「大師兄投資團隊」的獵屋告白

編按：近幾年來，台灣房市出現集資購屋團隊，其作法有點類似大陸「溫州幫炒樓團」，是集合一群人的力量，一起投資房市，共同分攤利益和風險。「大師兄投資團隊」即是此典型的團隊之一。成員五人，成軍才八個月，利用低自備款的槓桿操作，已買下總金額近五億元的預售屋，迅速晉升「大咖」投資客。

他們征戰北台灣各大案場，最經典一役是去年夏天，以一千五百萬元訂金一次包下新北市淡水某預售案，若實際成交，價值為一億餘元的二十餘間套房，轉手獲利近一○○％，一千五百萬元隨即入袋，「快、狠、準」的出手模式，讓他們迅速在房地產業闖出名號。以下是「大師兄投資團隊」其中一位成員的告白：

我們都是一群素人投資者，有的是房地產業務員，有人是俗稱口袋很深的「金主」。去年九月，其中一位房仲業務員，看好未來房價仍有上漲空間，但因個人資金太小，因此興起了集資投資房市的想法，他找了一些口袋比較有實力的金主，而我因為與他熟識，他也問我要不要一起參與，因緣際會成為其中一員。

出資比率最多的「大師兄」是我們的頭，他開一家建設公司，但較少推案，他真正的工作是土地仲介中人，專門在「喬」土地、都更，他征戰股市二十幾年，曾經輸光一億元破產，後來東山再起，賺回上億元身價，他相當自豪「只要台股有開盤，就沒有休息過一天」。他把玩股票「追高殺低」那套邏輯拿來玩房地產，口頭禪是「要不要『決』（要不要下決定）？」一旦大家有共識，他就會說「決」！

要集資分攤風險 憑本事各顯神通

我們集資購屋的第一步，是要先有標的，再按比率分配金額。像我實力最弱，只有能力吃下五％，其他資金部位較多的人會占二、三成。繳款時，我們都匯款給大師兄，他會開本票給我們，當作憑據，一旦獲利了結，再由他匯款給我們。

對我們來說，投資並非想像中深不可測，但別想光出錢就獲利，我們每個人都要有貢獻，有人負責探聽成交價，有人專門找關係殺價，也有人專門負責到現場談價格，畢竟我們幾個大家都出社會十幾二十年了，有一定的人脈基礎，一旦案子被我們鎖定，就開始想辦法透過任何認識的關係談價錢。

我以前也有幾次房地產買賣經驗，但相當保守，有一塊錢就做一塊錢的投資，但加入「大師兄團隊」後，才見識到外面的投資客「大咖」多到你無法想像，甚至有投資客專買「頂樓」、「一樓」，因為這幾種產品較稀有，轉手性較高。

「大師兄」從股票賺到上億元身價，玩的標的都很大。去年九月，央行升息半碼前，我們第一次集資去淡水買套房就訂了二十幾間，總金額要一億餘元，訂金與簽約金大約要一千五百萬元，當時我手頭也只有一百萬元現金，他們「有一塊錢敢玩十塊錢」的投資模式，讓我這個小師弟嚇得「皮皮剉」。

三個月後，這件淡水套房案就找到幾組買家，以平均單價十八萬元換手，我們每坪只賺一萬多元，因為量大，加上自備款低，我們集資繳付的訂金是一千五百萬元，最後獲利率達到一○○％，立刻賺了一千五百萬元，並按比率分配了獲利。

這個套房案讓我們嘗到甜頭，於是開始挑戰淡水高總價豪宅案，其中有一個知名案子，一戶總價高達五、六千萬元，因為我知道負責興建的營造商總裁有買，對獲利空間吃了一顆定心丸，我們仍以繳付訂金模式買進二戶，因為拿到還算漂亮的總價，至今帳面應該獲利有五成了。

隨著投資範圍擴大，為了做足功課，每個人都分配到台北市、新北市不同的「責任區」，扛起自己的責任區風險與機會，蒐集各區域最新預售案情報，在每周召開的會議中，分析市場最新動態，我們甚至建立激勵制度，開發到便宜的建案，還可領獎金。

做功課蒐集情報 下工夫注意細節

因為大家平時都有正職工作，所以都是利用晚上、下班時間，到接待中心看案子，開會到深夜是很平常的事，有時候周末都在各大案場度過，像今年農曆春節，我們也沒有休息，去林口看了一整天的房子。

我們並非什麼案子都買，「賣超過一半以上的預售案不碰。」我歸納案子一定要第一時間進場才會便宜，像我負責新北市最熱的重劃區，只要有案子我就去市調，問清楚位置、坪數、戶數、開價，一個都不能漏掉。交手過那麼多建商、代銷，我最認同甲山林廣告「開低走高」的銷售模式，他們會讓案子剛開案最早期進來買的客戶拿到較低價，隨著銷售率增加，價格也一路拉升，常常案子還沒有賣完，價差都跑出來了。

基本上，我們「只買第一名」，建商知名度愈高、基地愈大，我們愈喜歡，大師兄常說，「大案才會令人印象深刻，追捧的人才會多。」所以我們很重視建築外觀漂不漂亮，像大師兄他們對於建築師李天鐸、燈光照明師袁宗南的名號都琅琅上口，如果是這幾位名師設計的，品質都不會太差。

我們一開始也都老老實實地向代銷公司買，後來發現代銷經手後，立刻被賺走五％利潤，這還不包括被賺「超價」的部分，現在我們都不透過代銷，直接透過關係找建商買房子。

因為我打聽能力很強，對中古屋行情又熟，我把房地產分為中古、預售與都更三種，通常中古屋行情是預售屋除以二，但都更屋因為有隱含價值，通常是中古屋的一．三倍。例如，某行政區預售屋成交價已到每坪七十萬元，中古屋合理價應該是預售屋二分之一價，每坪三十五萬元，但現在每坪沒有四十萬元，根本買不到中古屋，顯示中古屋已有追高疑慮，這時候就應該去買預售屋。

因為我常常一出手就是「刀口價」，殺得建設公司沒有什麼利潤，讓我們已被建商視為「眼中釘」，但建商還是會賣給我們，因為我們有辦法在建商潛銷階段就一下子吃下那麼多戶，讓建案銷售率至少衝高一成，有跟我們交手過的，都知道我們的實力在哪裡，不敢糊弄我們。

我們目前「搏最大」的地方是南港經貿園區，在其中兩個預售建案插旗，因為我是負責去打聽成交價的，我會打給所有我認識的房仲業務員，請他們再去問客戶是否已有人買？買多少錢？這個方法雖然是土法煉鋼，但常常會有意外的收穫，當時我就因此得知某預售案低樓層某戶成交價，到現場我就跟跑單小姐說，「你們哪個樓層是不是賣多少錢？」跑單小姐看我是「巷仔內」內行人，嚇得不敢亂賣；也因為我們很專業，跑單小姐也與我們成為好朋友，甚至成為我們培養的線民，常會在案子即將公開前就通知我們，讓我們可以先挑較好的戶別。

給薪水族的幸福買屋建議

• 交通

台北市房價愈來愈高，很多年輕人轉往新北市購屋，但交通問題是首要關鍵，距離捷運若超過2公里，理論上就不算位於捷運附近，要多考慮。

• 房價

不要太相信「比價效應」， 同一區段內，豪宅房價不見得可以複製到「造鎮案」的房價，應回歸基本面（地段、房子的規畫、戶數等）反推合理房價。

• 戶數

戶數太多的社區要多考慮（註：500戶以上），大型社區交屋後，易造成籌碼混亂、價格陷入惡性競爭的困境。

不貪心雨露均霑  要誠實繳納稅款

但我們不會大剌剌透過一般房仲公司賣房子，因為我們成員裡面有人本身就是仲介業務員，去外面找他認識的朋友接手，而且「開價不會太離譜，會留一點空間給朋友賺。」例如，行情單價約五十五萬元，我們只會賣五十三萬元，比預售案場便宜，自然有人願意跟我們交易，但也有遇過不讓我們換約的建設公司，只好再透過關係去講。其實我們並不貪，頂多三成利潤就跑了。

一開始我們也是一邊買一邊「皮皮剉」，但心愈玩愈大。前陣子，「大師兄」又跑去看台北市大直附近的別墅案，一戶開價五億元，看有沒有投資機會，但沒想到，隔天報紙記者就寫本案已完銷，因此作罷。

另外還有一件失之交臂的個案。去年底，原本看上大安區某個預售豪宅，每戶超過八十坪，它的地段、戶數、產品規畫都非常好，當時可以每坪一百二十幾萬元拿下，原本票都開好了，要去繳款當天，因為有朋友跟我們說基地以前鬧鬼，當下又縮回去不敢買。如果不是「鬼屋事件」，現在每坪可以賣一百五十萬元，一戶至少賺兩千多萬元。

我們大家對房市投資都很有企圖心，幾件大案操作下來，還是集資力量最大，以前單打獨鬥時，怎麼敢買一戶五千萬元的豪宅。現在用股份制分攤資金壓力，儼然已經有私募基金的概念，也有想過對外募資。現階段，因為預售屋沒有房貸壓力，所以目前我們只做預售屋。

為了節稅，前陣子我們已經利用公司名義買賣，所有獲利都透過公司匯到個人戶頭，近幾個月來，雖然面臨財政部打房措施不斷，一度讓一般投資客承受不少壓力，但對於真正有實力的投資人來說，依舊持續在尋找好的投資機會，由於向來秉持著誠實納稅的原則，就算真的被盯上也不怕。

未來房市看法

今年房地產「329檔期」推案量大，可能成交率不會太好，尤其每年5月繳稅季節來臨，都是房市淡季，因會有一波資金排擠效應，價格可能有一波修正，想買屋者可趁回檔進場。

打敗高房價的達人不敗心法

• 只買第一名，戶數少、基地大、建商知名度高的建案。

• 單價高沒有關係，只要取得成本低就好。

• 不買需要靠接駁車往返捷運站的建案。

• 盡量想辦法找人脈關係殺價。

大師兄投資團隊
主要成員：5位
年齡：38至48歲
現職：股市大戶、房地產業務員
投資規模：5億元
擅長交易物件：預售屋