葉國一「只看人、不看地」的另類地產投資學

二月二十五日上午，位於新北市新店區近郊的「大台北華城」社區，寧靜的山間響起悠揚的小提琴演奏聲。這一天，號稱全台最貴的別墅建案「新普國玉」，低調地在這裡舉行開工典禮。簡單的儀式中，英業達集團會長葉國一，在客戶、建築營造團隊以及銀行團面前，感性地談起開發這塊土地的心路歷程。

時間回到二○○九年底，當時由於金融海嘯的衝擊，為了度過景氣寒冬，企業紛紛緊縮支出，但葉國一卻毅然以十四．五億元向新普建設董事長柯秉松，買下新店大台北華城兩萬坪土地，其中的兩千坪土地，雙方再以合建方式，推出頂級別墅。

「最早想要蓋二十多戶，一戶一百多坪，後來又縮到十八戶、十四戶、十三戶，最後只蓋六戶獨棟別墅。」葉國一說，為了決定「十三戶變六戶」，他站著聽建築師李天鐸簡報，足足思考了兩個小時，最後才決定放手一搏。

其中的關鍵點是，葉國一認為，「真正的豪宅應該要與自然結為一體，華城空氣好，交通沒有問題，先天就具備豪宅的條件，因此一次就挑戰最頂級。」

新店華城特區是這幾年興起的熱門別墅區，與老牌別墅區陽明山分庭抗禮，有著「北陽明、南華城」的說法。在新北環河快速道路、中安快速道路相繼完工下，挾著「離塵不離城」與新店門牌的雙重優勢，這幾年特別受到建商青睞，積極推案。

找對專業的人，比看幾十遍土地還重要！

不過，「新普國玉」的醞釀過程，也未如預期順利。除了設計圖重複修改一年多以外，冗長的建照申請流程，也讓首次到山坡地蓋房子的葉國一見識到，興建別墅要注意的環節，不會比在市中心蓋一棟豪宅大樓還少。

踏入房地產業三年多，葉國一也有一套迥異於人的投資哲學，就是從不看土地。

「我只看人，不看土地。」葉國一坦言，投資房地產都是幫忙朋友，因為相信朋友才會拿錢出來，因此只要找對專業的人，比看幾十遍土地還重要。

他說：「高科技業和蓋房子沒有兩樣，都需要專業。」例如第一次和國揚集團創辦人侯西峰合作時，就發現他根本就是建築業裡的電腦軟體，只要向侯西峰講一塊土地的基本條件，他可以馬上算出能賺多少錢，這個就是他的專業。

與柯秉松的合作也是如此。四年前，台北市華國飯店德惠街旁、占地一百多坪的大樓正準備拆除重建，有一天，葉國一從華國飯店的十樓往下看發現了，覺得可以與華國飯店整合開發，也因此認識了該大樓的地主——新普建設董事長柯秉松。

柯秉松把土地賣給葉國一，後來又將新店大台北華城的兩萬坪土地也賣給了葉國一，更開啟雙方後續的合作。

柯秉松說，「葉董常說，這個你處理就好、那個你處理就好，這句話，比他叫我怎麼做，壓力更重。」

柯秉松說，葉國一雖然沒有真正經營建設公司，但對品質要求很高，而且只與專業人士合作。柯秉松印象很深刻的是，葉國一很在乎統計數據，向他分析市場時，一定要拿出數字說服他，否則無法過他那一關。

▲與葉國一（左）合作，讓新普建設董事長柯秉松（右）見識到他極度重視細節與統計數據。

前亞力山大董事長唐雅君引薦，與侯西峰展開合作

例如，當初新普國玉找營造廠，為了給客戶更高的保障，多花了五千多萬元請日商華大成營造來施工，使得每坪的營造成本將近三十萬元，直追台北一○一大樓每坪造價。

「現在蓋房子如果還計較成本，不會做出高品質的產品。」柯秉松說，與葉國一合作後，讓他真正體會到，要蓋出好房子，要不計一切，所以在新普國玉，每戶都配備全球最貴的德國頂級廚具，一套要價近一千萬元。

投資事業橫跨電子、蘭花、房地產的葉國一，這三年積極投入北、高兩大都會區房地產開發，手頭掌握兩萬多坪土地，房地產業者估計，可推案規模高達百億元，已具中型上市建商一年推案的規模。

葉國一踏入房地產的緣起，則源自於三年前，經由前亞力山大董事長唐雅君引薦，葉國一開始與侯西峰共同投資房地產，包括國揚位於高雄市新田路上的「國硯」、新店大台北華城土地，以及國揚在台北市天母忠誠路上的豪宅案「國揚天母」，都可以見到他的身影。

葉國一說，國硯和原來的預估有滿大的出入，本來這個建案總銷應該是八十億元，因房價不斷上漲，現在總銷金額已上看一百多億元，比預期的金額多出二十億元。

據了解，高雄「國硯」案總銷售金額一百億元，按照葉國一可分三成比率估算，若全案順利賣光，葉國一大約可拿到三十億元。以他當初投入十六．七億元算，投資報酬率相當豐厚；這與過去筆記型代工產業和競爭對手殺價搶單，常常為了三％、四％毛利率爭得你死我活的情況相比，房地產業的高投報率確實讓他驚豔。

為了讓帳目單純，葉國一投資不動產，都採個案合作，不直接入主公司股權，其中又以合建模式居多。

例如，與國揚建設合作的「國硯」、與新普建設合作的「國玉」，都是由葉國一買地，再委由建商興建，確保營建品質。

較為特殊的是，「國硯」與「國玉」兩案，葉國一雖然是地主，但是分回房屋的比率卻都只有三成，不似台北市中心傳統合建比率——地主占七○％、建商占三○％。

估價師分析，由於高雄與新店的土地便宜，但開發風險較高，而且營造費用追加，都是建商負擔，葉國一分回比率較少，不見得比較吃虧，從這點也看得出來葉國一精打細算的一面。

很多人衝著「葉國一」來買房子，所以更須要求品質

隨著葉國一熱心幫助朋友解決土地資金的名聲在房地產市場打開，這兩年很多地主慕名而來，希望與葉國一合作開發建案，也不乏土地仲介對外打著葉國一的名字買賣土地。

有一陣子，就有賣方知道葉國一要買他的土地，刻意抬高價錢，條件更難談，因為朋友介紹來的投資案暴增，葉國一後來也聘請國內土地代書界某位大老當他的私人顧問，幫他處理各式房地產疑難雜症，包括看契約、解決法律糾紛等。

「他的成功絕非偶然。」柯秉松說，葉國一除了要求專業，更重要的是，他深知很多朋友是衝著「葉國一」這三個字來買房子，所以更須要求品質，才不會把自己辛苦建立四十年的名聲搞砸了，「愛惜羽毛，對他來說比什麼都重要。」

「過去被外界視為低調神祕的科技業大老，願意跨行到房地產發展，本身就是最大的賣點。」一位房地產業者分析，由於台灣房地產市場轉趨成熟，施工品質大多有一定的水準。

相較之下，行銷變得更為重要，具有科技業與營建業雙重身分的葉國一，本身就具備這樣的優勢與賣點，再加上他口才很好、配合度又高，尤其是他的朋友很多，橫跨各行各業，銷售根本不是問題。

將青春歲月奉獻給科技業，貢獻台灣經濟發展、見證台灣經濟奇蹟的葉國一，這一回跨足房地產業，竟也走出一條成功之路。「葉國一傳奇」的戲碼持續上演，未來只會讓更多人見識到他眼光的獨到之處。