）捷運松山線。等以上規畫都發展至成熟階段時，汐止房價還能這麼親民嗎？

對預算不多的年輕人來說，選擇目前房價便宜的汐止與汐科火車站周邊，等個十年，就能享受汐止居住需求所帶動的房價上漲，替你帶來更多「自備款」。就算沒有父母的金錢支援，年輕的你，還是有機會靠自己的能力住進台北！