總樓地板面積一千兩百坪的台北樂客，去年十二月開始試營運，在沒有任何廣告行銷的情況下，創造平均住房率七成五，也替舊大樓開啟不一樣的第二春。
台北站前商圈是台北市所有旅館中，住房率最高的地方，也是旅館業競爭最激烈的一級戰區。重慶南路至中華路西門町，至少聚集二十家平價旅館，房價從一千三百元到三千八百元不等，還有房間面積僅三坪，一層二十五間客房的超迷你旅店。
飯店業者殺紅了眼，看好的都是今年即將開放的大陸觀光客自由行商機。觀光局統計，去年來台旅客達五五六．七萬人次，比前年成長二六．七％，其中大陸旅客已成為國內最大的客源市場，去年累計有一六三萬人次，占來台觀光人數近三成。因此，連位於重慶南路、襄陽路口的前華僑銀行總部大樓，都改建為擁有八十間客房的樂客旅店，在二月十八日開幕，成為近期台北站前商圈辦公大樓改裝為旅館的最大面積案例！
一次出差 促使閒置大樓變身商旅
時間回到二○○九年底，新竹建商志嘉建設相中前僑銀大樓緊鄰捷運站的地段優勢，準備以都市更新方式興建豪宅。儘管當時只有花旗銀行承租一、二樓，三至十一樓都空著養蚊子，空置率高達六成五，但志嘉建設還是以六．五億元向花旗銀行買下。
志嘉建設原本只打算整合都更，閒置辦公大樓短期租給補習班、辦公室或餐廳等經營，但市場調查後才發現，租金報酬率太低，尤其餐廳不適合開在三樓以上，一次要租掉一千兩百坪並不容易，讓志嘉建設總經理張耀仁傷透腦筋。
去年春天，張耀仁的高中同學、經營旅館業許久的施文真北上出差，竟訂不到台北站前商圈任何一間旅館住宿，讓施文真強烈感受到北市旅館業龐大的需求量。他和張耀仁討論，建議將距離捷運台大醫院站步行僅五分鐘的前僑銀大樓改建為商旅，由他向志嘉建設承租經營。
施文真本身是南部汽車旅館業者，在嘉義經營五家汽車旅館，旗下的禾楓、白雲雅驛以「精品摩鐵」聞名，訴求頭等艙式的享受，客房提供ＶＯＤ（電影隨選系統）、豪華按摩椅，連台北商務客都指名住宿。
原本在嘉義蓋了二十年房子的施文真，營建業出身的背景，讓他跨足飯店業如魚得水，最短紀錄是在一年蓋完一棟汽車旅館，平均兩周完工一間房間。因周轉率高、具備規模經濟，五年就全部回本。
這次他卻遇上難題，「舊大樓反而比較難改造，要修改原本的水電管路，又不能破壞結構，不像汽車旅館直接在空地興建，施工時間快。」第一次到台北投資旅館的施文真說，在台北裝潢的限制多，周末不能施工、又要配合銀行電梯使用，為了順利在去年十二月底完工，他調派自己長期在嘉義配合的工班來台北，白天在工地趕工，晚上就睡在房間，總樓地板面積一千兩百坪大變身，花了一億元。
砸錢改裝 商旅兼營休息生意加速回收
「每個房間裝潢費用都要一百多萬元。」台北樂客一開始就定位商旅，但卻大量融入汽車旅館的精神。施文真在嘉義的汽車旅館，最大有室內一百坪的房間，有游泳池、按摩椅，「台北車站周邊的旅館房間平均只有四至五坪，行李箱根本拖不進去，我放大至七至九坪，同樣每晚二千多元的房價，讓客人一進到房間就感覺很舒適。」
台北樂客主要客源來自香港、東南亞自由行觀光客，施文真抓住自由行客人偏好「便宜又大碗」的心態，將價格控制在每晚兩千五百元上下，但放大房間面積。台北樂客股東陳威男說，嘉義與台北旅館用的彈簧床，都是向老牌床墊公司德泰訂購，並向星級觀光飯店的供應商訂購床單與棉被，希望也能吸引較重視質感的商務客。
走進台北樂客的尊爵套房，以深咖啡色系為主色調的裝潢，迥異一般平價旅館明亮風格，最大特色是寬敞的浴室，有乾溼分離四件式衛浴、雙洗手台，備品也比照觀光大飯店的水準。
為了加速回收，台北樂客也同時經營日間休息生意。施文真說，飯店房間賣的是時間，閒置就是損失，如果只經營住宿客，只能cover基本旅館支出，真正的利潤都來自休息。以休息兩個小時七百元計算，白天如果能做三輪休息，就快贏過一晚住宿營收。
前僑銀總部大樓除了內裝變身為商旅，連外牆都幫志嘉建設賺錢。張耀仁發現，襄陽路白天很熱鬧，但晚上較為昏暗，因此特別裝設了長二十三公尺、寬六．四公尺的大型ＬＥＤ電視牆，不但是全台灣最大尺寸，每年可貢獻一千萬元租金收入。張耀仁計算，銀行與飯店的租金每月可貢獻志嘉建設兩百五十萬元，一年就有三千萬元，加上外牆廣告，一年約四千萬元入帳，以當初購入金額六．五億元計算，投報率高達六．五％。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，去年香港吸引三六○三萬名觀光客造訪，規模是台灣的六倍多，其中，大陸旅客更占了二二四七萬人次，且香港還在爭取擴大陸客自由行，而這規模已是台灣的十倍以上，由此觀察台灣陸客商機還有相當的成長空間。而今年陸客自由行有機會成行，商機無限。
樂客旅店
成立時間：2010年
負責人：施文真
資本額：6600萬元
主要業務：商務旅館
服務據點：台北、嘉義
