打房的大刀砍下來了！── 台灣房地產該何去何從？

政府醞釀了很久的打房動作，終於出手了。正式定名為「特種貨物及勞務稅條例」的奢侈稅，在行政院長吳敦義背書保證、馬英九總統拍板下，財政部長火速推出財政部版的奢侈稅條例，即將送進立法院審議，並且極可能以重大優先法案快速通關。

這項消息在二月二十五日見報，當天立刻在股市引燃巨大效應，營建股幾乎全趴倒在地，一些指標性的建商，如遠雄、鄉林、皇翔、興富發、華固，不是跌停，就是大跌，當天營建股分類指數一度大跌五．八％；而且，這個跌勢不止一天，營建分類指數從元月高點三八三．五八點，到三月八日的最低點二八八．五一點，已跌掉二四．八％，成為台股最悲慘的一族。這是ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）之後，房地產景氣蓬勃發展以來最大的一次利空。

為了化解阻力，財政部由政務次長張盛和出面邀請房地產業者，展開長達九個小時的馬拉松式會談，但是在「不溯及既往」、「訂定落日條款」，及「不分地區」、「不分盈虧都課稅」的爭議上都吃了閉門羹。看樣子，政府對於拿房地產業開刀，可說是吃了秤鉈鐵了心，完全沒有協商的餘地。

打房已成華人世界的一致動作

如果按照財政部版的條款實施，將來豁免條款恐怕十分嚴格，未來「合理、常態、非自願的出售者」，必須獲得財政部同意，才得免課奢侈稅，也代表財政部未來裁量權很大。面對這麼大的利空襲來，業者恐不能再抱著僥倖心態，以為立法委員會為業者把關，在立法院翻案；因為社會正在訴求公平、合理、正義，打房是符合社會期待的訴求，房地產業者必須被執政者拿出來祭旗。

茉莉花革命在中東及北非的阿拉伯世界狂吹起來，其中包括失業率問題、所得分配不均問題，及物價上漲帶來的通膨壓力，都成了執政者必須面對的問題。像是香港特區政府面對民眾壓力，最近由財政司出面宣布破天荒全民派錢六千港元；今年新加坡也打算援引舊例，全民派錢八千坡幣，都是為了紓解民怨的具體作為。

台灣今年沒有祭出前年三千六百元消費券的手段，但是房價高漲引來的民怨，政府也不能忽視。加上今年底立法委員選舉，及明年三月總統大選，這是政黨存亡關鍵一戰，迫使國民黨必須為贏得民心祭出政策大動作。奢侈稅有了馬總統背書，在立法院被打回票的機率很小，因為大選就在眼前，這是政府開徵奢侈稅的背景因素，大家不得不了解。

最近在很多場合都會被問到，「奢侈稅對房地產的打擊到底有多大？」很多人都很關心，政府打房會不會把好不容易營造出來的房地產景氣打垮，甚至影響景氣復甦的步調與力道。尤其，眼前正是油價高漲、經濟走在十字路口的關鍵時刻，打房會把台灣經濟打成什麼樣子？

首先來看，打房已成華人世界同心協力的一致動作，中國、香港、新加坡，如今加上台灣，政府都在打房，目前被視為全世界打房最嚴厲的，是「北京版國八條」（也稱為京版「新國八條」、「京十五條」），這項政策規定，外地人在北京購屋，必須提交五年或以上在北京的納稅證明。此外，在北京已有兩套房的北京人和擁有一套房的外地人也禁止再購房。規定一出爐，北京房地產業者無不譁然，以潘石屹為首的北京房地產業者都抨擊，「北京版國八條」不僅比中央嚴厲，也存有濃厚排外色彩。

中國房地產學會副會長陳國強表示，北京版限購令是權宜之計，卻誤傷了很多在北京打拚的外地年輕人。華遠集團董事長任志強說，北京是戶籍人口的北京，還是中國人的首都？遷徙權是人權中的重要組成元素，這項政策把模糊了的戶口概念又強化了。

連人民銀行貨幣政策委員李稻葵也說：「方向正確，但用力過猛。五年以上納稅證明要求過高，讓很多人看不到希望。」儘管反對者眾，北京仍然出了重拳，這是中國最嚴厲的打房版本。

至於香港，已在去年十月，把中國內地富豪買樓取得身分證明的買樓移民通道關閉。去年十一月，再推出額外印花稅及緊縮房地產貸款成數，最近香港特區政府的商業罪犯調查科經過七個月調查後，正式逮捕多名香港「天匯」大廈的買家。一名前香港新城電台ＤＪ秦善文以十一．六億港元天價買入包含六十八樓Ａ室的六個單位，創了每平方呎七一二八○港元新高（約每坪新台幣一千萬元）而一夜成名。

中國買家被新加坡房地產的增值潛力吸引

李兆基的「天匯」在二○○九年售出二十四個單位，其中六十八樓Ａ室以四．三九億港元售出，每平方呎達七一二八○港元，創下全球分層樓房最高天價。去年三月香港傳媒報導，天匯成交的二十五個個案中，真正只有一戶完成交易。

到了去年六月十五日，恆基地產在交易期限截止前夕，公布二十四件成交物件中，有二十件退訂，包括了先前以天價聞名的六十八樓Ａ室。這宗惡性炒作引來滿城風雨，如今政府終於下手揪出炒樓投機客，這宗炒樓案轟動全香港。

以政府組屋控制房價一向得心應手的新加坡，儘管去年採取兩輪控制房市政策，但新加坡私宅價格及成交量去年仍屢創新高。

新加坡去年私人住宅價格全年上漲一七．六％，其中第四季較第三季成長二．七％，海外買家成為推升新加坡私人住宅價格最大主力，去年到新加坡旅遊的中國觀光客達一一七萬人，既旅遊又買樓，成了新加坡豪宅最大買家。

中國人到新加坡買樓七成為移民，但現在以投資為目的而買樓的已占四成之多，中國買家被新加坡房地產的增值潛力所吸引，也希望分散投資風險，也有人是為了小孩教育而買樓。

新加坡房地產持續上漲，上個月，新加坡政府又祭出新的壓抑房價措施，拉高一般市民買第二套房的頭期款，新購房屋的貸款上限從七成降為六成，印花稅開徵期從三年延長為四年。

新加坡政府去年二月及八月已宣布一系列抑制樓市炒賣的措施，凡購買非津貼組屋的私宅屋主，必須在六個月之內，將所擁有的私宅單位全部脫售。

另外，原本購買非津貼組屋後，也可以投資私宅的條例收緊，非津貼組屋的屋主在最低期限內，不能再買私宅投資。但是力道用了那麼大，仍然無力阻止房價的上升。

可見，四地政府打房幾乎毫無二致，但是打房力道很猛，房價回落並不明顯，主要是基本面撐住了房價。目前，台灣定存利率約一．二五％，換算成股票本益比是八十倍；香港的存款利率○．○一％，換成Ｐ／Ｅ（本益比）是一萬倍，怪不得充沛資金往房地產跑。除了政府打房動作外，利率走向才是房地產最重要的基本面，未來真正會重創房市的是利率反轉上升，一直到業者與投資客負荷不了，房地產才有崩跌壓力。

利率走向是房地產最重要的基本面

回頭看台灣這次打房，其實奢侈稅課什麼？真正在意的並不多，真正的關鍵在打房。

這次張盛和次長在與房地產業者溝通的場合提及，房地產炒作到最後的結果就是泡沫破滅，像一九九一年泡沫後，直到二○○四年才結束，長達十三年，張盛和特別強調，日本房地產不只是腰斬，而是「膝蓋斬」，價格只剩三分之一，迄今仍爬不起來，這是張盛和對房市泡沫的恐懼。

但這次出手打房，以買賣價開徵一○％到一五％的稅，這是很具威力的「懲罰稅」，千萬不可掉以輕心。房地產業者與張盛和溝通應該分地區、分盈虧來課稅，但張盛和強調：「這是銷售稅，和賺賠無關，就像營業稅、貨物稅一樣，不論賣這部車有沒有賺錢，都要課營業稅、貨物稅。」張盛和把這次對房地產的課稅比成營業稅、貨物稅，玄機就在這裡。

因為財政部不願觸及最敏感神經——房屋交易所得稅，也就是房地產資本利得稅的問題，這次奢侈稅規定，一年內交易的物件按交易額課一五％的稅，兩年之內交易者課一○％，這是重稅，因為貨物稅與營業稅都沒有這麼重。

一般按照交易金額課稅的行為稅，稅率都很低，例如，大家都很熟悉的證券交易稅是千分之一．五。目前房價高漲，台北市的房地產交易動輒數千萬元，有些豪宅物件成交更高達上億元，那麼上億元的房子又買又賣，一年交易課一五％的稅，那是「超級重稅」，短線客勢必受到重創，這對房地產業者衝擊將非同小可。

這可從營建股受到重傷害看出端倪，除了營建股分類指數今年已下跌近二五％外，遠雄從八十五．六元跌到五十九．三元，跌幅逾三成；皇翔從九十七．八元跌到六十六元，跌幅達三二．八％；興富發從七十一．三元跌到五十六．二元，跌幅也有二一％，都是這個政策的受害者。

政府打房  地產商首當其衝

其實北京的地產商也是如此，像保利地產從最高價的人民幣（以下同）九十八．五元跌到九．九八元、萬通地產從四十九元跌到五．○一元、萬科從四○．七八元跌到八．五元，都是慘跌一族的代表。政府打房，地產商首當其衝，股價將且戰且走。

其次是政府祭出打房重擊，股市資金暫避其鋒，資金配置又出現乾坤大挪移，本來已經恢復活力的傳統產業又受傷害。金融業也因為房地產受到波及，資金跑到電子產業。最近台灣的電子股一度囊括逾八成的成交量，奢侈稅短期顯然影響了股市的生態。

第三個角度回到現實的政治經濟層面。政府這一波打房，應在嚇阻短線投資客的炒賣行為，以遏阻短線投機客為考量，並無意要將房市擊垮。也就是說，政府希望房地產軟著陸，不希望房市崩潰。

為什麼政府不願用交易所得課稅？就是怕引來敏感的資本利得稅爭議。一九九一年，王建當財政部長，曾揚言房地產按實際交易所得開徵交易所得稅，引來業者強力反擊，最後王建壯志未酬，就被李登輝總統換下來。

目前造成台灣貧富不公的根源有很多，像是對科技業的獎勵投資抵減，按照納稅淨額減稅，這是財政部的一大漏洞；但影響最大的是財產交易與股票交易的利得稅，很多學者在討論租稅公平，一定會討論到資本利得稅，但是現實環境執行的確有困難。

政府遷台以來，有三度開徵證券交易所得稅，都造成很大民怨，最近的一次是一九八八年郭婉容當財政部長的九二四事件，股市連續十九天重挫，股民紛紛走上街頭。此後歷任財長，無人敢再公開討論證所稅，這次奢侈稅若是在社會課稅公平的討論中引出資本利得稅，可能才是大麻煩的開始。

事實上，房屋交易用人頭風險很大，且交易清楚，資金來源易查，若政府真有決心，可以直接面對房地產交易實價課稅的問題，那麼這將是房地產實質利空的開始。

▲政府課徵奢侈稅是否會打擊到房市？全民都在看。(攝影/陳俊松)